Tribunal Judiciaire de Nancy, Chambre 9 referes, 13 mai 2025, n° 24/00512

TJ Nancy 13 mai 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer est demeuré infructueux et que la clause résolutoire s'est trouvée acquise, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion en raison de l'occupation illégale des locaux par le locataire après la résiliation du bail.
Accepté
Impayés de loyers et charges
La cour a jugé que la S.A.R.L. L'ACADEMIE DU DRONE doit payer les loyers et charges impayés, étant donné que la dette locative est établie.
Accepté
Indemnité d'occupation pour usage des locaux
La cour a accordé une indemnité d'occupation mensuelle en raison de l'occupation illégale des locaux par le locataire.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la S.A.R.L. L'ACADEMIE DU DRONE aux dépens en raison de sa position de partie perdante.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 en raison de la nécessité de couvrir les frais engagés par la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nancy, ch. 9 réf., 13 mai 2025, n° 24/00512
Numéro(s) :	24/00512
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Serge DUPIED
Parties :	S.C.I. K IMMO c/ S.A.R.L. L' ACADEMIE DU DRONE

Texte intégral

MINUTE N° : 25/00197

DU : 13 Mai 2025

RG : N° RG 24/00512 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JG56

AFFAIRE : S.C.I. K IMMO C/ S.A.R.L. L’ACADEMIE DU DRONE, S.E.L.A.R.L. KSG Prise en la personne de Maître [L] [O]., [U] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du treize Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION

PRESIDENT : Hervé HUMBERT,

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. K IMMO,

dont le siège social est sis rue Guy Pernin – 54200 TOUL

représentée par M^e Serge DUPIED, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 170

DEFENDEURS

S.A.R.L. L’ACADEMIE DU DRONE,

dont le siège social est sis 395 rue Guy Pernin – 54200 TOUL

non comparante

S.E.L.A.R.L. KSG Prise en la personne de Maître [L] [O].,

dont le siège social est sis 73 rue de la Colline – 54000 NANCY

non comparante

Maître [U] [C],

demeurant 53 avenue Foch – 54000 NANCY

non comparant

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 04 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Avril prorogé au 13 Mai 2025.

Et ce jour, treize Mai deux mil vingt cinq, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 04 mars 2022, la société civile immobilière (SCI) K IMMO a conclu un bail commercial dérogatoire précaire, avec la société L’ACADEMIE DU DRONE portant sur un immeuble situé 395 rue Guy Pernin 54200 TOUL, pour un loyer annuel de 4.800, 00 € HT, outre une provision mensuelle sur charges de 110, 00 €.

Le 06 août 2024, la SCI K IMMO a signifié à la société L’ACADEMIE DU DRONE commandement de payer la somme de 6.596, 71 €, correspondant au montant des loyers et charges impayés au 1er août 2024, soit 6.430, 84 €, outre le coût de l’acte de 165, 87 €. Cet acte a été dénoncé à la SELARL KSG prise en la personne de Maître [L] [O], en qualité d’administrateur judiciaire, et à Maître [U] [C], en qualité de mandataire judiciaire, tous deux désignés au titre d’une procédure de redressement judiciaire de la société L’ACADEMIE DU DRONE ouverte par jugement du 23 mai 2023.

La société L’ACADEMIE DU DRONE n’a pas donné suite à ce commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice signifié les 17 et 18 septembre 2024, la SCI K IMMO a fait assigner la société L’ACADEMIE DU DRONE, la SLARL KSG prise en la personne de Maître [L] [O] en qualité d’administrateur judiciaire et Maître [U] [C] en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de la société L’ACADEMIE DU DRONE devant le président du tribunal judiciaire de Nancy statuant en référé aux fins de voir constater l’acquisition à la date du 06 septembre 2024 de la clause résolutoire du bail dérogatoire précaire en date du 04 mars 2022 liant les parties et ordonner à la société L’ACADEMIE DU DRONE et tous occupants de son chef de libérer les lieux dans le mois suivant le signification de la présente décision au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Elle demande en outre la condamnation de la société L’ACADEMIE DU DRONE à lui verser :

▸ une somme provisionnelle de 7.327, 24 euros TTC au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 06 septembre 2024 ;

▸ une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle d’un montant non inférieur au montant du loyer et des charges actuels, soit un montant de 896, 40 euros TTC, à compter du 06 septembre 2024, et ce jusqu’à libération complète des locaux ;

▸ une somme de 1.800, 00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

▸ les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les frais de dénonciation de ce commandement de payer, pour un montant total de 316, 23 euros, et également le remboursement du coût de délivrance de l’état des créanciers inscrits pour le montant de 23 euros.

La demanderesse, au soutien de ses prétentions, a exposé que la société L’ACADEMIE DU DRONE ne s’est pas acquittée de sa dette locative et s’est maintenue dans les lieux malgré le commandement de payer.

La société L’ACADEMIE DU DRONE, régulièrement citée en étude de commissaire de justice après confirmation du domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience du 05 novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été retenue.

La SARL KSG , prise en la personne de Maître [L] [O], régulièrement citée à personne habilitée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience du 05 novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été retenue.

Maître [U] [C], régulièrement cité à personne habilitée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience du 05 novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été retenue.

Par ordonnance du 03 décembre 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats et a renvoyé l’affaire à l’audience du 28 janvier 2025 afin de permettre aux parties de s’expliquer sur le moyen de droit soulevé d’office tenant à l’irrecevabilité des demandes formées en référé contre la société L’ACADEMIE DU DRONE au regard de la procédure de redressement judiciaire ouverte contre cette société par jugement du Tribunal de commerce 23 mai 2023.

Par jugement du 19 novembre 2024, le Tribunal de commerce de Nancy, sur conversion de la procédure de redressement judiciaire, a ordonné l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire de L’ACADEMIE DU DRONE, désigné Maître [U] [C] en qualité de liquidateur et mis fin à la mission de l’administrateur la SELARL KSG prise en la personne de Maître [L] [O].

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 février 2025 la SCI K IMMO a fait assigner Maître [U] [C] en qualité de liquidateur judiciaire de la société L’ACADEMIE DU DRONE devant le président du tribunal judiciaire de Nancy statuant en référé aux fins de voir constater l’acquisition à la date du 06 septembre 2024 de la clause résolutoire du bail dérogatoire précaire en date du 04 mars 2022 liant les parties et ordonner à la société L’ACADEMIE DU DRONE représentée par son liquidateur judiciaire Maître [U] [C] et tous occupants de son chef de libérer les lieux dans le mois suivant le signification de la présente décision au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Elle demande en outre la condamnation de la société L’ACADEMIE DU DRONE représentée par son liquidateur judiciaire Maître [U] [C] à lui verser :

▸ une somme provisionnelle de 7.327, 24 euros TTC au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 06 septembre 2024 ;

▸ une somme de 1.800, 00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

▸ les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les frais de dénonciation de ce commandement de payer, pour un montant total de 316, 23 euro, et également le remboursement du coût de délivrance de l’état des créanciers inscrits pour le montant de 23 euros.

Elle expose que la dette locative a pris naissance alors que la SARL L’ACADEMIE DU DRONE était déjà placée en redressement judiciaire et que le commandement de payer lui a été délivré plus de trois mois après l’ouverture de la procédure collective. Elle se fonde sur les dispositions des articles L 641-12-3° du Code de commerce, L 622-13 et L 622-14 du Code de commerce.

Maître [U] [C], en qualité de liquidateur de la société L’ACADEMIE DU DRONE, régulièrement cité à personne habilitée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience du 04 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail dérogatoire précaire signé entre les parties prévoit en l’article 10 de ses conditions générales l’application d’une clause résolutoire un mois après mise en demeure restée infructueuse.

L’article L 641-12 du Code de commerce prévoit, en cas de liquidation judiciaire, que , sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 641-11-1, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes :

1° Au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail ;

2° Lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d’ouverture de la procédure qui l’a précédée. Il doit, s’il ne l’a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire ;

3° Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l’article L. 622-14.

L’article L 622-14 du Code de commerce prévoit que la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes:

(…) 2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 06 août 2024, la SCI K IMMO a fait délivrer à la société L’ACADEMIE DU DRONE un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail dérogatoire précaire.

Le commandement de payer est demeuré infructueux puisque les loyers et charges impayés n’ont pas été régularisés.

Dès lors, la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 06 septembre 2024.

Il ressort des pièces de la procédure que la dette de loyers s’est constituée postérieurement à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire le 23 mai 2023 et que le bailleur a agi dans un délai supérieur à trois mois à compter de cette date.

Aussi convient-il de constater la résiliation du bail litigieux à cette dernière date et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société L’ACADEMIE DU DRONE et de tout occupant de son chef dans le mois suivant la signification de la présente décision au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes de provision

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le bail litigieux prévoyait que le loyer était fixé à un montant de 4.800, 00 € HT, outre une provision mensuelle sur charges de 110, 00 €.

La SCI K IMMO produit un commandement de payer en date du 06 août 2024 qui indique que les loyers et charges dus au 1er août 2024 sont restés impayés.

En outre, la clause résolutoire s’étant trouvée acquise au 06 septembre 2024 le locataire est depuis cette date occupant sans droit ni titre.

En conséquence, la société L’ACADEMIE DU DRONE représentée par Maître [U] [C] en qualité de liquidateur sera condamnée à verser à la SCI K IMMO :

▸ une somme provisionnelle de 7.327, 24 euros TTC au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 06 septembre 2024 ;

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société L’ACADEMIE DU DRONE représentée par Maître [U] [C] en qualité de liquidateur, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les frais de dénonciation de ce commandement de payer, pour un montant total de 316, 23 euro, et également le remboursement du coût de délivrance de l’état des créanciers inscrits pour un montant de 23 euros.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La société L’ACADEMIE DU DRONE représentée par Maître [U] [C] en qualité de liquidateur, condamnée aux dépens, devra payer à SCI K IMMO une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 800 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS l’acquisition au 06 septembre 2024 de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail dérogatoire précaire consenti le 04 mars 2022, portant sur un local situé 395 rue Guy Pernin 54200 TOUL ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de la société L’ACADEMIE DU DRONE, représentée par Maître [U] [C] en qualité de liquidateur, ainsi que tout occupant de son chef dans le mois suivant la signification de la présente décision au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la société L’ACADEMIE DU DRONE, représentée par Maître [U] [C] en qualité de liquidateur, à payer à la SCI K IMMO une provision d’un montant de 7.327, 24 euros (sept mille trois cent vingt -sept euros vingt-quatre centimes) au titre des loyers et charges demeurés impayés au 06 septembre 2024 ;

CONDAMNONS la société L’ACADEMIE DU DRONE, représentée par Maître [U] [C] en qualité de liquidateur , à payer à la SCI K IMMO une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 896, 40 euros (huit- cent quatre-vingt- seize euros quarante centimes) à compter du 06 septembre 2024 et jusqu’à la complète évacuation des lieux loués ;

CONDAMNONS la société L’ACADEMIE DU DRONE, représentée par Maître [U] [C] en qualité de liquidateur, à verser à SCI K IMMO une somme de 800 euros (huit cent) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société L’ACADEMIE DU DRONE, représentée par Maître [U] [C] en qualité de liquidateur, aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les frais de dénonciation de ce commandement de payer, pour un montant total de 316, 23 euro, et également le remboursement du coût de délivrance de l’état des créanciers inscrits pour un montant de 23 euros.

La greffière Le président

Copie exécutoire délivrée à le

Copie délivrée à le