MINUTE N° : 25/00524

DU : 27 Novembre 2025

RG : N° RG 25/00177 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JOPV

AFFAIRE : [J] [T] [E], [Y] [N] C/ S.A.S. [H] ET [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du vingt sept Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION

PRESIDENT : Hervé HUMBERT,

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [T] [E]

demeurant 58, boulevard Maréchal Foch – 54600 VILLERS LES NANCY

représenté par M^e Stéphanie GERARD, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 156

Madame [Y] [N]

demeurant 3, rue du Maconnais – 54500 VANDOEUVRE LES NANCY

représentée par M^e Stéphanie GERARD, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 156

DEFENDERESSE

S.A.S. [H] ET [B],

dont le siège social est sis 22 rue Saint Nicolas – 54000 NANCY

représentée par M^e Annie SCHAF-CODOGNET, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 09 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Octobre prorogé au 27 Novembre 2025.

Et ce jour, vingt sept Novembre deux mil vingt cinq, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier 54/56/58 boulevard Foch à Villers-lès-Nancy est soumis au régime de la copropriété.

M. [J] [E] et Mme [Y] [N] sont respectivement propriétaires de deux appartements et d’un appartement au sein de cette copropriété.

La société par actions simplifiée (SAS) [H] et [B] occupe les fonctions de syndic du syndicat principal de cette copropriété, et a été désignée pour la dernière fois selon procès-verbal d’assemblée générale du 29 juin 2023.

Exposant que l’assemblée générale des copropriétaires prévue le 23 janvier 2025 ne peut se tenir, deux des copropriétaires dont M. [E] n’ayant pas été convoqués dans les délais légaux en raison d’un dysfonctionnement des services postaux , et que son mandat de syndic prend fin le 1er janvier 2025 , la société [H] et [B] représentée par son président, a présenté le 13 janvier 2025 une requête à Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de NANCY aux fins , au visa de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, de se voir désigner administrateur provisoire de la copropriété 54.56/58 boulevard Foch à Villers lès Nancy à compter du 1er janvier 2025, avec mission de réunir l’assemblée générale avec l’ordre du jour prévu selon convocation du 23 décembre 2024, outre toute nouvelle délibération qui serait utile à la vie normale de la copropriété, ainsi que d’assurer la gestion de la copropriété avec les mêmes pouvoirs que les syndics tiennent de la loi, de ses décrets et du règlement de copropriété.

Par ordonnance sur requête en date du 20 janvier 2025, la Présidente du Tribunal judiciaire de Nancy a désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété 54.56/58 boulevard Foch à Villers lès Nancy la société [H] et [B], représentée par son président, avec mission :

— d’assurer la gestion de la copropriété à compter du 1er janvier 2025, dans les conditions prévues par la loi du 10 juillet 1965, par le décret du 17 mars 1967, par le règlement de copropriété, de façon générale, avec les mêmes droits et obligations qu’un syndic dûment élu,

— dans les six mois de sa désignation, de réunir une assemblée générale de copropriété aux fins de désigner un syndic, reprenant l’ensemble des résolutions prévues dans la convocation du 23 décembre 2024, outre toute autre résolution utile au fonctionnement de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice délivré le 25 mars 2025, M. [J] [E] et Mme [Y] [N] ont, au visa des articles 493 et suivants du code de procédure civile, fait assigner la société [H] et [B] , devant la Présidente du Tribunal judiciaire de Nancy, aux fins de voir rétracter l’ordonnance sur requête rendue le 20 janvier 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 08 septembre 2025, reprises oralement à l’audience du 09 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, M. [E] et Mme [N], au visa de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 24 et suivants et 59 du décret du 17 mars 1967, ils demandent de :

— rétracter l’ordonnance n° RG 25/007 en date du 20 janvier 2025,

— désigner la SAS [H] et [B] administrateur provisoire de la copropriété avec pour mission d’organiser une assemblée générale destinée à :

* désigner un syndic pour le syndicat principal de la copropriété située 54/56/59 boulevard Maréchal Foch à Villers-lès-Nancy,

* compléter le conseil syndical de ce syndicat principal à proportion des sièges propres à représenter le ou les copropriétaires du ou des lots qui ne sont pas constitués en syndicat(s) secondaire(s) dans cette copropriété située 54/56/59 boulevard Maréchal Foch à Villers-lès-Nancy,

— juger que la SAS [H] et [B], à titre personnel, devra prendre à sa charge tous les frais nécessités par sa désignation en qualité d’administrateur provisoire et tous les frais liés à l’organisation d’une nouvelle assemblée générale en vue de la désignation d’un nouveau syndic et le complément des membres du conseil syndical,

— débouter la société [H] et [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner la société [H] et [B] à leur payer chacun une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner en outre aux frais et dépens de la présente procédure.

Au soutien de leurs prétentions, ils précisent qu’ils ne sollicitent pas la rétractation de l’ordonnance querellée en toutes ses dispositions, et qu’ils ne souhaitent pas la désignation d’un autre administrateur provisoire que la société [H] et [B]. Ils entendent en revanche voir modifier les missions confiées dans l’ordonnance sur requête.

Ils font d’abord observer que l’impossibilité de respecter le délai de convocation pour l’assemblée générale de copropriété du 23 janvier 2025 n’est pas seulement imputable aux retards de la Poste mais aussi à l’imprécision de l’adressage par le syndic. Ils déplorent de ne pas avoir été informés de la requête du 13 janvier 2025 et qu’une ordonnance ait été rendue le 20 janvier 2025 au terme d’une procédure non contradictoire.

Ils soutiennent par ailleurs que pouvoir ne pouvait être donné à l’administrateur provisoire de reprendre l’ordre du jour prévu dans la convocation du 23 décembre 2024, cet ordre du jour ne respectant ni la loi ni le règlement de copropriété, en ce que, faute de réponse du syndic aux demandes de M. [E], le conseil syndical du syndicat principal n’est plus régulièrement constitué et ne pouvait plus siéger, et que le conseil syndical du bâtiment 1 ne pouvait pas être représenté au conseil syndical du syndicat principal, et n’a pas été en mesure de travailler sur le contrôle de la gestion de l’immeuble par le syndic et sur l’élaboration du budget provisionnel. Ils font observer que si l’article 47 du décret du 17 mars 1967 permet à l’administrateur provisoire de soumettre un ordre du jour préalablement fixé à l’assemblée générale des copropriétaires, il y a lieu d’admettre un contrôle sur cet ordre du jour.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 30 juin 2025, reprises à l’audience du 09 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la société [H] et [B], au visa des dispositions de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, demande de :

— déclarer M. [E] et Mme [N] irrecevables et non fondés en leur demande de contestation de l’ordonnance du 20 janvier 2025,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes,

— ordonner la prolongation de la mission de l’administrateur judiciaire pour toute la durée de la procédure instaurée par M. [E], cette mission se terminant quatre mois après que sera rendue une décision définitive,

— à titre subsidiaire, proroger de quatre mois la mission fixée dans l’ordonnance entreprise,

— condamner solidairement M.[E] et Mme [N] à régler 1.500 € au titre de procédure abusive et 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, majorés de la TVA au taux applicable au jour du paiement, outre l’ensemble des dépens.

Au soutien de ses écritures, l’administrateur provisoire rappelle que M. [E], depuis de nombreuses années, conteste la grande majorité des assemblées générales.

Il fait valoir qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dans les convocations pour l’assemblée générale de copropriété, l’erreur étant imputable à la poste. Il relève que M. [E] et Mme [N] ne contestent pas sa désignation comme administrateur judiciaire, mais l’étendue de ses missions. Il fait valoir que, contrairement à ce que soutiennent les requérants, qui affirment que l’administrateur ne peut agir que pour désigner un syndic et non pour faire voter des résolutions, l’article 47 du décret du 17 mars 1967 permet de donner à l’administrateur une mission plus étendue, l’administrateur ayant de manière générale les mêmes pouvoirs et obligations que le syndic.

Il considère que l’intérêt collectif des copropriétaires n’est pas lésé par le dispositif de l’ordonnance, l’intérêt des copropriétaires et de la copropriété étant au contraire que la continuité de la gestion soit assurée. Il ajoute que la juridiction est saisie d’une demande de rétractation et non de l’appréciation du règlement de copropriété, de la validité de l’ordre du jour ou de la composition du conseil syndical, qui ne relèvent pas de la compétence du juge des référés. Il observe que les requérants, en qualité de copropriétaires, ont qualité pour demander l’ajout de points complémentaires à l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 496 du code de procédure civile relatif à la procédure des ordonnances sur requête dispose que s’il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l’ordonnance.

L’article 497 du même code ajoute que le juge a la faculté de modifier ou de rétracter son ordonnance, même si le juge du fond est saisi de l’affaire.

Le référé afin de rétractation ne constitue pas une voie de recours mais s’inscrit dans le nécessaire respect par le juge du principe de la contradiction qui commande qu’une partie, à l’insu de laquelle une mesure urgente a été ordonnée, puisse disposer d’un recours approprié à l’encontre d’une décision qui lui fait grief. Le juge qui a, par ordonnance sur requête, ordonné des mesures urgentes, reste ainsi compétent pour connaître en référé de la demande de rétractation de son ordonnance.

Le juge saisi de la demande de rétractation d’une ordonnance sur requête est investi des attributions du juge qui l’a rendue et doit, après débat contradictoire, statuer sur les mérites de la requête.

Il est de jurisprudence acquise que le juge de la rétractation doit se placer au jour où il statue, en considérant la situation qui existe à cet instant, et non à la date de l’ordonnance attaquée.

Il est également acquis en jurisprudence que l’instance en rétractation d’une ordonnance sur requête a pour seul objet de soumettre à l’examen d’un débat contradictoire les mesures initialement ordonnées à l’initiative d’une partie en l’absence de son adversaire, de sorte que la saisine du juge de la rétractation se trouve limitée à cet objet.

L’article 47 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis modifié par l’article 39 du décret du 02 juillet 2020 dispose que «  dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9.Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale ».

En l’espèce, la société [H] et [B], dont la désignation en soi n’est pas contestée, a été désignée comme administrateur provisoire aux fins d’assurer la gestion de la copropriété à compter du 1er janvier 2025, dans les conditions prévues par la loi du 10 juillet 1965, par le décret du 17 mars 1967, par le règlement de copropriété, de façon générale, avec les mêmes droits et obligations qu’un syndic dûment élu, et également ,dans les six mois de sa désignation, de réunir une assemblée générale de copropriété aux fins de désigner un syndic, reprenant l’ensemble des résolutions prévues dans la convocation du 23 décembre 2024, outre toute autre résolution utile au fonctionnement de la copropriété.

M. [E] et Mme [N] contestant le libellé et l’étendue de ses missions, il convient de rappeler que les missions confiées à l’administrateur provisoire ne sont pas exhaustives, dès lors que le texte prévoit que « l’administrateur provisoire est notamment chargé de .. » Rien n’empêche par conséquent de donner à l’administrateur une mission plus étendue, et de confier à l’administrateur provisoire les mêmes pouvoirs et obligations que le syndic jusqu’à désignation d’un nouveau syndic par l’assemblée générale.

L’administrateur provisoire n’est pas reprochable par ailleurs d’avoir prévu que l’ordre du jour de cette assemblée générale reprend l’ensemble des résolutions prévues dans la convocation du 23 décembre 2024, outre toute autre résolution utile au fonctionnement de la copropriété, étant acquis que M. [E] et Mme [N] , comme tout copropriétaires, ont la faculté de demander l’inscription de points complémentaires à l’ordre du jour.

Le juge des référés n’a par ailleurs pas compétence pour juger de la validité de l’ordre du jour, y rajouter ou en ôter des points ou pour interpréter le règlement de copropriété.

Il ressort des pièces produites que l’impossibilité de tenir l’assemblée générale initialement prévue le 23 janvier 2025 est la conséquence d’une erreur de la poste, la société [H] et [B] ayant adressé les convocations avec le bon code postal de la commune. Il ne revient dès lors pas à la SAS [H] et [B] de prendre à sa charge à titre personnel les frais nécessités par sa désignation en qualité d’administrateur provisoire et par l’organisation d’une nouvelle assemblée générale.

Dans ces conditions, les demandeurs seront déboutés de leur demande de rétractation de l’ordonnance sur requête.

Afin d’assurer la continuité de la gestion de la copropriété, il y a lieu, complétant cette ordonnance, de prolonger la mission de l’administrateur judiciaire pour la durée de la présente procédure , cette mission se terminant quatre mois après que sera rendue une décision définitive.

Les défendeurs succombant, il y a lieu de les condamner aux dépens.

Il apparaît que la présente procédure prend place dans un contexte de procédures répétées initiées par M. [E] et Mme [N] , ayant pour conséquence de perturber le bon fonctionnement de la copropriété. Aussi y a-t-il lieu de les condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au titre du caractère abusif de la procédure.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner les demandeurs à payer à la demanderesse la somme de 1 .000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTONS M. [J] [E] et Mme [Y] [N] de leur demande de rétractation de l’ordonnance sur requête n° RG 25/007 en date du 20 janvier 2025,

DISONS que la mission de l’administrateur provisoire telle que définie par l’ordonnance sur requête n° RG 25/007 en date du 20 janvier 2025, est prolongée pour la durée de la présente procédure , cette mission se terminant quatre mois après que sera rendue une décision définitive,

CONDAMNONS M. [J] [E] et Mme [Y] [N] in solidum, aux dépens,

CONDAMNONS M. [J] [E] et Mme [Y] [N] in solidum, à payer à la société [H] et [B] la somme de 1.500 (mille cinq-cent ) euros à titre de dommages -intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNONS M. [J] [E] et Mme [Y] [N] in solidum, à payer à la société [H] et [B] la somme de 1.000 (mille ) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision même en cas d’appel,

La greffière Le président

Copie exécutoire délivrée à le

Copie délivrée à le