COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 22/05177 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N7FJ

LOYERS COMMERCIAUX

le : 03 Mars 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.S. ANGELA

RCS [Localité 1] 809 143 464

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Pascal FLOT de la SCP FLOT ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [E] [I]

née le 12 Juin 1936 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Lionel MONTAGNE, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Magali ESTEVE

Juge délégué par ordonnance de Madame La Présidente du Tribunal,

assisté de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et de la msie à disposition.

DEBATS : en audience publique du 06 Janvier 2026

MIS EN DELIBERE au 03 Mars 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 03 Mars 2026

Rappel des faits et de la procédure :

Par acte en date du 20 avril 2000, Madame [E] [I] a consenti à Madame [W] [O] et à Monsieur [U] [O], un bail commercial portant sur un local au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] (34), pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er avril 2000, moyennant un loyer de 85.000 francs par an, soit 12.958,17 euros.

Suivant avenant en date du 1er avril 2007, le loyer était majoré de la somme de 1500 euros par an en contrepartie du droit consenti au locataire d’utiliser une surface complémentaire.

Madame [W] [O] et Monsieur [U] [O] ont ensuite cédé le fonds de commerce à la société [C] qui l’a, elle-même cédé à la société SAS ANGELA.

Par exploit d’huissier en date du 23 août 2021, le bailleur a notifié au locataire un congé pour le 31 mars 2022, comportant offre de renouvellement du bail à compter du 31 mars 2022 aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré, mais moyennant un loyer de 27.600 euros HT/HC/an soit 2 300 euros par mois à compter du 1er septembre 2019.

Par acte d’huissier de justice en date du 21 décembre 2021, la société ANGELA a fait signifier à Madame [E] [I] un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux et par acte d’huissier de justice du 21 novembre 2022 elle l’a assignée devant le juge des loyers commerciaux, aux fins de fixation du montant du loyer à la somme de 1300 euros par mois et subsidiairement de réalisation d’une expertise judiciaire.

Par jugement du 5 septembre 2023, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et commis Madame [N] [B] [R], expert, pour y procéder.

Le rapport d’expertise a été déposé le 23 juillet 2025.

***

Selon les termes du dispositif de son dernier mémoire, régulièrement notifié, la société ANGELA demande au juge des loyers commerciaux de :

D’homologuer le rapport d’expertise déposé le 23 juillet 2025 par Mme [B], expert judiciaire désignée

De fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative de 24 000 € HT HC annuels à compter du 1er avril 2022 pour les locaux objet du litige,

De condamner la partie bailleresse aux dépens et à la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle rappelle l’important contentieux qui s’est développé entre le bailleur et les différents preneurs s’agissant de l’entretien de l’immeuble et son occupation.

Elle souligne que ses droits ont été réduits s’agissant de la surface de la cour par laquelle elle réceptionne ses marchandises.

***

Selon les termes du dispositif de son dernier mémoire, régulièrement notifié, Madame [E] [I] demande au juge des loyers commerciaux de :

D’homologuer le rapport d’expertise déposée le 23 juillet 2025 par Madame [B], sauf en ce qui concerne la minoration du montant du loyer commercial

De DIRE que conformément au bail, la SAS ANGELINA ne bénéficie pas d’un droit de jouissance de la cour intérieure, mais d’un simple droit de passage.

De fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative de 25 517 € /an hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2022 pour les locaux objet du litige

De condamner la SAS ANGELINA aux dépens et à la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’essentiel, elle s’oppose à la diminution du loyer appliquée par l’expert au titre de la perte de jouissance d’une partie de la cour.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 novembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties et a été retenue à l’audience du 6 janvier 2026.

A cette audience, les conseils des parties ont déposé leurs conclusions et pièces et ont été avisés de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe au 3 mars 2026.

Motifs :

Sur la détermination du loyer du bail renouvelé

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. ».

Selon l’article L145-34 du code de commerce « A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

En l’espèce,

Le bailleur sollicite la fixation du loyer à la somme annuelle de 25.517 euros HC/HT, valeur locative déterminée par l’expertise, sans que soit appliquée la minoration résultant de la perte de jouissance de la cour sur 3 m² environ.

Le preneur est en accord avec les conclusions de l’expert, de sorte que le débat ne porte que sur la minoration du loyer retenue par l’expert judiciaire, à hauteur de 600 euros par mois.

Il sera relevé que l’expert indique ne pas avoir reçu de dires des parties.

L’avenant au bail du 20 avril 2020 mentionne que les preneurs bénéficient dans la cour donnant accès [Adresse 4], « d’un droit de passage pour accéder à ladite place et permettre les livraisons, d’un emplacement pour stocker les bouteilles de gaz propane, d’un emplacement abritant moteur des frigos et chauffe-eau et d’un robinet de prise d’eau ».

Si l’expert conclut à la minoration de la valeur locative « résultant de la perte de jouissance de la cour sur 3m² environ », elle mentionne dans le cadre de ses investigations « le bailleur a limité la jouissance de l’emprise au sol de la cour, en déplaçant partiellement le grillage existant pour agrandir son propre coté. Un constat avec photos, établi par [K] [G], commissaire de justice le 5 octobre 2021, atteste de la situation avant modification, lors de notre visite sur place nous avons, en présence des parties et de leurs conseils, constaté que le grillage séparatif avait été déplacé. Cette modification entraine une perte de surface de jouissance de la cour (environ 3 m²), rend plus difficile son utilisation, pour les livraisons, l’accès linéaire est remplacé par une chicane »

Les photos insérées au rapport d’expertise en pages 22 et 23, permettent effectivement de constater que depuis la place du marché, l’accès au fonds de commerce pour les livraisons via la cour, qui était auparavant en ligne droite, nécessite désormais de contourner un grillage.

Ainsi « le droit de passage pour accéder à ladite place et permettre les livraisons » mentionné à l’avenant du bail, a sensiblement été modifié, devenant plus complexe, de sorte qu’il convient de retenir l’analyse de l’expert et sa minoration du montant du loyer de ce fait.

Le montant du loyer renouvelé sera donc défini à la somme totale de 24.000 euros /an/HT/HC.

Sur le point de départ du loyer renouvelé

L’article R. 145-21 du Code de commerce dispose que « le prix fixé judiciairement ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l’offre et de la demande faite, selon le cas, en application de l’article L. 145-37 et conformément à l’article R. 145-20 ou en application de l’article L. 145-11, sauf si depuis lors les parties ont varié dans leurs prétentions. »

L’article L. 145-11 du même code prévoit que « le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État ».

En l’espèce, les parties s’accordent, conformément aux dispositions légales pour définir que le loyer renouvelé prend effet à partir du 1er avril 2022.

Il convient de retenir cette date.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [E] [I] supportera les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et devra verser la somme de 2500 euros à la société ANGELA en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé liant Madame [E] [I] à la société ANGELA SAS portant sur le local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 3] (34) à la somme annuelle de 24.000 euros hors taxes et hors charges, et ce à compter du 1er avril 2022,

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [E] [I] à payer à la société ANGELA SAS la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [I] aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.