DU : 12 Mai 2026

RG : N° RG 25/00517 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JUSN

AFFAIRE : [E] [X] [G] Es qualité de syndic bénévole de la copropriété sise 62 bis rue du Pavillon à MALZEVILLE 54, S.D.C. copro 62 bis rue du Pavillon C/ S.A.S. MB IMMOBILIER représentée par son liquidateur judiciaire, la SCP [Y] [V] – SCP DE MANDATAIRES JUDICIAIRES, S.C.P. [Y] [V] Prise en la personne de Me [Y] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du douze Mai deux mil vingt six

COMPOSITION

PRESIDENT : Hervé HUMBERT,

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [X] [G] Es qualité de syndic bénévole de la copropriété sise 62 bis rue du Pavillon à MALZEVILLE 54,

demeurant 62, rue du Pavillon – 54220 MALZEVILLE

S.D.C. copro 62 bis rue du Pavillon,

dont le siège social est sis 62 rue du Pavillon – 54220 MALZEVILLE

tous deux représentés par M^e Eléonore WIEDEMANN, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 164

DEFENDERESSES

S.A.S. MB IMMOBILIER représentée par son liquidateur judiciaire, la SCP [Y] [V] – SCP DE MANDATAIRES JUDICIAIRES, dont le siège social est sis Zac Solvay – Plateau de Haye, 161 rue André Bisiaux, 54320 MAXEVILLE, désignée à cette fonction par jugement du Tribunal des activités économiques de NANCY du 28 janvier 2025, elle-même prise en la personne de son représentant légal en cette qualité domicilié audit siège, dont le siège social est sis 16, avenue Carbot – 54130 SAINT MAX

S.C.P. [Y] [V] Prise en la personne de Me [Y] [V] es qualité de liquidateur judiciaire de MIDON BAUDOIN IMMOBILIER désigné à ce titre par un jugement du 28 janvier 2025, dont le siège social est sis 161, rue André Bisiaux – 54320 MALZEVILLE

Tous deux représentés par M^e Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 170

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 17 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 31 Mars puis prorogé au 05 Mai 2026 et prorogée au 12 Mai 2026.

Et ce jour, douze Mai deux mil vingt six, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant procès-verbal du 27 juillet 2024, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé 62 bis rue du Pavillon à Malzéville (54220), a désigné aux fonctions de syndic M. [U] [G] en lieu et place de la société MB IMMOBILIER.

*

Faisant valoir que les archives n’ont pas été remises par le syndic précédent,, M. [U] [G], agissant en qualité de syndic bénévole, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 62 bis rue du Pavillon à Malzéville (ci-après désigné le syndicat des copropriétaires) ont, par actes du 23 septembre 2024, fait assigner la société MB IMMOBILIER et la société civile professionnelle (SCP) [Y] [V], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MB IMMOBILIER devant le président du tribunal judiciaire de Nancy, statuant en référé, auquel ils demandent, aux termes de leurs dernières conclusions, de :

— Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de M. [U] [G] ès qualités de syndic de la copropriété située 62 bis rue du Pavillon à Malzéville agissant comme nouveau syndic non seulement pour son compte mais aussi en représentation du syndicat ;

— Prendre acte du courrier officiel du liquidateur concernant l’impossibilité de transmettre les pièces sollicitées ;

— Fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit de M. [U] [G] ès qualités de syndic de la copropriété les intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure en date du 18 octobre 2024 sur les fonds bloqués ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus après un an ;

— Fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété situé 62 bis rue du Pavillon à Malzéville, représenté par M. [U] [G], 2 000 euros au titre de dommages et intérêts à titre provisionnel pour résistance dommageable ;

— Fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété situé 62 bis rue du Pavillon à Malzéville, représenté par M. [U] [G], la somme de 800 euros correspondant aux prélèvements d’honoraires illicites ;

— Fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit de la requérante ès qualités de syndic et du syndicat des copropriétaires de la copropriété situé 62 bis rue du Pavillon à Malzéville, 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la demande de remise de pièces sous astreinte, M. [U] [G], ès qualités, et le syndicat des copropriétaires déclarent qu’en dépit des deux mises en demeure en date des 18 octobre et 15 novembre 2024, le syndic ne possède toujours pas de nombreux documents administratifs et comptables appartenant aux archives du syndicat, la reddition des comptes pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023 étant notamment manquante.

Sur la demande indemnitaire, M. [U] [G], ès qualités, et le syndicat des copropriétaires estiment subir un préjudice certain, résultant de l’impossibilité d’exercer normalement la mission de syndic, faute de disposer des documents indispensables à la gestion de la copropriété.

Sur la demande de remboursement d’honoraires, M. [U] [G], ès qualités, et le syndicat des copropriétaires affirment que le mandat de l’ancien syndic ayant pris fin le 05 juillet 2023, celui-ci reste redevable des honoraires prélevés hors mandat et qui, selon eux, s’élèvent à 800 euros.

*

En défense, la SCP [Y] [V], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MB IMMOBILIER demande de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires et M. [U] [G], en sa qualité de syndic, de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Les condamner à lui verser une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux dépens.

Sur la demande de remise de pièces sous astreinte, la SCP [Y] [V], ès qualités, expose que les archives papier du syndicat des copropriétaires ont été remises en main propre par la société MB IMMOBILIER à M. [U] [G] qui n’aurait pas établi de décharge. Elle aurait communiqué en date du 18 novembre 2025 une clé USB contenant l’intégralité des archives du syndicat des copropriétaires. Par courriel officiel du 02 décembre 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires et du syndic aurait communiqué au conseil du concluant une liste de documents considérés comme manquants. Son conseil aurait adressé un courrier officiel au conseil des demandeurs en date du 30 décembre 2025 leur confirmant que le liquidateur judiciaire de la société MB IMMOBILIER ne détenait aucun autre document que ceux contenus dans la clé USB transmise le 18 novembre 2025. Elle prétend que, selon une jurisprudence établie, l’obligation de restituer les documents énumérés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne pèse sur l’ancien syndic que s’il les détient effectivement. Cette obligation n’aurait pas pour objet de contraindre l’ancien syndic à établir, après son dessaisissement, des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement ou ne s’était pas procurés, même s’il l’aurait dû. Elle entend rappeler que la société MB IMMOBILIER ne pouvait pas transmettre les nombreux documents réclamés par les demandeurs portant sur les exercices 2020 et 2021 car ceux-ci ne lui auraient pas été remis lorsqu’elle a été désignée en qualité de syndic de la copropriété, ni ceux postérieurs à la fin de son mandat.

Sur la demande indemnitaire, la SCP [Y] [V], ès qualités, estime que la société MB IMMOBILIER ne peut être tenue de remettre à son successeur des documents qui ne lui avaient pas été transmis par ses prédécesseurs. Selon elle, elle n’était, en outre, pas tenue de communiquer à son successeur des documents relatifs postérieurs à la fin de son mandat. Le nouveau syndicat ne démontrerait pas l’existence du préjudice dont il sollicite l’indemnisation.

Sur la demande de remboursement d’honoraires, la SCP [Y] [V], ès qualités, soutient que le document « suivi des dépenses » versé aux débats ne permet pas d’identifier l’identité du bénéficiaire des honoraires qui y sont détaillés.

*

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026, prorogé au 12 mai 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de remise de pièces sous astreinte

Selon l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces : « en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18 doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical. »

Si les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de ses décrets d’application prévoient la transmission de l’ensemble des documents et archives du syndicat et notamment de toutes conventions, pièces, correspondances, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat, outre les documents comptables du syndicat, et si la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic, il n’en demeure pas moins que l’article 18-2 de cette loi n’est destinée qu’à organiser la transmission du nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien syndic et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier à communiquer postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas détenus préalablement.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que :

— M. [U] [G] a, par courrier recommandé avec avis de réception en date du 18 octobre 2024, mis en demeure la société MB IMMOBILIER d’avoir à lui transmettre divers documents administratifs et comptables appartenant au syndicat des copropriétaires (pièce n° 4 des demandeurs) ;

— Par jugement du 28 janvier 2025, le tribunal des activités économiques de Nancy a prononcé la liquidation de la société MB IMMOBILIER, désignant en qualité de liquidateur la SCP [Y] [V], prise en la personne de Me [Y] [V] 161, rue André Bisiaux – ZAC Solvay, Plateau de Haye – 54320 Maxéville (pièce n° 13 des demandeurs) ;

— Par courrier en date du 18 novembre 2025, le conseil de Me [Y] [V], ès qualités, a adressé au conseil des demandeurs une clé USB « contenant les archives du syndicat des copropriétaires » (pièce n° 6 de la partie défenderesse).

Selon courrier du 02 décembre 2025, le conseil des demandeurs soutient que M. [U] [G] ne possède toujours pas les documents suivants :

— Factures non réglées :

— Le solde des comptes chez les concessionnaires ;

— La mise en demeure envoyé au syndic par l’assureur ;

— Divers :

— L’approbation des comptes depuis 2020 soit les années 2020-2021-2022-2023 et 2024 ;

— Dernières assemblées générales pour l’année 2022

— Nombreuses doubles facturations apparaissant dans le grand livre 2021-2022-2023-2024 ;

— Facture d’un mauvais immeuble dans les factures de la clé USB ;

— Facture des honoraires illicites aussi transmise dans la clé USB.

Par courrier du 30 décembre 2025, le conseil de Me [Y] [V], ès qualités, a écrit au conseil des demandeurs l’ informant que la société MB IMMOBILIER n’étant pas en possession des documents figurant dans cette liste, son liquidateur ne peut les produire (pièces n° 8 de la partie défenderesse et 14 des demandeurs).

À la suite de ce courrier la partie demanderesse a modifié sa prétention initiale, demandant de :

— Prendre acte de ce courrier,

— Fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit de M. [U] [G] ès qualités de syndic de la copropriété les intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure en date du 18 octobre 2024 sur les fonds bloqués,

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus après un an, ce qui, du tout, il lui sera donné acte.

Il sera fait droit à ces demandes.

Sur la demande indemnitaire

Il résulte de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose, en son dernier alinéa : « Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que l’ancien syndic n’a pas communiqué au nouveau syndic l’ensemble des documents et archives dans les délais impartis.

Toutefois, les demandeurs n’établissent pas en quoi l’absence de transmission de ces documents leur a causé un préjudice. Ils ne produisent aucune pièce démontrant que la copropriété aurait été dans l’incapacité d’agir en recouvrement, de gérer la copropriété ou de faire voter les budgets.

La demande de dommages et intérêts provisionnels devra donc être rejetée.

Sur la demande de remboursement d’honoraires

Il est constant entre les parties que le mandat du syndic confié à la société MB IMMOBILIER a pris fin le 05 juillet 2023, ce qui est corroboré par le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juillet 2022 versé aux débats (pièce n° 2 des demandeurs).

S’il résulte du document comptable produit à l’instance (pièce n° 10 des demandeurs) que des prélèvements d’honoraires ont été effectués pour les 3e et 4e trimestres 2023 ainsi que pour les 1er et 2e trimestres 2024 pour un montant total de 800 euros (200 euros x 4), les demandeurs ne justifient pas que ces débits d’honoraires ont été réalisés au profit de la société MB IMMOBILIER.

Dans ces conditions, leur créance souffre d’une contestation sérieuse faisant obstacle à ce que la provision soit accordée en référé.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1er, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il est constant que lorsqu’une partie ne succombe que partiellement, le tribunal a le pouvoir discrétionnaire d’effectuer la répartition des dépens, en mettant par exemple l’intégralité des dépens à la charge de l’une des parties perdantes.

Dans ces conditions, la société défenderesse supportera exclusivement les dépens de l’instance.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de faire droit à hauteur de 1.500 euros à la demande d’indemnité formulée par les demandeurs , qui ont été contraints d’engager une procédure en justice pour obtenir communication le 18 novembre 2025 de la clé USB, au titre des frais avancés non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DONNONS acte à M. [U] [G], ès qualités, et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 62 bis rue du Pavillon à Malzéville (54220) de ce que le liquidateur de la société MB IMMOBILIER ne peut produire les documents et pièces susmentionnés ;

FIXONS au passif de la société MB IMMOBILIER au profit de M. [U] [G] en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 62 bis rue du Pavillon à Malzéville (54220), les intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure en date du 18 octobre 2024 sur les fonds bloqués ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DÉBOUTONS M. [U] [G], ès qualités, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 62 bis rue du Pavillon à Malzéville (54220) de leur demande tendant à fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit du syndicat des copropriétaires 2 000 euros au titre de dommages et intérêts à titre provisionnel pour résistance dommageable ;

DÉBOUTONS M. [U] [G], ès qualités, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 62 bis rue du Pavillon à Malzéville (54220) de leur demande tendant à fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit du syndicat des copropriétaires 800 euros correspondant aux prélèvements d’honoraires prétendument illicites ;

FIXONS au passif de la société MB IMMOBILIER au profit de M. [U] [G] en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 62 bis rue du Pavillon à Malzéville (54220), et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 62 bis rue du Pavillon à Malzéville (54220) la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande d’indemnité formulée par la SCP [Y] [V], ès qualités de liquidateur de la SAS MB IMMOBILIER, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCP [Y] [V], ès qualités de liquidateur de la SAS MB IMMOBILIER, aux dépens.

La greffière Le président