MINUTE N° : 25/00199

DU : 08 Avril 2025

RG : N° RG 24/00613 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JJG5

AFFAIRE : S.C.I. DE L’ESPACE COMMERCIAL DU PLATEAU DE HAYE C/ S.A.S. LA BELLE VIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du huit Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION

PRESIDENT : Hervé HUMBERT,

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DE L’ESPACE COMMERCIAL DU PLATEAU DE HAYE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux pour ce, domiciliés audit siège., dont le siège social est sis 12 place Saint Hubert – 59043 LILLE CEDEX

représentée par M^e Violaine LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 165, M^e Philippe LARIVIERE, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

S.A.S. LA BELLE VIE,

dont le siège social est sis 514 avenue Raymond Pinchard – 54100 NANCY

représentée par M^e David WOERLEN, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 195

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 04 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Avril 2025.

Et ce jour, huit Avril deux mil vingt cinq, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 1er février 2012, l’établissement public national d’aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux (EPARECA), aux droits duquel vient la société civile immobilière (SCI) DE L’ESPACE COMMERCIAL DU PLATEAU DE HAYE, a donné à bail commercial à la société LA BELLE VIE un local situé 514 avenue Raymond Pinchard à Nancy.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 novembre 2024, la SCI a fait assigner à la société LA BELLE VIE devant le président du tribunal judiciaire de Nancy statuant en référé pour voir constater la résiliation de plein droit du bail litigieux et ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef.

Outre aux dépens, la SCI demande la condamnation de la société LA BELLE VIE à lui verser :

Une provision d’un montant de 35 316,30 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges actuels, soit d’un montant de 6 928,11 euros outre les charges et la TVA, à compter du 24 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Une indemnité d’un montant de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande enfin de juger que :

— Le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre provisionnel ;

— Les sommes dues à leur échéance seront majorées de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux ;

— A défaut de paiement d’une somme exigible à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux légal majoré de 5 points.

À l’appui de sa demande, la SCI affirme qu’ayant fait délivrer à la société locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers non suivi d’effet, il revient en conséquence au juge des référés d’ordonner son expulsion et sa condamnation à différentes sommes.

La société LA BELLE VIE demande de :

— Être autorisée à s’acquitter de sa dette sur une durée de 24 mois ;

— Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire dans les délais ainsi accordés ;

— Ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire de créance du 24 novembre 2024 ;

— Condamner la SCI aux dépens et à lui payer une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, elle fait valoir que ses difficultés financières sont principalement dues aux travaux de réaménagement affectant le plateau de Haye où se situe son commerce qui ont provoqué une baisse significative de la fréquentation des clients et donc de son chiffre d’affaires. Elle affirme que la fin des travaux étant attendue courant l’année 2025, elle dit compter sur l’importante hausse démographique qui en résulterait pour inverser la courbe de son chiffre d’affaires et s’acquitter ainsi de sa dette locative.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, l’article 25.1 du bail litigieux prévoit l’application d’une clause résolutoire un mois après mise en demeure restée infructueuse (pièce n° 1 de la demanderesse, p. 39).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, la SCI a fait délivrer à la société LA BELLE VIE un commandement de payer visant ladite clause résolutoire.

Le commandement de payer est demeuré infructueux puisque les loyers et charges impayés depuis 2023 n’ont pas été régularisés dans le mois suivant sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 23 août 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la SCI sollicite la condamnation de la société LA BELLE VIE à lui payer une provision d’un montant de 35 316,30 euros au titre des loyers et charges impayés, incluant une indemnité forfaitaire de 10 %, soit 3 186,89 euros.

Il n’est pas contestable que des travaux de réaménagement de grande ampleur sont en cours dans le quartier du plateau de Haye de la commune de Nancy où se situe le commerce de la société LA BELLE VIE, ce qui a entraîné une baisse significative de sa population en raison de la démolition et de la réhabilitation de certains bâtiments.

En outre, la société LA BELLE VIE produit à l’instance ses extraits de comptes (pièce n° 2) aux termes desquels il y a lieu de constater une baisse de son chiffre d’affaires de 16 % en 2021 et de 9 % en 2022.

Il résulte notamment du courrier électronique émanant de Mme [D] [K], chef du projet en renouvellement urbain à la métropole du grand Nancy, en date du 20 avril 2024 (pièce n° 5 de la société défenderesse) que, outre les logements réhabilités, le quartier du plateau de Haye pourra compter sur 252 logements sociaux neufs d’ici 2026, ce qui représente une augmentation sensible de la clientèle potentielle.

Par ailleurs, la société bailleresse ne s’oppose pas aux demandes de délais de paiement.

L’indemnité forfaitaire mentionnée à l’article 21.2.1 du bail litigieux étant constitutive d’une clause pénale, susceptible d’être modérée par le juge du fond, la somme de 3 186,89 euros ne pourra pas être allouée en référé.

Ainsi, il convient de condamner la société LA BELLE VIE à verser à la SCI la somme de 32 129,41 euros à titre provisionnel correspondant aux taxes foncières, loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2024 et de dire qu’elle s’acquittera de cette somme en vingt-trois mensualités d’un montant de 1 338 euros et une mensualité d’un montant de 1 355,41 euros à compter du mois d’avril 2024 exigibles à la fin de chaque mois.

En cas de défaut de paiement partiel ou total d’une mensualité de l’échéancier décidé par la présente ordonnance ou des loyers du contrat de bail exigibles chaque mois, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et le contrat de bail conclu le 1er février 2012 sera automatiquement résilié en date du 23 août 2024 permettant l’expulsion de la société LA BELLE VIE des locaux situés 514 avenue Raymond Pinchard à Nancy tant de sa personne et de ses biens que de tous occupants de son chef après le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux signifié par la société bailleresse, mais sans que la déchéance du terme soit subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

En outre, la société LA BELLE VIE sera condamnée à verser la somme de 4 618,41 euros par mois à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2024 en cas de défaut de paiement partiel ou total d’une mensualité de l’échéancier décidé par la présente ordonnance ou des loyers du contrat de bail exigibles chaque mois.

Sur les autres demandes

Il résulte du bail litigieux que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts en cas d’application de la clause résolutoire pour inexécution des conditions ; les sommes dues à leur échéance seront majorées de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux et qu’à défaut de paiement d’une somme exigible à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux légal majoré de 5 points.

Les stipulations précitées, constitutives de clauses pénales, sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le pouvoir de modulation de la clause pénale reconnue au juge du fond rend l’existence de l’obligation sérieusement contestable.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces prétentions.

Sur la demande reconventionnelle de mainlevée

Il sera rappelé que la faculté offerte par l’article L. 512-1 du code des procédures civiles d’exécution de solliciter la mainlevée d’une mesure conservatoire relève de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

La société LA BELLE VIE sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société LA BELLE VIE, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Chaque partie conservera à sa charge les sommes exposées pour la défense de ses intérêts au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

CONSTATONS l’acquisition au 23 août 2024 de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial consenti le 1er février 2012, portant sur un local situé 514 avenue Raymond Pinchard à Nancy ;

CONDAMNONS la société LA BELLE VIE à verser à la SCI DE L’ESPACE COMMERCIAL DU PLATEAU DE HAYE, à titre provisionnel, la somme de 32 129,41 euros à valoir sur les taxes foncières ainsi que les loyers et charges impayés au mois d’août 2024 ;

ACCORDONS des délais de paiement à la société LA BELLE VIE pour s’acquitter de ce montant ;

DISONS que la société LA BELLE VIE devra régler à titre provisionnel pendant 23 mensualités 1 338 euros et le solde pour la 24e, à compter du mois d’avril 2025, en sus du loyer courant, chaque échéance devant être réglée au plus tard à la fin du mois en cours ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 1er février 2012 ;

DISONS qu’en cas de non-paiement d’un seul terme du loyer courant ou d’une échéance fixée ci-avant dans les conditions susdites, cette clause reprendra immédiatement son plein effet ;

En ce cas, DISONS que la totalité de la dette deviendra exigible ;

En ce cas, ORDONNONS l’expulsion de la société LA BELLE VIE des locaux situés 514 avenue Raymond Pinchard à Nancy tant de sa personne et de ses biens que de tous occupants de son chef en cas de non-paiement total ou partiel d’une mensualité de l’échéancier décidé par la présente ordonnance ou des loyers du présent contrat ;

En ce cas, CONDAMNONS la société LA BELLE VIE à verser la somme de 4 618,41 euros par mois à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2024 ;

DÉBOUTONS la SCI DE L’ESPACE COMMERCIAL DU PLATEAU DE HAYE de sa demande de voir juger que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre provisionnel ;

DÉBOUTONS la SCI DE L’ESPACE COMMERCIAL DU PLATEAU DE HAYE de sa demande de voir juger que les sommes dues à leur échéance seront majorées de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux ;

DÉBOUTONS la SCI DE L’ESPACE COMMERCIAL DU PLATEAU DE HAYE de sa demande de voir juger qu’à défaut de paiement d’une somme exigible à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux légal majoré de 5 points ;

DÉBOUTONS la société LA BELLE VIE de sa demande d’ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire de créance du 24 novembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision malgré appel ;

REJETONS la demande d’indemnité formulée par la SCI au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande d’indemnité formulée par la société LA BELLE VIE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société LA BELLE VIE aux dépens.

La greffière Le président

Copie exécutoire délivrée à le

Copie délivrée à le