MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 30 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00013 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JE6Q

AFFAIRE : Société ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE GRAND EST représenté par son Directeur général en exercice C/ S.A.S. DISTRI-PAIN immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 902 934 942 prise en la personne de son représentant légal Monsieur [G] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

EXPROPRIATION

JUGEMENT FIXANT LES INDEMNITÉS

EXPROPRIANT

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE GRAND EST représenté par son Directeur général en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par M^e Véronique LANG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire :

EXPROPRIE

S.A.S. DISTRI-PAIN immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 902 934 942 prise en la personne de son représentant légal Monsieur [G] [F], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François CAHEN, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 33

PARTIE INTERVENANTE

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

comparant pris en la personne de Monsieur [S]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nous Madame Sandrine ERHARDT, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de NANCY, Juge Titulaire de l’Expropriation pour le Département de Meurthe et Moselle, assisté de Madame Nathalie LEONARD, Greffier,

Avons statué ainsi qu’il suit, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêtés du 16 mars 2022, le Préfet de Meurthe-et-Moselle a déclaré d’utilité publique les travaux nécessaires au projet de requalification du centre commercial dénommé « […]» situé sur la commune de [Localité 9] (acquisition et démolition) au profit de l’établissement public foncier de Grand Est et après des enquêtes parcellaire et préalable qui se sont déroulées du 11 janvier 2022 au 28 janvier 2022 inclus, a déclaré cessibles, le même jour, au profit de ce même établissement, les immeubles nécessaires à la réalisation du projet, à savoir la parcelle section A1 n°[Cadastre 4] au lieu dit « Cité des […] » d’une surface de 4.348 m2 appartenant à la SCI du centre commercial des […] dont la gérance est assurée par l’association interculturelle du […].

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 27 avril 2022.

La SAS Distri Pain dont le gérant est M. [G] [F] exerce, dans un des locaux du centre commercial constituant les lots n°26 et n°49 et 50, une activité de boulangerie industrielle.

L’Etablissement public foncier de Grand Est a fait notifier, le 30 avril 2024, à la SAS Distri Pain, une offre d’indemnité d’éviction à hauteur de 144.494,40 euros sur la base d’un avis des domaines sur la valeur vénale du 05 février 2024.

Par courrier du 29 mai 2024, la SAS Distri Pain a, par l’intermédiaire de son conseil, refusé cette offre l’estimant insuffisante et a proposé une indemnité à hauteur de 350.000 euros.

Par mémoire en date du 02 juillet 2024 reçu au greffe le 10 juillet 2024, l’Etablissement Public Foncier de Grand Est a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités d’éviction du fonds de commerce.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 16 octobre 2024. Etait notamment présent Monsieur [F].

***

Par mémoire en réponse et récapitulatif n°2 en date du 28 février 2025 reçu au greffe le 04 mars 2025, l’Etablissement Public Foncier de Grand Est (ci après l’EPFGE) sollicite de fixer à

144.494,40 euros le montant de l’indemnité d’éviction accordée à la SAS Distri Pain se décomposant comme suit :

132.404 euros au titre de l’indemnité principale12.090,40 euros au titre de l’indemnité de remploiet de mettre à sa charge les frais et dépens.

Il demande d’assortir l’indemnisation de la perte du fonds de commerce d’une interdiction de réinstallation dans la zone de chalandise pendant une durée de 2 ans.

Il fait observer que la réinstallation de l’activité n’a finalement pas été envisagée sérieusement par la SAS Distri Pain et indique retenir une indemnité pour la perte du fonds de commerce conformément à l’avis des domaines.

Selon mémoire en réplique du 13 août 2024 reçu le 14 août 2024, la SAS Distri Pain sollicite de fixer l’indemnité d’éviction aux sommes suivantes :

284.976 euros TTC au titre de l’indemnité principale29.437,35 euros au titre de l’indemnité de remploi8.520 euros au titre du trouble commercial 208.957,20 euros au titre de l’indemnité de réaménagementoutre de condamner l’EPFGE à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Elle demande de l’autoriser à chiffrer ultérieurement ses indemnités accessoires, mais d’ores et déjà de fixer celle de l’indemnité de réaménagement et le préjudice commercial.

Elle fait observer qu’elle doit bénéficier d’une indemnité de remplacement basée sur la valeur du fonds de commerce car il lui est impossible de transférer son fonds de commerce dans la même zone de chalandise compte tenu des contraintes inhérentes à son activité nécessitant des locaux de grande dimension. Elle estime qu’à titre d’indemnités accessoires, elle est également fondée à réclamer une indemnité pour des travaux de réaménagement d’un nouveau local et pour le trouble commercial causé par les démarches pour trouver un nouveau local et les perturbations subies par l’exploitation du fait de la perspective d’une future perte du fonds.

Elle retient, pour évaluer la perte du fonds de commerce, un taux de 75 % du chiffre d’affaire moyen TTC.

Par conclusions en date du 07 mars 2025 reçues au greffe le 10 mars 2025, le commissaire du gouvernement sollicite de fixer l’indemnité d’éviction commerciale à la somme de 145.739,60 euros, indemnité de remploi incluse, et de surseoir à statuer sur la fixation des frais de licenciement en vue de la production des justificatifs nécessaires.

Il fait observer que la SAS Distri Pain ne peut tout à la fois solliciter l’indemnisation à titre principal de la perte du fonds de commerce et l’indemnisation du réaménagement et du trouble commercial que va lui causer sa réinstallation dans un autre local.

Il retient que les éléments fournis pour attester de la réinstallation ne sont pas probants, de sorte que l’indemnisation de la perte totale du fonds est à envisager, en contrepartie de laquelle la SAS Distri Pain doit s’engager à ne pas se réinstaller dans le périmètre de chalandise à [Localité 11], [Localité 15], [Localité 10] au regard des déclarations de la SAS Distri Pain.

Il retient, pour évaluer la perte du fonds de commerce, un taux de 40 % du chiffre d’affaire moyen TTC en adoptant la méthode de comparaison en référence aux cessions de même fonds de commerce et en considération uniquement de deux termes de comparaison qu’il a pu trouver dans ce domaine particulier d’activité.

Il expose que dans la mesure où l’indemnisation porte sur la perte totale du fonds, et un même préjudice ne pouvant faire l’objet d’une double indemnisation, les demandes indemnitaires portant sur les frais de réinstallation et de trouble commercial doivent être écartées.

Il fait observer que la SAS Distri Pain n’a formulé aucune demande chiffrée concernant les indemnités de licenciement et qu’elle n’avait qu’un seul salarié à la date de l’ordonnance d’expropriation, dont il n’est pas démontré qu’il est toujours en poste à ce jour.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 juin 2025, lors de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation des indemnités d’éviction

L’indemnité d’éviction obéit au même régime que les indemnités d’expropriation.

En application des articles L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article R.311-22 du même code, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du gouvernement si celui-ci propose d’une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

A- Sur l’indemnité principale d’éviction

Sur les dates de référence

Selon l’article R. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens expropriés à la date de l’ordonnance de transfert de propriété, en fonction de l’estimation de ces biens à la date de la décision de première instance et en considération de leur usage effectif à la date dite de référence, elle-même appréciée à la date de la décision de première instance.

En l’espèce, le fonds de commerce doit être estimé au jour du jugement, compte tenu de sa consistance matérielle et juridique au 27 avril 2022, date de l’ordonnance d’expropriation et, en fonction de son usage effectif à la date d’opposabilité aux tiers du dernier plan local d’urbanisme de [Localité 9] portant sur la zone le 20 décembre 2019, ledit fonds de commerce étant compris dans le périmètre du droit de préemption urbain (article L.213-4 du code de l’urbanisme).

Sur la méthode d’évaluation

L’indemnité principale est déterminée par la méthode de la perte du fonds de commerce, lorsque celui-ci ne peut pas être transféré.

En l’espèce, à la date de référence du 27 avril 2022, la SAS Distri Pain exploite une boulangerie industrielle grossiste dans un local commercial d’une surface totale de 368 m2 situé au sein du centre commercial « […] » à [Localité 9]. Il se situe dans une galerie commerciale en forme de «T ». Un véhicule peut accéder directement à l’entrée principale par l’intérieur de la galerie. Le local dispose de 12,30 m de linéaire de vitrine avec double vitrage. L’entrée se réalise directement dans le local de production entièrement carrelé comportant une machine à glace, un four rotatif, 2 machines à pétrin, une façonneuse, un laminoir, un four. Un sous-sol comportant une réserve dont le sol est carrelé avec une chambre froide, des vestiaires et toilettes/douche et un garage donnant sur un parking est accessible par un escalier en béton.

La SAS Distri Pain soutient que son activité n’est pas transférable dans le quartier ou à proximité où il n’existe pas de locaux d’une surface comparable, de sorte qu’elle considère être fondée à obtenir une indemnité de remplacement basée sur la valeur du fonds de commerce. Elle démontre cette impossibilité de transfert à proximité puisqu’elle a dû envisager de continuer son activité dans des locaux situés sur les communes de [Localité 7] et [Localité 14].

Tant l’expropriant que le commissaire du gouvernement retiennent une indemnité pour perte de fonds de commerce, en constatant que le projet de réinstallation de la SAS Distri Pain à [Localité 7] n’a finalement pas connu de suite et que celui à [Localité 14] à l’adresse indiquée sur les devis ne peut visiblement pas aboutir.

En tout état de cause, il est suffisamment démontré par l’exproprié que le transfert de l’activité de la SAS Distri Pain dans un local à proximité que ce soit sur la commune de [Localité 9] ou même de [Localité 11] n’est pas possible.

La SAS Distri Pain fait sienne la méthode d’évaluation du fond de commerce pour perte de ce fonds par le chiffre d’affaire, auquel il est appliqué un pourcentage, adoptée par le commissaire du gouvernement et l’expropriant.

Elle conteste cependant les calculs et le pourcentage de 40% retenu provenant d’un ratio entre le prix de vente des éléments incorporels et le chiffre d’affaire TTC obtenu dans le cadre de cessions intervenues pour le même type d’activité et fait observer que ce pourcentage est souvent compris entre 75% et 85% du chiffre d’affaire HT pour finalement retenir un taux de 75%.

La méthode de comparaison doit être privilégiée.

Il convient de prendre en considération un chiffre d’affaires moyen réalisé au cours des trois dernières années précédant la décision de première instance fixant l’indemnité, en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation.

La SAS Distri Pain n’a produit que deux exercices clos au 31 décembre 2022 sur 16 mois et au 31 décembre 2023 sur 12 mois.

La lecture de la pièce n°2 y compris l’attestation de l’expert comptable permet de constater un chiffre d’affaire HT de 319.507 euros au 31 décembre 2022 et de 413.734 euros HT au 31 décembre 2023, tels que retenus également par le commissaire du gouvernement. Les pièces produites mettent en évidence une TVA collectée à hauteur de 19.089 euros pour l’exercice 2021-2022 et de 22.842 pour l’exercice 2023.

Dès lors, le chiffre d’affaire moyen TTC s’élève à (338.597 euros, soit 253.948 euros sur 12 mois + 436.576 euros/2) 345.262 euros.

S’agissant du pourcentage applicable, le commissaire du gouvernement faisant observer qu’en l’absence de terme de comparaison au niveau du département, la recherche a été étendue à l’ensemble du territoire faisant ressortir trois cessions de fonds de commerce similaires, soit la fabrication de pain industriel et boulangerie industrielle, dont il ressort un taux entre 36,49% et 40,83% du chiffre d’affaire lorsque le chiffre d’affaire est proche de celui du fonds de commerce exproprié.

L’exproprié ne produit pas de terme de comparaison et se limite à affirmer l’existence d’une fourchette entre 75% et 85% du chiffre d’affaire généralement appliquée, sans avancer de fondement.

Il est à noter que la jurisprudence a retenu le taux de 75% pour une boulangerie/pâtisserie avec un chiffre d’affaire de 69.814 euros (Paris, 26 avril 2017 n°15/11748), ce qui rejoint le ratio de 79,37% ressortissant à la cession du fonds de commerce sur la commune de [Localité 8] présentant un chiffre d’affaire similaire s’élevant à 50.400 euros.

Pour autant, les fourchettes de pourcentage concernant les boulangeries traditionnelles ne peuvent être transposables aux boulangeries industrielles approvisionnant les collectivités, supermarchés et restaurations. Le commissaire du gouvernement relève à cet égard qu’il n’est pas retrouvé de données dans les barèmes professionnels pour les fonds de commerce de type boulangerie industrielle.

Le premier terme de référence à [Localité 8] relevé par le commissaire du gouvernement ne peut être retenu étant trop éloigné du chiffre d’affaire la SAS Distri Pain.

Les deux termes retenus sur la commune de [Localité 5] à proximité de [Localité 12] en raison d’une similarité du chiffre d’affaire s’agissant du dernier exercice produit correspondent à un pourcentage de 40,83% et de 36,49%.

Il y a lieu toutefois de tenir compte de l’emplacement favorable de l’activité sur la commune de [Localité 9] au sein du […] desservie par des grands axes routiers et du chiffre d’affaire croissant de l’activité, de sorte qu’il sera retenu un taux de 45%.

En conséquence, il convient de fixer l’indemnité principale d’éviction à la somme de (345.262 euros x 45%) 155.367,90 euros.

L’expropriant demande que la SAS Distri Pain soit interdite d’installation pendant deux ans dans la zone de chalandise. D’une part, la zone de chalandise n’est pas clairement définie. D’autre part, dans la mesure où il est démontré l’impossibilité de s’établir à proximité ([Localité 9], [Localité 11]) conduisant à l’indemnisation de la perte du fonds, il n’y a pas lieu de prononcer une interdiction.

B- Sur l’indemnité de remploi

Cette indemnité est destinée à couvrir de manière forfaitaire les divers frais exposés pour pouvoir acquérir un bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

De manière habituelle, son mode de calcul pour les fonds de commerce est le suivant  : 5% sur les premiers 23.000 euros, puis 10% sur le surplus.

En l’espèce, l’indemnité de remploi doit donc être fixée comme suit :

23.000 euros x 5% = 1.150 euros132.367,90 x 10% = 13.236,79 eurossoit 14.386,79 euros.

C-Sur les indemnités accessoires

La SAS Distri Pain a conclu avant le transport sur les lieux, se réservant le droit de chiffrer ultérieurement ses indemnités accessoires.

Dans le cadre du calendrier des échanges fixé lors du transport sur les lieux, la SAS Distri Pain a transmis six contrats de travail, mais n’a formulé aucune demande de paiement du coût des licenciements qu’elle envisageait de notifier.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer sur une demande qui n’a pas été formulée.

La SAS Distri Pain a formulé, en plus d’une demande d’indemnisation de la perte du fonds de commerce, une demande de frais de réaménagement d’un nouveau local, tout en faisant observer que des devis sont en cours d’établissement et viendront compléter ce poste indemnitaire.

Les devis suivants ont été établis pour un local situé[Adresse 1]t à [Localité 7] :

devis en date du 27 mai 2024 de la […] pour le déménagement de matériel d’occasion d’un montant de 6.000 eurosdevis en date du 27 mai 2024 de la […] pour la pose de deux fours et l’achat d’un chariot de cuisson pour un montant de 110.467,20 eurosdevis en date du 28 mai 2024 de l’entreprise […] pour des travaux d’électricité, de fourniture d’un WC d’un montant de 38.990 eurosdevis en date du 27 mai 2024 de l’entreprise […] pour des travaux de façade intérieure d’un montant de 39.600 eurosdevis en date du 20 mai 2024 pour la pose d’une porte de garage d’un montant de 13.900 euros.soit un montant total de 208.957,20 euros.

De la même manière que pour le coût des licenciements, la SAS Distri Pain a produit au cours des échanges postérieurs au transport sur les lieux, d’autres devis, sans déposer de conclusions complémentaires.

Or ces devis se rapportent à un autre local situé à [Localité 14] et mentionnent une adresse au [Adresse 2] qui correspond à une maison d’habitation. Il s’agit manifestement d’une erreur sur le numéro de la rue.

Lors du transport sur les lieux le 16 octobre 2024, M. [F] avait déclaré qu’il avait trouvé à [Localité 14] une ancienne boulangerie. Il en existe en effet une dans la rue au 20B. Il produit les devis suivants :

devis en date du 16 décembre 2024 de l’entreprise […] pour des travaux d’électricité, de fourniture d’un WC et d’une douche d’un montant de 20.320 eurosdevis en date du 18 décembre 2024 de […] pour la réfection d’un plafond et de murs périphériques d’un montant de 29.960 eurosdevis en date du 19 décembre 2024 pour des travaux de peinture d’un montant de 13.800 eurosdevis en date du 29 novembre 2024 pour le déplacement du matériel existant dans le local actuel d’un montant de 36.000 eurosdevis en date du 29 novembre 2024 pour la fourniture d’un four rotatif et d’un pétrin pour une somme de 115.104 eurossoit un montant total de 215.184 euros.

La SAS Distri Pain, qui est indemnisée de la perte de son fonds de commerce, n’est pas fondée à demander le remboursement de ses frais de réinstallation dans un nouveau local.

Si la valeur des biens est comprise dans l’indemnisation de la valeur du fonds de commerce, il existe un préjudice distinct de celui résultant de la perte des matériels en raison des frais afférents à leur retrait des lieux expropriés.

A ce titre, la SAS Distri Pain est fondée à réclamer le paiement du coût du déménagement de matériel d’occasion d’un montant de 6.000 euros suivant devis produit. La SAS Distri Pain sera déboutée du surplus de ses demandes.

Il est constant que l’exploitant évincé peut demander réparation du trouble commercial consécutif à la mesure d’expropriation, dès lors qu’il est distinct du préjudice indemnisé par l’allocation de la valeur totale du fonds et par l’indemnité de remploi.

La SAS Distri Pain qui a continué à exploiter ne démontre pas une interruption temporaire d’activité, de sorte qu’elle doit être déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

L’EPGE doit supporter la charge des dépens.

Il est par ailleurs équitable qu’il verse à la SAS Distri Pain une indemnité au titre de ses frais de défense qu’il convient de fixer à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d’appel :

FIXE le montant de l’indemnité d’éviction due par l’EPFGE à la SAS Distri Pain au titre de la perte du fonds de commerce situé au centre commercial « […] » à la somme de 175.754,69 euros se décomposant comme suit :

indemnité principale : 155.367,90 eurosindemnité de remploi : 14.386,79 eurosfrais de déménagement : 6.000 euros

DÉBOUTE la SAS Distri Pain de ses autres demandes ;

DÉBOUTE l’EPFGE de sa demande d’interdiction d’installation ;

CONDAMNE l’EPFGE à payer à la SAS Distri Pain la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’EPFGE aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Le présent jugement a été signé par le Juge de l’expropriation et le Greffier.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation