MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 24 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00779 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JOHD

AFFAIRE : E.U.R.L. CHEZ [F] C/ S.A.S. VANDIS ([Adresse 5])

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 1

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT :

Monsieur Hervé HUMBERT, 1er Vice-Président

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER :

Monsieur William PIERRON, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

L’E.U.R.L. CHEZ [F] immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 818 462 087, dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège.

représentée par M^e Olivier BAUER, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 190

DEFENDERESSE

La S.A.S. VANDIS ([Adresse 5]) immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 507 608 578, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Patricia LIME-JACQUES de la SELARL LIME & BARRAUD, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 47

__________________________________________________________________

Débats tenus à l’audience du : 27 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 24 Juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 24 Juin 2025,

le

Copie+grosse+retour dossier : M^e Patricia LIME-JACQUES

Copie+retour dossier : M^e Olivier BAUER

EXPOSE DU LITIGE

La société par action simplifiée DISVALOR, devenue depuis SAS VANDIS, est propriétaire de l’ensemble immobilier à usage de centre commercial à l’enseigne « E. LECLERC » sis [Adresse 1] à [Localité 4], comprenant, outre la propriété de l’hypermarché, celle du parking connexe.

Une convention d’occupation précaire a été régularisée par acte du 29 janvier 2016 entre la société DISVALOR, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société VANDIS, et Madame [F] [P], l’EURL CHEZ [F] étant alors en cours de constitution, aux fins d’autoriser la jouissance précaire par Mme [P] ou son substitut d’un emplacement situé sur le parking, afin d’y exercer, à partir d’un véhicule professionnel un commerce de vente à emporter de frites, plats, sandwiches divers et boissons, moyennant une redevance mensuelle de 650 € HT.

Cette concession était consentie et acceptée pour une année entière à compter du 1er février 2016 pour se terminer le 31 janvier 2017. Elle s’est poursuivie depuis par tacite reconduction d’année en année.

Le 08 avril 2024, la société VANDIS à notifié à Mme [P] la résiliation de la convention signée le 29 janvier 2016 avec effet au 31 décembre 2024 au motif de défauts de paiement de plusieurs mois de redevance par Mme [P] et de la nécessité de procéder à un réaménagement du parking. Le 18 septembre 2024, la société VANDIS a accordé à Mme [P] un délai supplémentaire et repoussé la date de résiliation au 30 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 mars 2025, l’EURL CHEZ [F] autorisée à assigner par ordonnance du 12 mars 2025, a assigné la SAS VANDIS à jour fixe devant le Tribunal judiciaire de NANCY aux fins notamment de juger qu’elle est preneuse d’un bail commercial par convention signée entre les parties le 29 janvier 2016, et qu’elle s’est vue délivrer par son bailleur des congés sans motif légitime le 08 avril 2024 , et en conséquence de condamner la SAS VANDIS à lui payer la somme de 135.000 € au titre de l’indemnité d’éviction.

A l’audience du 29 avril 2025, à laquelle l’audience a été appelée, l’affaire a été renvoyée au 27 mai 2025 pour permettre au défendeur de conclure.

A l’audience du 27 mai 2025, à laquelle l’affaire a été retenue et plaidée, l’EURL CHEZ [F] développe oralement les prétentions contenues dans ses dernières écritures notifiées le 22 mai 2025, par lesquelles elle demande au tribunal, au visa des articles L 145-1, L 145-5-1 et L 145-14 du Code de commerce et 700 du Code de procédure civile, de :

— JUGER son action recevable, comme non prescrite,

— JUGER qu’elle est preneuse d’un bail commercial, par convention signée entre les parties le 29 janvier 2016,

— JUGER qu’elle s’est vue délivrer par son bailleur des congés sans motif légitime le 08 avril 2024,

En conséquence,

— DEBOUTER la SAS VANDIS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la SAS VANDIS au paiement de la somme de 135.000 € représentant deux années de chiffre d’affaires au titre de l’indemnité d’éviction,

— JUGER que cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compte du 30 juin 2024,

— CONDAMNER la SAS VANDIS à lui payer la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir notamment que :

Sur la recevabilité de son action, elle rappelle que celle-ci vise à obtenir le paiement par la société VANDIS d’une indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale courant, conformément aux principes généraux du droit civil, à compter du jour où elle a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Elle en conclut que la date du fait générateur du litige, à savoir le 08 avril 2024, date du courrier de résiliation notifié par la société VANDIS, constitue le point de départ du délai, et que son action n’est par conséquent pas prescrite. Elle estime que la défenderesse ne peut prétendre fixer le point de départ de la prescription à une date à laquelle le dommage n’était pas encore réalisé et à laquelle elle n’avait elle-même aucun intérêt à agir.

Elle ajoute qu’à supposer même que la date de départ retenue soit celle de la convention litigieuse, l’existence d’une fraude, en vertu du principe « fraus omnia corrumpit » suspend le délai de prescription de deux ans pendant l’exécution du contrat pour l’action en requalification en bail commercial. Elle se réfère sur le point à la jurisprudence. Elle affirme en effet que la convention a été faussement libellée en convention d’occupation précaire, et ce alors que l’occupation de l’emplacement est continue depuis 1987, et ce aux fins d’échapper aux obligations du statut des baux commerciaux.

Elle relève à ce titre que l’existence d’une convention d’occupation précaire ne se justifie que par une précarité réelle et objective, et par l’existence d’une contrepartie financière modique, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle souligne que le bail portant dur un terrain nu peut revêtir le caractère d’un bail commercial, si des constructions pérennes et fixes y sont construites, et notamment si des baraquements ou des roulottes sont raccordés à des réseaux fixes, ou si le bâtiment existait lors de la conclusion du bail, ce qui est en l’occurrence le cas depuis 1987. Elle ajoute qu’aucun élément ne justifie que l’occupation des lieux est soumise à des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Elle ajoute enfin qu’elle bénéficie d’une clientèle propre, indépendante de celle de l’hypermarché voisin.

Estimant ainsi avoir été lésée par un défaut de renouvellement de bail sans motif grave et légitime, elle sollicite, sur le fondement de l’article L 145-14 du Code de commerce, une indemnité d’occupation qu’elle chiffre à deux années de chiffre d’affaires, outre les frais d’aménagement de ses locaux.

***

A l’audience du 27 mai 2025, la société VANDIS développe oralement les demandes développées dans ses écritures notifiées le 27 mai 2025 par lesquelles, au visa des dispositions de l’article 840 du Code de procédure civile et de l’article L 145-60 du Code de commerce, elle demande de :

— DECLARER irrecevable, comme prescrite, la demande de requalification de la convention signée le 29 janvier 2016 en bail commercial,

— DECLARER dès lors l’EURL CHEZ [F] prescrite en l’ensemble de ses fins et prétentions,

En tout état de cause,

— CONSTATER que l’EURL CHEZ [F] ne bénéficie pas d’un bail commercial,

— JUGER qu’elle ne saurait prétendre à une indemnité d’éviction,

En tout état de cause,

— DIRE l’indemnité d’éviction injustifiée dans son principe comme dans son quantum,

— DEBOUTER l’EURL CHEZ [F] de l’intégralité de ses fins, demandes et prétentions,

A titre reconventionnel,

— DIRE ET JUGER la SAS VANDIS recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles,

En conséquence,

— CONSTATER la résiliation de la convention d’occupation précaire au 30 juin 2025,

A défaut, à titre subsidiaire,

— PRONONCER la résiliation de la convention ayant pris effet le 29 janvier 2016, conclue entre la SAS VANDIS et Mme [P], aux droits de laquelle vient l’EURL CHEZ [F], à la date du 30 juin 2025,

En tant que de besoin,

— ORDONNER l’expulsion de l’EURL CHEZ [F] et de tous occupants de son chef, de l’emplacement mis à sa disposition en vertu de la convention d’occupation précaire du 29 janvier 2016, au besoin avec le concours de la force publique,

— ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant l’emplacement mis à disposition et appartenant à l’EURL CHEZ [F], en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de l’EURL CHEZ [F],

— CONDAMNER l’EURL CHEZ [F] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due en cas de poursuite du bail, somme qui ne saurait être inférieure à 650 € HT, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et à laquelle sera appliquée l’indexation annuelle prévue par le contrat,

— ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts échus pour une année entière,

— CONDAMNER enfin l’EURL CHEZ [F] à lui payer une somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER l’EURL CHEZ [F] aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait notamment valoir que l’EURL CHEZ [F] est prescrite dans son action , en application de la prescription biennale résultant de l’article L 145-60 du Code de commerce, le délai de prescription ayant commencé à courir à la date du contrat soit le 29 janvier 2016 ; elle souligne que l’action de la demanderesse ne peut s’analyser en une simple demande en paiement d’une indemnité d’éviction, mais suppose préalablement et nécessairement une requalification par le tribunal de la convention d’occupation temporaire en bail commercial, une action en ce sens étant encadrée par le délai de prescription propre à ce statut. Elle soutient que la demanderesse était parfaitement recevable, si elle l’avait souhaité, à demander une requalification de la convention en bail commercial dès la conclusion de cette convention. Elle s’inscrit en faux contre toute notion de fraude, les termes de la convention étant particulièrement clairs.

A titre subsidiaire, elle fait valoir, quant au fond, que l’établissement de l’EURL CHEZ [F] ne relève pas du statut des baux commerciaux, s’agissant d’un terrain nu, la friterie litigieuse ne constituant pas une construction présentant un caractère de fixité, de stabilité et de permanence, étant seulement posée sur des dalles en béton, et non scellée au sol. Elle rappelle que la convention permet de la déplacer si nécessaire, ce qui a déjà été le cas et devra encore l’être, la société VANDIS devant effectuer d’importants travaux de restructuration de son parking pour se conformer à la législation relative au changement climatique et aux énergies renouvelables. Elle rappelle enfin que l’article L 145-1 du Code de commerce réserve l’application du régime du bail commercial aux locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce, ce qui suppose une clientèle personnelle et une autonomie de gestion, ce qui n’est pas le cas de l’EURL CHEZ [F], qui attire une clientèle de passage et dépend pour ses horaires d’ouverture de ceux de l’hypermarché.

Plus subsidiairement encore, elle conteste les modalités de calcul retenues par la demanderesse pour fixer l’indemnité d’éviction demandée, aucune expertise immobilière n’ayant été demandée et les justificatifs comptables nécessaires n’ayant pas été produits.

MOTIFS

Sur la prescription

En application des dispositions de l’article L 145-60 du Code de commerce, « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ».

Cette prescription biennale s’applique tant aux actions en indemnité d’éviction qu’aux actions en requalification d’un contrat en bail commercial.

S’agissant de l’action aux fins d’indemnité d’éviction, le demandeur doit agir avant l’expiration du délai de deux années à compter de la date du fait générateur du litige, soit la date pour laquelle pour laquelle le congé a été donné.

En l’espèce, l’EURL CHEZ [F] retient comme date de point de départ de la prescription la date de la résiliation unilatérale par VANDIS de la convention d’occupation précaire, soit le 08 avril 2024.

Or le point de départ du délai de prescription ne peut être la date de congé ou de refus de renouvellement du bail que si les parties sont déjà liées par un contrat de bail commercial, condition nécessaire à une versement d’une indemnité d’éviction en découlant.

Tel n’est pas le cas en l’espèce entre l’EURL CHEZ [F] et la société VANDIS.

L’action de l’EURL CHEZ [F] se fonde nécessairement sur une demande de requalification en bail commercial de la convention d’occupation précaire du 29 janvier 2016, demande qui figure en tête du dispositif des conclusions de la demanderesse, qui sollicite du tribunal de « JUGER qu’elle est preneuse d’un bail commercial, par convention signée entre les parties le 29 janvier 2016 ».

Or, le point de départ de la prescription biennale de l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court à compter de la conclusion du contrat, peu important qu’il ait été tacitement reconduit.

La date de conclusion du contrat entre l’EURL CHEZ [F] et la société DISVALOR devenue VANDIS étant le 29 janvier 2016, l’EURL CHEZ [F] disposait d’un délai courant jusqu’au 29 janvier 2018 pour agir contre sa bailleresse, sous peine d’irrecevabilité.

La demanderesse soutient que la qualification du contrat conclu le 29 janvier 2016 en convention d’occupation précaire constitue de la part de la société DISVALOR devenue VANDIS une fraude destinée à échapper aux obligations du statut des baux commerciaux. Elle en conclut que cette fraude, en vertu de l’adage « fraus omnia corrumpit » a pour effet de suspendre la prescription biennale.

Il sera relevé en premier lieu que peu importe que l’emplacement litigieux ait, ainsi que le soutient la demanderesse, accueilli de manière continue depuis 1987 un autre commerce de vente à emporter, le présent litige portant sur une demande de requalification du contrat conclu le 29 janvier 2016 entre l’EURL CHEZ [F] et la société DISVALOR, et uniquement sur la concession accordée à la demanderesse depuis cette date.

Il sera en second lieu souligné que les termes de la convention acceptés et signés par les deux parties sont particulièrement clairs et sans équivoque, dès lors qu’il est précisé en son article 13 que « le concessionnaire reconnaît expressément que, s’agissant d’une concession, les lois sur les loyers et sur la propriété commerciale notamment ne sont pas applicables ; en particulier, le concessionnaire reconnaît expressément qu’il ne peut sous aucune forme revendiquer contre le concédant le bénéfice du statut des baux commerciaux ».

La convention rappelle également le caractère précaire de la concession de l’emplacement, en spécifiant dans les conditions particulières :

« Le concédant se réserve le droit de déplacer à son gré l’emplacement occupé par le concessionnaire en vertu de la présente convention, en prévenant ce dernier HUIT jours au moins à l’avance, et ce sans frais pour le concédant.

Le concessionnaire reconnaît expressément le caractère déterminant des dispositions du présent chapitre d’exploitations sans lesquelles le concédant n’aurait pas consenti la présente concession ».

Il apparaît ainsi que le caractère précaire de la concession est justifié par la nécessité pour la société VANDIS de pouvoir disposer à tout moment de l’intégralité de l’emprise du parking en fonction de ses besoins, et notamment des contraintes d’urbanisme qui s’imposent à elle, ou des travaux devant être effectués.

Cette nécessité n’est pas uniquement théorique, dès lors qu’il est établi par les pièces du dossier que Mme [P] a été amenée en 2021 pendant un peu plus d’un mois à déplacer temporairement sa remorque pour libérer son emplacement habituel et permettre des travaux de réfection du revêtement du parking de l’hypermarché.

La qualification du contrat en convention d’occupation précaire apparaît dès lors justifiée et l’EURL CHEZ [F] échoue à démontrer l’existence d’une fraude de la part de la société VANDIS.

Le délai de prescription de l’action aux fins de requalification en bail commercial n’a par conséquent pas été suspendu et expirait le 29 janvier 2018.

L’action de l’EURL CHEZ [F], introduite par l’assignation signifiée le 14 mars 2025 est par conséquent irrecevable, comme prescrite, ainsi que toutes ses autres demandes en découlant.

Sur les demandes reconventionnelles

En absence de requalification en bail commercial, il y a lieu de constater la résiliation de la convention d’occupation précaire du 29 janvier 2016 avec effet au 30 juin 2025, l’EURL CHEZ [F] acceptant par ailleurs de quitter l’emplacement au plus tard à cette date.

Il y a lieu en outre :

— d’ ordonner dans un délai d’un mois à compter de la date d’effet de la résiliation , l’expulsion de l’EURL CHEZ [F] et de tous occupants de son chef, de l’emplacement mis à sa disposition en vertu de la convention d’occupation précaire du 29 janvier 2016, au besoin avec le concours de la force publique,

— d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant l’emplacement mis à disposition et appartenant à l’EURL CHEZ [F], en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de l’EURL CHEZ [F],

— de condamner l’EURL CHEZ [F] à payer à la société VANDIS une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due en cas de poursuite du bail, somme qui ne saurait être inférieure à 650 € HT, à compter du 1er juillet 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et à laquelle sera appliquée l’indexation annuelle prévue par le contrat,

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu de condamner l’EURL CHEZ [F], qui perd son procès, aux entiers dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

L’équité commande de faire droit à la demande de la SAS VANDIS et de condamner l’EURL CHEZ [F] à lui payer la somme de 1.800 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun motif ne justifiant qu’il soit fait dérogation à ce principe, il y a lieu de rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande de l’EURL CHEZ [F] tendant à requalifier la convention du 29 janvier 2016 en bail commercial est irrecevable comme prescrite,

DECLARE les autres demandes de l’EURL CHEZ [F] irrecevables comme prescrites,

CONSTATE la résiliation de la convention d’occupation précaire du 29 janvier 2016 avec effet au 30 juin 2025,

ORDONNE l’expulsion de l’EURL CHEZ [F] et de tous occupants de son chef à l’issue du délai d’un mois à compter de la date de résiliation du 30 juin 2025, de l’emplacement mis à sa disposition en vertu de la convention d’occupation précaire du 29 janvier 2016, au besoin avec le concours de la force publique,

ORDONNE l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant l’emplacement mis à disposition et appartenant à l’EURL CHEZ [F], en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de l’EURL CHEZ [F],

CONDAMNE l’EURL CHEZ [F] à payer à la SAS VANDIS une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due en cas de poursuite du bail, somme qui ne saurait être inférieure à 650 (six-cent euros) HT, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et à laquelle sera appliquée l’indexation annuelle prévue par le contrat,

CONDAMNE l’EURL CHEZ [F] aux dépens,

CONDAMNE l’EURL CHEZ [F] à payer à la SAS VANDIS la somme de 1.800 (mille-huiit-cent) euros au titre de l’article 700 du Code de procedure civile,

RAPPELLE que le present jugement est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT