TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Maître Jocelyn NORDMANN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Rémy HUERRE

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00334 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62JJ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 08 janvier 2026

DEMANDERESSE

syndicat des coproprietaires de l’immeuble [Adresse 5]

représenté par son syndic, dont le siège social est sis [Adresse 9] [Adresse 6]

Représenté par Maître Rémy HUERRE, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [D], demeurant [Adresse 7]

Représenté par Maître Jocelyn NORDMANN, avocat au barreau de Paris,

Madame [E] [D], demeurant [Adresse 8]

Représenté par Maître Jocelyn NORDMANN, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00334 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62JJ

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [D] et Mme [E] [D] (les époux [D]) sont propriétaires du lot n°59 sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 13].

Les fonctions de syndic sont exercées par la société par actions simplifiée (SAS) Cabinet Saint Lambert.

Par jugement rendu le 2 février 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

condamné solidairement les époux [D] a payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] la somme de 10 090,31 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2021 sur la somme de 7 275,08 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 8 405,93 euros et à compter du 17 août 2022 pour le surplus ;condamné solidairement les époux [D] a payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles ; ordonné la capitalisation des intérêts dus par année entière ; débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] de sa demande de dommages-intérêts ; débouté les époux [D] de leur demande en délais de paiement ; condamné in solidum les époux [D] aux dépens de l’instance ; rappelé l’exécution provisoire de la décision.

Selon courrier recommandé dont l’accusé de réception a été signé le 9 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure M. [L] [D] et Mme [E] [D] de lui payer la somme de 7 309,75 € au titre des charges de copropriété dues au 4ème trimestre 2024 inclus, et ce dans un délai de 15 jours.

Selon exploit délivré le 14 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris (7ème) , représenté par son syndic la SAS Le Cabinet Saint Lambert, a assigné M. [L] [D] et Mme [E] [D] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement.

A l’audience du 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris (7ème) , représenté par son syndic la SAS Le Cabinet Saint Lambert, représenté par son conseil, demandent au tribunal judiciaire de :

— le dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes,

— dire et juger que les époux [D] n’ont pas payé l’intégralité des charges de copropriété dont ils sont redevables au 2ème trimestre 2025, à savoir la somme de 6 982,15 euros,

En conséquence,

— condamner solidairement les époux [D] à lui payer la somme de

6 982,15 euros correspondant aux charges dues, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 7 309,75 euros à compter de la mise en demeure du 4 novembre 2024, les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6 679,95 euros et les intérêts au taux légal à compter des conclusions visées le 21 octobre 2025 pour le surplus,

— faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner solidairement les époux [D] à lui payer la somme de

2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner solidairement les époux [D] à lui payer la somme de

2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— condamner solidairement les époux [D] aux dépens.

Il s’oppose à la demande de délais de paiement formée par les défendeurs, estimant que des délais leur ont déjà été accordés du fait de la procédure, et observant que depuis l’assignation ils n’ont procédé qu’à trois versements de 100 euros chacun.

Il forme ses demandes au visa des articles 10 et 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris (7ème) fait valoir que M. [L] [D] et Mme [E] [D] ne payent pas régulièrement leurs charges de copropriété, ainsi qu’il résulte d’une première décision rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 2 février 2023, dont les causes ont cependant été réglées.

Il soutient que sa créance est certaine, liquide et exigible dès lors que les décisions de l’assemblée générale ont approuvé les comptes des exercices écoulés et fixé le montant du budget prévisionnel.

Il fait valoir des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, pour lesquels il demande la condamnation des défendeurs sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9 du contrat type de syndic annexé au décret n°2015-342 du 26 mars 2015. Il soutient par ailleurs que ses mises en demeure et frais de relance correspondent à des tentatives de règlement amiable, conformément au décret n°2015-282 du 11 mars 2015. Il ajoute que l’article 86 du chapitre V du règlement de copropriété, s’imposant à tous les copropriétaires, prévoit la prise en charge des frais du syndic et de contentieux par le copropriétaire défaillant.

Il soutient, en outre, que les époux [D] ont font preuve d’une résistance abusive causant un trouble certain au fonctionnement de la copropriété.

M. [L] [D] et Mme [E] [D], représentés par leur conseil, demandent au tribunal judiciaire de :

— les déclarer bien fondés,

— fixer la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de

1 802,51 euros,

— leur accorder un échéancier d’une durée de 18 mois pour apurer la condamnation qui serait éventuellement mise à leur charge après un délai de grâce de 6 mois,

— dire que 6 mois après la signification du jugement, ils devront payer la condamnation mise à leur charge en 18 mensualités égales et qu’à défaut de paiement d’une des mensualités à bonne date, la déchéance du terme sera acquise sans formalité préalable,

— dire que durant ces délais, la créance ne produira aucun intérêt,

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils forment leurs demandes au visa des articles 117 et suivants du code de procédure civile, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et 1343-5 du code civil.

Ils observent que, sur la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires, 4 500,99 euros correspondent à des frais. Or ils soutiennent, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que ces frais ne peuvent leur être réclamés car ils font partie de la mission habituelle du syndic. Ils précisent à cet égard que des honoraires de contentieux / constitution de dossier avocat ont été facturés pour chaque trimestre depuis le 29 septembre 2022 alors qu’à cette date, le litige avait été purgé par un jugement du 2 février 2023. Ils ajoutent qu’aucun contentieux n’était né avant 2025 ; qu’en conséquence, les frais facturés entre 2023 et 2025 ne sont pas justifiés. Il observent, en outre, que les frais d’huissier et d’avocat sont déjà intégrés aux demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Ils concluent dès lors au rejet de la demande formée au titre des frais.

Ensuite, s’agissant des charges dont le reliquat est évalué à 1 802,51 euros, ils sollicitent les plus larges délais de paiement sur 24 mois, faisant valoir l’existence de faibles revenus et de problèmes de santé affectant Mme [D]. Ils ajoutent que le crédit immobilier portant sur leur résidence principale a été soldé de sorte que les délais de paiement peuvent être respectés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’arriéré de charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] verse aux débats :

— l’extrait cadastral attestant de la qualité de copropriétaire de M. [L] [D] et Mme [E] [D],

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2022 à 2024 ayant approuvé les comptes des exercices antérieurs, les budgets prévisionnels des exercices à venir et voté les travaux,

— les appels de charges et travaux pour la période du dernier trimestre 2022 au dernier trimestre 2025,

— un décompte laissant apparaître un solde débiteur de 6 303,50 euros au 9 octobre 2025,

— une mise en demeure par avocat aux fins de paiement en date du 4 novembre 2024, dont l’accusé de réception a été signé le 9 novembre 2024,

— le contrat de syndic.

Le syndicat de copropriétaires sollicite le paiement de 6 303,50 euros au titre des charges de copropriété impayées incluant le dernier trimestre.

Il y a lieu de déduire de ce décompte la somme de 4 500,99 euros correspondant à des frais, examinés infra.

M. [L] [D] et Mme [E] [D] reconnaissent ne pas avoir satisfait à leur obligation de paiement de ces charges de copropriété, d’un montant de 1 802,51 euros.

Par conséquent, M. [L] [D] et Mme [E] [D] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 2] la somme de 1 802,51 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 9 octobre 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2024, date de réception de la mise en demeure.

Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. En outre, les honoraires pour la mise en demeure adressée par l’avocat entrent dans les frais irrépétibles.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L’application des dispositions de l’article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces au commissaire de justice ou à l’avocat qui ne peut se voir rémunérée qu’au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que les frais facturés antérieurement à la mise en demeure datée du 4 novembre 2024 ne peuvent être facturés aux débiteurs.

Pour la période postérieure à la mise en demeure, le règlement de copropriété prévoit en son article 86, chapitre V, que toute lettre de rappel adressée par le syndic et toute procédure engagée par lui donneront lieu à la perception d’honoraires supplémentaires. En conséquence, les frais de 216 euros comptés trimestriellement à compter du 4 novembre 2024 seront mis à la charge solidaire des époux [D], soit la somme de 864 euros (216 x 4).

Par ailleurs, les frais “Okerman assignation” mentionnés au débit du compte le 15 janvier 2025 seront analysés comme des dépens sur lesquels il est statué infra.

Il en est de même des frais “HP&A proc. Recouv. Charges 10/24" et “HP&A prov.complt procedure 05/2" mentionnés respectivement au débit du compte les 31/10/2024 et 02/07/2025, considérés comme relevant des frais irrépétibles et dès lors examinés infra.

En conséquence, les époux [D] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 864 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2024, date de réception de la mise en demeure.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires s’est préalablement vu accorder le bénéfice des intérêts légaux à compter de la mise en demeure. Il doit donc démontrer non seulement un préjudice indépendant du retard de paiement mais également, la mauvaise foi des débiteurs.

Or, s’il s’entend que la carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété, il n’est pas ici démontré la mauvaise foi des époux [D] ou leur résistance abusive, alors qu’ils exposent être en difficulté financière et avoir des problèmes de santé.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts complémentaires.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit notamment que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, les époux [D] sollicitent des délais de paiement d’une durée globale de 24 mois, commençant par un report de la dette pendant 6 mois puis par le versement d’échéances constantes pendant les 18 mois restants.

Toutefois, ils n’expliquent ni ne justifient des évènements ou circonstances par lesquels ils seraient susceptibles de revenir à meilleure fortune dans ce délai, et il est parallèlement observé qu’ils ne résident pas dans l’immeuble pour être domiciliés à [Localité 14]. Par conséquent, un hypothétique retour à meilleure fortune ne saurait peser sur le syndicat des copropriétaires alors que les époux [D] disposent de la faculté de vendre ce patrimoine qui ne constitue pas leur résidence principale.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts par année entière s’applique de droit lorsqu’elle est requise, comme en l’espèce. Elle sera dès lors ordonnée.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [L] [D] et Mme [E] [D], qui succombent, supporteront les dépens in solidum.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12]) les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de condamner in solidum M. [L] [D] et Mme [E] [D] à lui verser la somme de 1.506 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne solidairement M. [L] [D] et Mme [E] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 1]) , [Adresse 3] à [Localité 13] la somme de 1 802,51 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 9 octobre 2025 ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2024 ;

Condamne solidairement M. [L] [D] et Mme [E] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Adresse 10] [Localité 2] la somme de 864 euros au titre des frais, arrêtés au 9 octobre 2025 ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2024 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus par année entière ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 1]), [Adresse 3] à [Localité 13] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

Déboute M. [L] [D] et Mme [E] [D] de leur demande de délais de paiement ;

Condamne M. [L] [D] et Mme [E] [D] aux dépens ;

Condamne M. [L] [D] et Mme [E] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Adresse 10] [Localité 2] la somme de 1.506 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE