TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/52416

N° Portalis 352J-W-B7I-C4OI7

N° : 2

Assignation du :

27 Mars 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 novembre 2024

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. BEAUREGARD

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS – #P0441

DEFENDERESSE

La S.A.S. [Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC Avocats, avocats au barreau de PARIS – #D0230

DÉBATS

A l’audience du 04 octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 27 mars 2024, et les motifs y énoncés,

Suivant acte sous seing privé en date du 27 septembre 2021, la SCI Beauregard a donné à bail commercial à la SAS [Adresse 8] pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2021, un local situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 54 000 euros HT, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 27 mars 2024, la SCI Beauregard a assigné la SAS [Adresse 8] en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes provisionnelles de:

—  56 985,67 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges, 1er trimestre 2024 inclus, sous astreinte de 100 euros par jour de retard

—  5 698,57 euros correspondant à 10% des sommes dues

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 4 octobre 2024, la SCI Beauregard, représentée par son Conseil, sollicite l’acquisition de la clause résolutoire et:

— l’expulsion de la SAS [Adresse 7] avec assistance de la force publique le cas échéant

— le transport et séquestration des meubles

— la condamnation de la SAS [Adresse 8] au paiement de la somme de 38 112,38 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, avec intérêts au taux légal majoré de 3 points et capitalisation des intérêts

— la condamnation de la SAS [Adresse 8] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle et indexée égale à 6100 euros et à titre subsidiaire égale au loyer contractuel majoré de 50%.

A titre subsidiaire, la demanderesse sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de ma somme de 94 732,25 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, outre les intérêts au taux légal majoré de 3 points sur la somme de 38 112,38 euros et la capitalisation des intérêts.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la SAS [Adresse 8] au paiement de:

—  9473,23 euros à titre d’indemnité forfaitaire contractuellement due

— la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens et les honoraires en cas de recouvrement forcé.

La SAS [Adresse 8], représentée par son Conseil, dit n’y avoir lieu à référés et sollicite le débouté de la demanderesse.

Elle sollicite à titre subsidiaire un délai de 24 mois pour les sommes restant dues.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 novembre 2024.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article 17 du contrat de renouvellement de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 24 octobre 2023, la SCI Beauregard a fait délivrer au preneur une sommation de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier et détaille le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 36 065,65 euros correspondant au solde de l’arriéré (terme du dernier trimestre 2023 inclus) décomposant loyer, provision sur charges, taxes. La contestation sérieuse n’est pas caractérisée.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, en considération de la situation économique de la société [Adresse 8], il convient de lui accorder les délais de paiement sollicités et de suspendre les effets de la clause résolutoire comme suit au présent dispositif.

En cas de non respect, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. Aucune circonstance ne justifie le prononcé d’une astreinte.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 809 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à l’OPH HABITAT n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 94 732,35 euros au 3ème trimestre 2024 inclus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du Code civil.

En revanche, la clause du bail relative fixant l’indemnité d’occupation en majorant le loyer, l’indemnité forfaitaire et la demande de majoration du taux d’intérêt s’analysent comme des clauses pénales et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande, ni sur la clause pénale pour le même motif .

La défenderesse sera réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés. fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la SAS [Adresse 8] qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la société [Adresse 8] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la SAS [Adresse 8] à payer à la SCI Beauregard une provision de 94 732,25 euros (quatre vingt quatorze mille sept cent trente deux euros vingt cinq centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au terme du 3ème trimestre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts;

ACCORDONS à la SAS [Adresse 8] un délai de grâce pour se libérer et dit qu’elle devra s’en acquitter par 24 paiements mensuels successifs d’un montant de 3947 euros (trois mille neuf cent quarante sept euros) en sus du loyer et des charges en cours, payables le 10 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir le 10 novembre 2024, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELONS que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précité sont intégralement respectées par la défenderesse, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement,

CONSTATONS l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la SAS [Adresse 8] devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

CONDAMNONS en cas de résiliation la SAS [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal à payer à la SCI Beauregard une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter et jusqu’à la date de son départ effectif ;

DÉBOUTONS la SCI Beauregard de sa demande d’astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Beauregard de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation;

DISONS n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du taux d’intérêts;

DISONS n’y avoir lieu à référés sur la demande d’indemnité forfaitaire;

CONDAMNONS la SAS [Adresse 8], aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 octobre 2023;

CONDAMNONS la SAS [Adresse 8] au paiement à la SCI Beauregard de la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Fait à [Localité 6] le 08 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Maïté FAURY