TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le 20/01/2026

A M^e ECHEGU-SANCHEZ (E1130)

M^e ELALOUF (C1102)

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9ème chambre 2ème section

N° RG :

N° RG 24/04160 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PN4

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 20 Janvier 2026

DEMANDERESSE

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par Maître Sophie ECHEGU-SANCHEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E1130, et Maître Boris MARIE, avocat au barreau du MANS, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Henri ELALOUF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1102

CONSEIL DEPARTEMENTAL DE LA SARTHE

[Adresse 12]

[Localité 2]

non représenté

COMMUNE DE [Localité 10]

[Adresse 9]

[Localité 3]

non représentée

Décision du 20 Janvier 2026

9ème chambre 2ème section

N° RG 24/04160 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PN4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Gilles MALFRE, Premier vice-président adjoint

Monsieur Augustin BOUJEKA, Vice-Président

Monsieur Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assisté de Madame Camille CHAUMONT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 25 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Gilles MALFRE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 20 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 14, 16, 17 et 25 octobre 2013, le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE (le CFF) a consenti à l’association Les Métiers (l’association) un prêt d’un montant de 3 155 200 euros destiné à financer la restructuration et l’extension d’un logement-foyer situé à [Localité 10].

Ce prêt, d’une durée de 30 ans, comportait deux périodes : une première période de mobilisation des fonds d’une durée maximale de 24 mois, à compter du 10 octobre 2013, et une seconde période de consolidation d’une durée de 28 ans. Le taux d’intérêt de la première période était révisable trimestriellement selon les modalités fixées à l’article 3 du contrat et celui de la seconde période était un taux fixe proposé par le prêteur et accepté par l’emprunteur, selon les modalités fixées à l’article 4.2 du contrat. Il était également stipulé à l’article 8.2 une clause de remboursement anticipé.

Le département de la Sarthe et la commune de [Localité 10] sont intervenus à l’acte de prêt, se portant caution à concurrence de 80 % pour le premier et de 20 % pour la seconde.

Le 18 novembre 2015, l’association a décidé, selon les modalités prévues aux articles 4 et 4.2 du contrat de prêt, de définir un taux d’intérêt fixe de 3,28 % auprès du CFF, pour la durée de la période de consolidation de 28 ans.

Le 11 janvier 2019, le CFF a adressé à la maire de [Localité 10], à la suite de sa demande, un décompte des sommes dues au titre du prêt, au 10 février 2019, dont comprise une indemnité de remboursement anticipée d’un montant de 795 726,28 euros.

Par acte administratif du 30 avril 2019 certifié exécutoire par la préfecture de la Sarthe le 10 mai 2019, et un avenant du 5 juin 2019, l’universalité du patrimoine de l’association a été transmise au [Adresse 5] (CCAS) de [Localité 10].

Par un avenant au contrat de prêt, en date des 19 juin 2019 et 3 et 17 juillet 2019, signé par le CFF, le CCAS de [Localité 10], le département de la Sarthe et la commune de [Localité 10], le prêt a été transmis au CCAS, sans novation.

Le CCAS a assigné devant le tribunal judiciaire du Mans le CCF, le conseil départemental de la Sarthe et la commune de Noyen-sur-Sarthe par actes du 17 novembre 2020, afin que soit annulée la stipulation du taux d’intérêt du 18 novembre 2015 de 3,28 % et qu’il lui soit substitué le taux d’intérêt légal applicable au 18 novembre 2015 aux créances professionnelles, soit 0,93%. Il a en outre sollicité qu’il soit ordonné au CFF de produire un tableau d’amortissement indiquant le montant dû en capital au 18 novembre 2015, remboursable sur une durée de 28 ans au taux de 0,93 % par échéance trimestrielle incluant un amortissement trimestriel constant de 28 171,43 euros. Le CCAS a par ailleurs poursuivi la condamnation du CFF à lui payer la différence entre les sommes payées depuis le 10 novembre 2015 et celles dues en exécution du nouveau tableau d’amortissement à produire. Il a entendu également que soit annulée la clause d’indemnité de remboursement anticipée du contrat de prêt et, subsidiairement, qu’elle soit déclarée non écrite. Il a enfin demandé que le jugement soit déclaré opposable au conseil départemental de la Sarthe et à la commune de [Localité 10] et a sollicité la condamnation du CFF à lui payer une indemnité de procédure d’un montant de 10 000 euros.

Par ordonnance du 7 octobre 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire du Mans a déclaré ce tribunal incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du 16 mai 2023, le juge de la mise en état a dit irrecevables pour cause de prescription les demandes formées par le CCAS à l’encontre du CFF. Cette ordonnance a été infirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 23 février 2024.

Une première ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024, révoquée par ordonnance du 4 mars 2025.

Par conclusions du 30 avril 2025, le CCAS demande au tribunal :

— d’annuler la stipulation d’intérêts du 18 novembre 2015 à hauteur de 3,28 % et de dire que sera substitué le taux d’intérêt légal applicable au 18 novembre 2015 aux créances professionnelles, soit un taux de 0,93%,

— d’ordonner au CFF de produire dans le mois du prononcé du jugement un tableau d’amortissement indiquant le montant dû en capital au 18 novembre 2015 remboursable sur une durée de 28 ans au taux d’intérêt de 0,93 % par échéance trimestrielle selon un amortissement trimestriel constant,

— de condamner le CFF à lui payer la différence entre les sommes payées depuis le 10 novembre 2015 et celles dues résultant du tableau d’amortissement susvisé,

— d’annuler la clause d’indemnité de remboursement anticipé stipulée à l’article 8.2 du contrat de prêt et, subsidiairement, de la déclarer non écrite,

— de déclarer le jugement opposable au Conseil Départemental de la Sarthe et à la Commune de Noyen sur Sarthe,

— de condamner le CFF à lui payer une somme de 10 000 euros en application de l’article700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 11 juin 2025, le CFF demande au tribunal de débouter le CCAS de ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le conseil départemental de la Sarthe et la commune de [Localité 10] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.

SUR CE

Sur l’annulation de l’engagement du 18 novembre 2015 portant sur le taux d’intérêt de la seconde période :

Le CCAS rappelle qu’en application de l’article 1108 du code civil, dans sa version applicable au moment de la confirmation de la cotation du marché, le 18 novembre 2015, quatre conditions sont essentielles pour la validité d’une convention : le consentement de la partie qui s’oblige, sa capacité de contracter, un objet certain qui forme la matière de l’engagement, ainsi qu’une cause licite dans l’obligation.

Il souligne que si l’article 4-2 du contrat de prêt stipule que le taux fixe sera le taux proposé par le prêteur et accepté par l’emprunteur, aucun mécanisme permettant de déterminer le taux d’intérêt ne figure au contrat.

Il note que ce taux d’intérêt pour la seconde période de consolidation n’était pas déterminé ni déterminable, la fixation du taux d’intérêt dépendant exclusivement d’un nouvel accord entre les parties.

Il ajoute qu’en cas de désaccord, il est prévu que l’emprunteur doit rembourser le prêt, outre une indemnité de remboursement anticipé, ce qui confirme que la fixation du taux d’intérêt supposait un nouveau consentement des parties.

Le CCAS relève que la fixation de ce taux d’intérêt de 3,28 % ne résulte pas de l’acte du 14 octobre 2013 mais de l’accord du 18 novembre 2015.

Décision du 20 Janvier 2026

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Par ailleurs, il estime que l’article 17 des statuts n’autorisait pas la présidente de l’association à accepter un taux d’intérêts onéreux, sans qu’il n’y ait eu une délibération du conseil d’administration, alors que l’article 15 de ces statuts donne compétence en la matière au conseil d’administration.

Il en conclut que la clause déterminant le taux d’intérêt est nulle.

Il considère que le CCF ne peut pas lui opposer un défaut d’intérêt à agir, au motif qu’il ne pourrait pas alléguer un défaut de délibération d’une autre personne morale, alors qu’il s’agit d’une fin de non-recevoir.

Il soutient que dans tous les cas, à la suite de la transmission de l’universalité du patrimoine, les actions appartenant à l’association dissoute sans liquidation ont été transmises à la structure absorbante qui en a recueilli le patrimoine, soit le CCAS.

En outre, il fait valoir qu’il n’est pas attesté qu’il a renoncé de manière explicite à soulever la nullité du taux d’intérêt de la période de consolidation. De même, il estime qu’il ne saurait être retenu qu’il y a eu exécution du contrat en connaissance de cause de cette nullité, au sens de l’article 1182 du code civil, alors que les discussions entre les parties en janvier 2019 ne portaient que sur la révision du taux et non sur la validité de l’acte fixant ce taux, la signature du tableau d’amortissement établi à titre indicatif ne valant pas davantage confirmation. Il précise que le CCAS a continué à payer les échéances du prêt pour éviter le prononcé de la déchéance du terme.

En réponse, le CFF fait valoir que dans le cadre de l’avenant valant transfert du prêt, signé le 3 juillet 2019, le CCAS a déclaré avoir parfaite connaissance du prêt mais également qu’il s’engageait à exécuter et respecter les engagements, clauses et conditions du prêt, de sorte que le CCAS a reconnu la validité du prêt et l’a exécuté, cette exécution volontaire du contrat en connaissance de cause valant confirmation de la nullité soulevée.

Il rappelle que la fixation du nouveau taux était prévue dans le contrat de prêt, après un délai de 24 mois, pour la période de consolidation, et note que le prêt signé par la présidente de l’association et autorisé par délibération du conseil d’administration a défini dès le 16 octobre 2013, les modalités et la date à laquelle le taux devrait être appliqué entre les parties au moment de la consolidation du prêt.

Il en conclut que la fixation en 2015 du taux d’intérêt ne constitue nullement un avenant au prêt mais l’application du contrat de prêt.

Sur l’exécution volontaire par le CCAS, le CFF rappelle que pour la Cour de cassation, la manifestation de la volonté du cocontractant qui appose sa signature dans un avenant mentionnant le TEG doit être considérée comme une renonciation.

Or, il relève que par acte sous seing privé du 3 juillet 2019, prêteur et emprunteur ont formalisé un avenant au contrat de prêt par lequel le CCAS a déclaré reprendre toutes les dispositions contractuelles du prêt, notamment le taux fixe annexé à l’avenant.

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Il en conclut que le moyen tiré du défaut de consentement du conseil d’administration pour la fixation de la clause d’intérêt à taux fixe en 2015 doit être rejeté.

Ceci étant exposé.

Ainsi que précédemment rappelé dans l’exposé des faits, le contrat de prêt souscrit par l’association prévoyait expressément deux périodes distinctes, dont une période de consolidation comportant la détermination d’un taux d’intérêt fixe, selon les modalités définies à l’article 4.2 du contrat. Cet article précise que ce taux d’intérêt sera le taux fixe du moment, proposé par le prêteur et accepté par l’emprunteur. A cet effet, il est prévu que le prêteur transmettra une cotation à l’emprunteur, que ce dernier pourra accepter.

L’article 4.3 ajoute que la consolidation en un prêt amortissable prendra effet à la date de cet accord et, au plus tard, le 10 octobre 2015.

Enfin, en application de l’article 4.4, en l’absence d’accord et à défaut d’une nouvelle demande de fixation du taux d’intérêt, les sommes mobilisées seront immédiatement exigibles.

C’est en exécution de ces stipulations que la présidente de l’association a, le 18 novembre 2015, décidé de définir le taux d’intérêt fixe à 3,28 %, avec cette mention que la signature de ce document engage irrévocablement l’association.

Par ailleurs, après que l’universalité du patrimoine de l’association a été transmise au CCAS, ce dernier a signé avec le CFF, le 3 juillet 2019, un avenant valant transfert du contrat de prêt, dans lequel il indique avoir une parfaite connaissance de ce contrat de prêt, de la situation comptable de ce prêt et de la réglementation qui lui est applicable.

De plus, dans cet avenant, le CCAS s’est engagé à exécuter et respecter les engagements, clauses et conditions du contrat de prêt. Il était d’ailleurs joint à l’avenant un tableau d’amortissement, avec cette précision que le CCAS s’oblige à effectuer le paiement des sommes venues à échéance, conformément à cet échéancier.

C’est par conséquent d’une manière régulière que le taux d’intérêt fixe a été déterminé, en application des stipulations claires du contrat de prêt, le CCAS s’étant engagé à exécuter ce prêt après avoir indiqué en avoir une parfaite connaissance.

Au surplus, en reconnaissant expressément la validité du prêt et en l’exécutant volontairement, le CCAS a nécessairement confirmé l’éventuelle nullité tirée du défaut d’habilitation de la présidente de l’association par le conseil d’administration, de signer l’acte du 18 novembre 2015.

Cette contestation sera par conséquent rejetée.

Sur l’annulation de l’article 8-2 stipulant une indemnité de remboursement anticipé :

Le CCAS fait valoir que cette clause doit être annulée, pour erreur sur la substance de l’engagement souscrit, en application des dispositions des anciens articles 1109 et 1110 du code civil, en leur version applicable aux faits de l’espèce.

Il souligne que le prêteur a fait le choix d’une formule mathématique incompréhensible et qui n’a été illustrée que par l’exemple d’une somme de 800 euros indiquée comme correspondant au minima et un maximum de 8 000 euros, exemple qui était de nature à induire en erreur l’emprunteur.

Il ajoute que cette erreur a été alimentée par la rédaction de la délibération du conseil d’administration de l’association du 16 mai 2013 rédigée par le CFF, qui se bornait à mentionner une clause « actuarielle ».

Il souligne que ce n’est que dans le décompte de remboursement qui lui a été transmis par courrier du 11 janvier 2019, qu’il a pris conscience de cette erreur, ce courrier mentionnant une indemnité de remboursement anticipée de 795 726,28 euros, ce qui représente 28,5% du capital restant dû.

Le CCAS relève d’ailleurs que si le CFF rappelle les principes de calcul de cette indemnité, il ne justifie pas du calcul aboutissant à la somme susvisée.

Ceci étant exposé.

Ainsi que cela a été rappelé, dans l’avenant valant transfert du contrat de prêt signé le 3 juillet 2019, le CCAS a indiqué avoir une parfaite connaissance du contrat de prêt, de la situation comptable de ce prêt et de la réglementation qui lui est applicable.

Il n’est donc pas fondé à soutenir qu’antérieurement à la signature de cet avenant, lorsque le décompte de remboursement transmis le 11 janvier 2019 lui a indiqué le montant dû au titre de l’indemnité de remboursement, il aurait alors pris conscience d’une erreur sur la substance de l’engagement.

Au surplus, le CCAS ne rapporte pas la preuve que l’erreur alléguée porte sur une qualité essentielle de la prestation.

Dans tous les cas, il est de principe que le prêteur bénéficie d’une indemnité de remboursement anticipé destinée à réparer son manque à gagner financier résultant de l’absence d’exécution du contrat de prêt jusqu’à son terme.

Le CFF rappelle à juste titre que les contrats de prêt à taux fixe prévoient de façon habituelle, sauf pour les emprunteurs particuliers, une clause relative à l’indemnité de remboursement anticipé actuarielle.

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En l’espèce, l’indemnité a été calculée conformément aux dispositions de l’article 8-2 du contrat, en tentant compte, d’une part, de la somme des charges prévues sur la période restant à courir prise en compte au prorata du remboursement anticipé et actualisées, à la date du remboursement, au taux de réemploi tel qu’il est déterminé à ladite date et, d’autre part, du capital remboursé par anticipation. Le taux de réemploi applicable est le taux de rendement du titre de référence retenu, soit en l’espèce, l’obligation assimilable du Trésor.

Cette contestation sera par conséquent rejetée.

Sur le caractère abusif de la clause d’indemnité de remboursement anticipé et sur le déséquilibre contractuel :

Le CCAS rappelle que la Cour de cassation sanctionne le déséquilibre en matière bancaire dans le cadre d’un contrat liant un professionnel à un consommateur ou à un non professionnel, soulignant que les dispositions concernant les clauses abusives sont applicables également aux personnes non professionnelles, en application de l’article L. 212-2 du code de la consommation.

Il précise que l’article L. 132-1 du code de la consommation, applicable au moment de la signature du contrat, dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Dans la mesure où l’association était à but non lucratif, il considère qu’elle n’est pas un professionnel du financement, l’objet du prêt, le financement de travaux, ne permettant pas davantage de retenir la qualité de professionnel du financement.

A titre subsidiaire, le CCAS soutient que l’association a agi comme un professionnel à l’égard de ses résidents, de sorte qu’il se fonde sur les dispositions de l’article L. 442-6 du code de commerce, dans sa rédaction en vigueur au jour de signature de l’acte de prêt, s’agissant des obligations pesant sur des commerçants.

Il souligne que la cour d’appel de [Localité 11], dans un arrêt du 22 octobre 2020 (n° 18/02255) a jugé que la victime d’une pratique abusive relevant de l’article L. 442-6 I du code de commerce dans sa version antérieure à l’ordonnance du 24 avril 2019, pouvait engager une action en nullité de la clause ou du contrat affecté, pour contrariété à l’ordre public, cet ancien article L. 442-6 I pouvant être appliqué à la lumière de sa nouvelle rédaction reprise à l’article L. 442-4 du code de commerce.

Or, il note que la clause de remboursement anticipée instaure un déséquilibre contractuel sous trois aspects :

— au stade de la consolidation du contrat, passé la période de mobilisation, le prêteur devant proposer un taux d’intérêt pour la période de consolidation, taux fixé à son bon vouloir. L’emprunteur n’avait pas d’autre choix que d’accepter car en cas de désaccord, il devait non seulement rembourser le prêt mais également payer l’indemnité de remboursement anticipée.

Décision du 20 Janvier 2026

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— l’indemnité représente 28% du capital restant dû. L’importance de cette somme a pour objet de maintenir au profit de la banque une partie des intérêts qu’elle aurait perçus si le prêt avait été remboursé jusqu’à son terme, obligeant l’emprunteur à se soumettre aux conditions du prêteur.

— l’article 17 du contrat énonce qu’en cas de survenance de circonstances nouvelles, le prêteur peut solliciter une revalorisation du taux d’intérêts. Cette clause est dans l’intérêt exclusif du prêteur.

Dans le cas présent, il relève que l’indemnité de remboursement anticipé est d’un montant de près de 800 000 euros, son caractère exorbitant étant de nature à soumettre l’emprunteur aux desiderata du prêteur et accepter un nouveau taux.

Ceci étant exposé.

En premier lieu, pour se prévaloir du caractère abusif de la clause d’indemnité de remboursement anticipé, en application des dispositions du code de la consommation, il appartient au CCAS de prouver que l’association, emprunteur initial, avait la qualité de non-professionnel.

En effet, pour qu’une clause puisse être jugée abusive, elle doit être reprise dans un contrat proposé par un professionnel, à un consommateur ou à un non-professionnel, étant rappelé qu’une personne morale, telle une association, ne peut pas avoir la qualité de consommateur.

Pour qu’un non-professionnel puisse invoquer les dispositions du code de la consommation en matière de clauses abusives, il ne doit pas avoir agi à des fins professionnelles (Cass. Civ. 16 octobre 2024, 23-20.114).

Or, en l’espèce, le prêt était destiné à financer la restructuration et l’extension du logement-foyer "[8]", alors que l’objet de l’association, tel que défini à l’article 4 de ses statuts, est notamment la gestion d’un foyer-logement.

Le prêt a donc été souscrit pour les besoins des activités professionnelles de l’association, étant précisé qu’une personne morale qui n’a par principe aucun but lucratif, telle une association, peut exercer une activité professionnelle.

Le CCAS ne saurait donc critiquer la clause de remboursement anticipé en application des dispositions du code de la consommation en matière de clauses abusives.

En second lieu, s’agissant de l’application de l’article L. 442-6 du code de commerce dans sa rédaction en vigueur au jour de la signature de l’acte de prêt, en matière de pratiques restrictives de concurrence, il convient de rappeler que l’article L. 511-4 du code monétaire et financier prévoit uniquement que les articles L. 420-1 à L. 420-4 du code de commerce sur les pratiques anticoncurrentielles s’appliquent aux établissements de crédit (Com., 16 octobre 2024, n° 23-20.114).

Il en résulte que le CCAS n’est pas fondé à opposer au CFF les dispositions du code de commerce relatives aux pratiques restrictives de concurrence reprises à l’article L. 442-6 du code de commerce, car non visées à l’article L. 511-4 du code monétaire et financier.

Cette contestation sera par conséquent rejetée.

Sur les autres demandes :

Au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le CCAS sera condamné à payer la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le [Adresse 6] [Localité 10] de ses demandes ;

LE CONDAMNE aux dépens, ainsi qu’à payer à la SA CRÉDIT FONCIER DE FRANCE la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 11] le 20 Janvier 2026.

La Greffière Le Président