TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Références :

N° RG 25/00146 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TZ4

MINUTE N°2025/ 372

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 29 Juillet 2025

S.A. SFHE Service contentieux

c/

[Z] [U], [H] [M]

Copie délivrée à

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Emmanuelle CARRETERO

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.A. SFHE Service contentieux

inscrite au RCS sous le n° 642 016 703

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentée par Maître Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS :

Madame [Z] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 10] [Adresse 6]

[Localité 4]

Monsieur [H] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 10] [Adresse 6]

[Localité 4]

non comparants ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 20 mai 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par deux contrats en date du 1er juillet 2021 avec prise d’effet au même jour, LA SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES (ci-après dénommée LA SA SFHE) a donné à bail à M. [U] [H] et Mme [U] [Z] (ci-après dénommés LES CONSORTS [U]) un local à usage d’habitation sis [Adresse 11] pour un loyer mensuel initial de 463.28 €, et 69.05 € pour provision sur charges ainsi qu’un parking en sous-sol n°72 pour un loyer mensuel de 25.00 € et 0.85 € de provision sur charges. Par contrat en date du 10 mai 2023 avec prise d’effet au même jour, LA SA SFHE leur a consenti une location pour un parking extérieur n°41 pour un loyer mensuel de 7.80 € et 0.63 € pour provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, LA SA SFHE, selon acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025 a fait signifier aux CONSORTS [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant de 994.70 € dont en principal la somme de 882.01 au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LA SA SFHE a assigné LES CONSORTS [U] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour de la décision à intervenir ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Mme [U] [Z] et M. [U] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 9] Publique ;

— Dire et juger qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai par voie réglementaire ;

— condamner solidairement Mme [U] [Z] et M. [U] [H] au paiement des sommes dues ;

— condamner solidairement Mme [U] [Z] et M. [U] [H] au paiement de la somme principale de 1308.19 € représentant les loyers, charges arrêtées au 28 février 2025, d’une indemnité d’occupation égale à 566.61 € correspondant au montant du loyer et des charges des contrats de location antérieurs et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux, de la somme de 200.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites, et notamment le coût du commandement de payer ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que les arriérés locatifs seraient dus à la non perception des salaires de son mari durant trois mois, que l’employeur devait régulariser la situation fin avril 2025 et que dès lors le couple réglerait les retards de loyers. L’incident de paiement ne serait que ponctuel.

A l’audience du 20 mai 2025, le conseil de LA SA SFHE indique que LES CONSORTS [U] ont effectué un paiement de 1000.00 € en début de semaine et actualise la dette locative restante à la somme de 1553.89 € au 14 mai 2025. Il maintient néanmoins ses prétentions et dépose.

LES CONSORTS [U] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 1er avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 20 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LA SA SFHE justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 10 janvier 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 18 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par LA SA SFHE apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail principal de location conclu le 1 er juillet 2021 avec prise d’effet au même jour contient une clause résolutoire (article 7) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 janvier 2025 aux CONSORTS [U] pour la somme de 994.70 € dont 882.01 € au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail locatif étaient réunies à la date du 10 mars 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, LES CONSORTS [U] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

LES CONSORTS [U] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 584.83 € selon décompte versé au litige, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour LA SA SFHE de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le conseil de LA SA SFHE produit à l’audience un décompte actualisé de la dette locative au 14 mai 2025 qui s’élève à la somme de 1553.89 €, déduction faite d’un paiement de 1000.00 € par carte bancaire le 8 mai 2025.

LES CONSORTS [U], non comparants ni représentés, n’apportent de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, LES CONSORTS [U] seront condamnés au paiement de la somme de 1553.89 € au titre des arriérés locatifs.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

LES CONSORTS [U], partie perdante, seront donc condamnés aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence LES CONSORTS [U] seront condamnés au paiement de la somme de 200 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2021 avec prise d’effet au même jour entre d’une part LA SA SFHE et d’autre part LES CONSORTS [U] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 11] sont réunies à la date du 10 mars 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

ORDONNONS en conséquence aux CONSORTS [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour LES CONSORTS [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, LA SA SFHE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement LES CONSORTS [U] à payer à LA SA SFHE une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 10 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 584.83 € (cinq cent-quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-trois centimes) selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS solidairement LES CONSORTS [U] à verser à LA SA SFHE la somme de 1553.89 € (mille cinq cent cinquante trois euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS solidairement LES CONSORTS [U] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient solidairement à la charge des CONSORTS [U] ;

CONDAMNONS solidairement LES CONSORTS [U] au paiement de la somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT-NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,