N° RG 25/02716 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NORG

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S2

N° RG 25/02716 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NORG

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Antoine BON

M. [L] [S]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Antoine BON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A. IN’LI GRAND EST, immarticulée au RCS de [Localité 10] sous N° 548 501 469

Représentée par son Directeur Général

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Antoine BON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 164

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [S]

[Adresse 1]

[Localité 8]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Décembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 janvier 2011, la SA IN’LI GRAND EST a consenti à Monsieur [L] [S] un bail d’habitation sur un logement situé à [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 337.55 euros outre 141.75 euros à titre de provisions pour charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA IN’LI GRAND EST a fait signifier à Monsieur [L] [S] le 24 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2460.05 euros.

Par acte du 13 mars 2025, la SA IN’LI GRAND EST a fait assigner Monsieur [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 24 janvier 2025, la SA IN’LI GRAND EST, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

A titre principal,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire :

— Prononcer la résolution judiciaire du bail d’habitation en raison des graves manquements du locataire à ses obligations,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [S] et de tout occupant de son chef,

— Condamner Monsieur [L] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 549.00 euros, indexé dans les mêmes conditions que le loyer du bail résilié, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

— Condamner Monsieur [L] [S] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2548.84 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 24 septembre 2024,

— Condamner Monsieur [L] [S] à payer à la SA IN’LI GRAND EST la somme de 1000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [L] [S] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

La SA IN’LI GRAND EST expose que Monsieur [L] [S] n’a pas régularisé la dette locative dans le délai de deux mois impartis au commandement de payer si bien que l’acquisition de la clause résolutoire devra être constatée. Elle actualise la dette locative à la somme de 2899.40 euros, échéance de septembre 2025 comprise et s’oppose, par principe, à l’octroi des délais de paiement et en cas d’octroi, sollicite une clause cassatoire.

Monsieur [L] [S] ne conteste pas la dette locative et reconnaît ne pas avoir réglé le loyer du mois de septembre 2025. Il déclare être en arrêt maladie, percevoir des indemnités journalières et partager ses charges avec une compagne. Il propose des mensualités de 150.00 euros pour apurer l’arriéré locatif.

Lecture du rapport d’enquête sociale a été donnée à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes.

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 octobre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 14 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 14 mars 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 24 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [L] [S] ferait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, article 10, et le commandement de payer, signifié au locataire le 24 septembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2460.05 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 novembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce la SA IN’LI GRAND EST a produit à l’audience un décompte actualisé au 22 octobre 2025 duquel il ressort que Monsieur [L] [S] reste redevable de la somme de 2899.40 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, et comprenant l’échéance du mois de septembre 2025.

Monsieur [L] [S] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [L] [S] sera condamné à payer à la SA IN’LI GRAND EST la somme de 2899.40 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2460.05 à compter de la signification du commandement de payer du 29 janvier 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile

Sur la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce il ressort de l’extrait de compte arrêté au 22 octobre 2025 qu’un virement d’un montant de 1500.00 euros a été effectué le 3 octobre 2025 ramenant la dette locative de la somme de 4399.40 euros à la somme de 2899.40 euros.

Il ressort de l’enquête sociale que Monsieur [L] [S] perçoit des indemnités journalières pour un montant de 1800.00 euros, partage ses charges avec Madame [I] [O], le couple ayant deux enfants à charge âgés de 12 et 22 ans. Il et précisé que la dette locative trouve son origine dans des rappels de charges pour un montant de 4549.74 euros.

En considération de ces éléments ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [L] [S] à hauteur de 150.00 euros par mois, en sus du loyer courant, le défendeur sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les conséquences du non-respect des délais de paiement accordés.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera :

— le rétablissement des effets de la clause résolutoire et qu’à défaut pour Monsieur [L] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA IN’LI GRAND EST pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 24 novembre 2024, soit la somme de 549.00 euros et jusqu’au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail,

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [L] [S] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 2899.40 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 24 novembre 2024.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [L] [S], tenu aux dépens, sera condamné à payer à la SA IN’LI GRAND EST la somme de 150.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de SA IN’LI GRAND EST à l’encontre de Monsieur [L] [S] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 4 janvier 2011 entre la SA IN’LI GRAND EST et Monsieur [L] [S] et Madame [I] [O] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 24 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à SA IN’LI GRAND EST la somme de 2899.40 euros (deux mille huit cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quarante centimes) avec intérêts au taux légal sur la somme de 2460.05 euros à compter du 24 septembre 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de septembre 2024 incluse ;

AUTORISE Monsieur [L] [S], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 19 mensualités de 150.00 euros (cent cinquante euros), la dernière mensualité pour solder la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

— que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [L] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA IN’LI GRAND EST faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

— que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [L] [S] sera condamné à verser à la SA IN’LI GRAND EST, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 novembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 549.00 euros (cinq cent quarante-neuf euros) jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [L] [S] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 2899.40 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 24 novembre 2024.

DIT que, sous ces réserves, les demandes de SA IN’LI GRAND EST tendant à l’expulsion de Monsieur [L] [S] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [L] [S] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à la SA IN’LI GRAND EST la somme de 150.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE