TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le 05 septembre 2025

à M^e VANDENDRIESSCHE Sarah

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EXPEDITION :

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N° RG 25/01917 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6HXJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CIMMOAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sarah VANDENDRIESSCHE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [O], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [G] [O], demeurant [Adresse 5]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) Cimmoal est propriétaire d’un appartement situé au [Adresse 1], dans le dixième arrondissement de Marseille.

Selon acte sous seing privé du 4 septembre 2020, elle a donné les lieux à bail, à usage d’habitation, à M. [W] [O] et Mme [G] [O] pour un loyer de 580 euros et une provision sur charges de 40 euros.

Elle leur a signifié un congé pour vente le 26 janvier 2023.

Selon ordonnance rendue le 28 mars 2024 par la juge des contentieux de la protection statuant en référé, la résiliation du contrat de bail a été constatée par l’effet de ce congé et l’expulsion de M. [W] [O] a été ordonnée.

L’expulsion de M. [W] [O] a été exécutée avec le concours de la force publique le 28 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, la SCI Cimmoal, représentée par sa mandataire, la société Foncia Marseille, a fait assigner en référé M. [W] [O] et Mme [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de voir :

— ordonner leur expulsion immédiate et sans délai, avec suppression des délais prévus par les articles L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [W] [O] et Mme [G] [O] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel au moins égal à celui du loyer, avec indexation, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M. [W] [O] et Mme [G] [O] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 12 juin 2025, la SCI Cimmoal, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation.

M. [W] [O] et Mme [G] [O], bien que régulièrement cités par actes remis à étude, ne sont ni comparants ni représentés.

La décision a été mise en délibéré à la date du 04 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est

pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Sur l’expulsion

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

En l’espèce, la SCI Cimmoal verse au débat la copie d’une plainte déposée le 24 novembre 2024 à la Brigade de gendarmerie d’Aubagne par son gérant signalant une violation de domicile commise par M. [W] [O] et constatée par un commissaire de justice.

Elle joint effectivement un procès-verbal établi par un commissaire de justice le 22 novembre 2024 constatant le changement de la serrure posée lors de l’expulsion du 28 octobre 2024 et la présence de trous dans la porte d’entrée. Il indique que M. [W] [O] lui ouvre la porte, déclarant avoir pénétré dans les lieux en forçant la fenêtre et en cassant la serrure de la porte. Il ajoute que M. [W] [O] lui signifie son refus de quitter les lieux sans intervention de la police.

Il est donc établi que M. [W] [O] occupe les lieux sans droit ni titre.

Il n’en est pas de même s’agissant de Mme [G] [O], la signification de l’assignation du 26 mars 2025 étant insuffisante à établir son occupation des lieux. Les demandes formulées par la SCI Cimmoal à son encontre seront par conséquent rejetées.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

L’expulsion est donc la seule mesure de nature à permettre à la SCI Cimmoal de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement situé au occupé illicitement, étant relevé que la requérante ne demande pas que les délais prévus par les articles L 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution soient écartés, ceux-ci s’appliquant ainsi de droit.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour l’usufruitier dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’absence d’élément relatif à la valeur locative actuelle du bien, il convient de se référer au contrat de bail.

M. [W] [O] sera par conséquent condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 620 euros à compter du 22 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Selon l’article L. 412-6 du même code, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

Il résulte des éléments de la cause que M. [W] [O] s’est introduit dans les lieux par voie de fait ou a minima manœuvres, tenant les traces d’effraction visibles sur la porte d’entrée de l’appartement.

Il s’ensuit que les délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution seront écartés.

Par ailleurs, aucun élément ne justifie l’octroi de délais supplémentaires en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [O], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Il sera en outre condamné à payer à la SCI Cimmoal la somme de 800 euros application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par la requérante du fait de l’occupation sans droit ni titre des défendeurs ;

DÉBOUTE la SCI Cimmoal de ses demandes formulées à l’encontre de Mme [G] [O] ;

CONSTATE que M. [W] [O] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé au [Adresse 1], dans le dixième arrondissement de Marseille appartenant à la SCI Cimmoal ;

ORDONNE à M. [W] [O] de libérer et vider les lieux situés au [Adresse 1], dans le [Localité 3] dès la signification de la présente ordonnance, et à défaut ;

ORDONNE l’expulsion de M. [W] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux occupés sans droit ni titre situés [Adresse 1], dans le [Localité 3], sans application du sursis prévu à l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la période dite de “ trêve hivernale”, et sans application du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [W] [O] à payer à la SCI Cimmoal à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle de six cent vingt euros (620 euros) à compter du 22 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [W] [O] aux dépens ;

CONDAMNE M. [W] [O] à payer à la SCI Cimmoal la somme de huit cents euros (800 euros) application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS.

La Greffière La Présidente