Jugement du : 30 Janvier 2025

N° RG n° N° RG 23/00895 – N° Portalis DBZE-W-B7H-IZFI

Minute n° 25/00029

TRIBUNAL DE PROXIMITE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 4]

JUGEMENT DU TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 7] A [Localité 6] – OPH DE [Localité 7] A [Localité 6]

RCS [Localité 10] N° 275 400 042 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Monsieur, [L] [Y] salarié dûment muni d’un pouvoir

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [V]

demeurant Chez Mme [U] [W] – [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [V]

née le 17 Juin 1972 à [Localité 11], demeurant Chez Mme [U] [W] – [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,

Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 22 novembre 2024

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Réputée contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à

Copie simple délivrée à

le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 1er mars 2016, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 7] À [Localité 6] (ci-après l’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6]) a donné à bail conjointement à Monsieur [X] [V] et Madame [M] [V] les logements n°314 et 313, immeuble 4, situés [Adresse 1] à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 525,20 euros outre une provision sur charges de 123,04 euros.

Par acte du 29 août 2023, l’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6] a fait assigner Monsieur [X] [V] et Madame [M] [V] devant la présente juridiction pour les voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement de :

-9 505,83 euros au titre de loyers et de charges impayés ainsi que du coût de dégradations locatives selon décompte arrêté au 12 juillet 2023,-900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,-107,49 euros au titre du coût de l’assignation,-aux intérêts desdites sommes depuis la date de la signification au titre de l’article 1153 du code civil et en tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 novembre 2024 lors de laquelle l’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6], valablement représenté par Monsieur [Y], a maintenu ses demandes.

Monsieur [X] [V] et Madame [M] [V], tous deux valablement cités par acte de Commissaire de Justice signifié par remise à un tiers présent à leur domicile, en la personne de leur fils, [Z] [V], n’étaient ni présents, ni représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le texte précise que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 de cette loi précise que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

D’autre part, en application de l’article 7 c) de cette même loi, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il est constant que l’existence de dégradations locatives résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie et, lorsque des dégradations sont constatées lors de la restitution des lieux, le preneur est présumé en être responsable.

En outre, il résulte de l’article 1731 du Code civil que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Enfin, il y a lieu de rappeler que les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire, de sorte qu’il n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation. Les devis ont à ce titre une valeur indicative, et ne doivent pas surévaluer le montant des dépenses engagées par le bailleur.

En l’espèce, l’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6] sollicite la condamnation en paiement de Monsieur [X] [V] et Madame [M] [V] au titre d’un arriéré de loyers et de charges selon un décompte tenant compte d’un départ du logement le 25 février 2020 mais aussi au titre de frais de poursuites (89,03 euros) et du coût de réparations locatives (8 911,76 euros).

Monsieur [X] [V] et Madame [M] [V] n’étaient pas présents à l’audience à laquelle ils ont été convoqués par acte de Commissaire de Justice signifié par remise à un tiers présent à domicile.

L’OPH DE [Localité 7] A [Localité 6] a versé aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 1er mars 2016 en vertu duquel Monsieur [X] [V] et Madame [M] [V] étaient tenus au paiement du loyer et des charges jusqu’à leur départ du logement. Il a également produit les décomptes et régularisations de charges pour les années 2018 à 2020 ainsi que le courrier de préavis remis par Madame [M] [V] le 24 janvier 2020 selon lequel les locataires ont donné leur congé pour le 24 février 2020.

Il résulte du décompte produit et des pièces justificatives que les défendeurs restent redevables de la somme de 505,04 euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 25 février 2020, date de leur départ des lieux. Il est précisé que ce montant tient compte de la restitution du dépôt de garantie versé par les locataires à leur entrée dans le logement.

Pour démontrer l’existence et la consistance des dégradations locatives constatées au départ des époux [V], l’OPH DE [Localité 7] A [Localité 6] produit deux états des lieux de sortie établis contradictoirement le 25 février 2020 avec Madame [M] [V] dont il ressort que les logements étaient globalement très sales et en état moyen ou mauvais état, nécessitant des travaux de remise en état (peinture, nettoyage).

En l’absence d’état des lieux d’entrée, les locataires sont présumés avoir pris possession des lieux en bon état de réparations locatives et devaient les rendre comme tel.

L’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6] a par ailleurs établi la liste des réparations nécessaires à la remise en état des deux appartements, poste par poste, documents signés le 25 février 2020 par Madame [M] [V] et chiffrant le coût des réparations locatives à 5 917,51 euros pour le logement n°314 et à 2 994,25 euros pour le logement n°313.

Il convient de souligner que les tarifs retenus par le bailleur ne se réfèrent ni à des factures ou des devis, mais à des tarifs effectués en interne. Par ailleurs, l’existence de dégradations locatives n’exonère pas le bailleur de la prise en compte de la vétusté naturelle des lieux.

Ainsi, compte tenu de de la durée du séjour dans le logement (4 ans), il apparaît équitable d’appliquer un coefficient de vétusté de 20 % et de fixer le montant des réparations locatives à la somme de 7 129 euros.

L’OPH de [Adresse 8] à [Localité 6] réclame également le paiement d’une somme de 89,03 euros au titre de frais de poursuite. Cette somme n’étant pas justifiée, elle sera rejetée.

Par conséquent, Monsieur [X] [V] et Madame [M] [V] seront condamnés à payer la somme de 7 634,04 euros à l’OPH de [Adresse 8] à [Localité 6] au titre des loyers, des charges et des frais de remise en état des logements objets du contrat de bail signé entre les parties le 1er mars 2016 (soit 505,04 + 7 129). Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [V] et Madame [M] [V] succombant à l’instance, ils seront condamnés aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation (107,49 euros).

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6], il y a lieu de condamner Monsieur [X] [V] et Madame [M] [V] à lui payer la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [X] [V] et Madame [M] [V] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 7] À [Localité 6] la somme de 7 634,04 euros au titre des loyers, des charges et des dégradations locatives constatées dans les logements n°313 et 314 situés [Adresse 1] à [Localité 9] objet du contrat de bail signé entre les parties le 1er mars 2016 ;

DIT que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] et Madame [M] [V] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE [Localité 7] À [Localité 6] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] et Madame [M] [V] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’assignation (107,49 euros) ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection