MINUTE N° : 26/28

JUGEMENT DU : 27 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00624 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JM5T

AFFAIRE : S.C.I. SAINT PIERRE C/ S.A. ACHEEL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 1

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : M. Hervé HUMBERT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M. William PIERRON,

PARTIES

DEMANDERESSE

La S.C.I. SAINT PIERRE immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 520 496 258 prise en la personne de son dirigeant pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Patricia LIME-JACQUES de la SELARL LIME & BARRAUD, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 47

DEFENDERESSE

La S.A. ACHEEL immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 879 605 350 représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillant

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Clôture prononcée le : 24 Juin 2025

Débats tenus à l’audience du : 18 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 27 Janvier 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 27 Janvier 2026

le

Copie+grosse+retour dossier : Maître Patricia LIME-JACQUES

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EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) Saint-Pierre est propriétaire non occupant d’un immeuble sis [Adresse 3].

Elle a souscrit une police multirisques immeuble auprès de la société d’assurances Acheel suivant police n° MRIAET003057, à effet au 1er janvier 2023, et ce par l’intermédiaire d’un courtier, la société Entoria.

Suite à un dégât des eaux survenu le 21 janvier 2024, une déclaration de sinistre a été établie par la SCI Saint-Pierre, déclaration dont Entoria a accusé réception le 23 janvier 2024.

Entoria a mandaté le cabinet [W] 54 Acheel pour procéder à une expertise.

Suite à la visite sur les lieux de Mme [P], expert, et au dépôt du rapport de reconnaissance de l’expert , l’assureur a versé le 06 mai 2024 à la SCI Saint-Pierre un acompte de 3.000 € sur ses préjudices.

Le 13 mai 2024, Mme [P], du cabinet [W], a adressé à la SCI Saint-Pierre représentée par son gérant M. [F] , une lettre d’acceptation sur dommages chiffrant le préjudice à un montant total de 28.615, 11 € , lettre retournée signée le 14 mai suivant par la SCI Saint-Pierre.

Ultérieurement, le cabinet [W] a transmis une lettre d’acceptation rectifiée à hauteur de 29.166, 11 € le 24 mai 2024 pour intégrer les frais de surconsommation électrique, suite à l’assèchement réalisé par la société Entoria.

Le 18 juin 2024, le cabinet Poyexpert a ajouté un mois de perte de loyer au montant du préjudice.

Le 29 mai 2024, le gérant de la SCI Saint-Pierre a signé l’accord sur le montant des dommages proposé par l’assureur à hauteur de 28.991, 11 € TTC.

La SCI Saint-Pierre a adressé des relances à la société Entoria et au cabinet [W] en demandant le déblocage de l’indemnité pour démarrer les travaux de remise en état.

Le 16 juillet 2024, le cabinet [W], rejetant toute responsabilité dans les délais de règlement par la société Acheel, a invité la SCI Saint-Pierre à prendre directement attache avec cette société.

Le 19 juillet 2024, le gestionnaire Entoria a répondu qu’une demande de règlement avait été faite en vue du déblocage de l’indemnité.

Le 20 septembre 2024, la société Acheel a refusé toute couverture du sinistre, en motivant sa position par des pertes de loyers et demandes excessives de la part de l’assuré, certains documents fournis étant des faux et d’autres selon elle non justifiés.

Par courrier recommandé avec accusé de réception de son conseil en date du 27 décembre 2024, la SCI Saint-Pierre a demandé des éclaircissements et a contesté ce refus de prise en charge.

Sans réponse à ce courrier, la SCI Saint-Pierre, par acte signifié par commissaire de justice le 04 mars 2025, la SCI Saint-Pierre a fait assigner la SA Compagnie Acheel, devant le tribunal judiciaire de Nancy, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, L 121-1 alinéa 1 et L 121-6 alinéa 1 du code des assurances, aux fins de demander la condamnation de la société Acheel à lui payer :

— la somme de 30.876, 11 € ,

— la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires pour préjudice moral,

— la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la défenderesse aux entiers dépens,

— rappeler le caractère exécutoire par provision du jugement à intervenir,

— dire et juger n’y avoir lieu à en écarter le mécanisme.

Au soutien de ses demandes, la SCI Saint-Pierre se réfère au contrat souscrit garantissant l’indemnisation des dommages matériels consécutifs à un dégât des eaux en valeur à neuf, ainsi que les pertes de loyers dans la limite de deux années. Elle indique que l’immeuble est constitué de 16 lots comprenant un rez-de-chaussée et deux étages, que le dégât des eaux s’est produit au deuxième étage, deux appartements au niveau inférieur ayant été également inondés. Elle précise que ces trois appartements n’ont pas pu être reloués depuis lors. Elle se fonde pour l’évaluation des préjudices sur le décompte arrêté le 24 mai 2024 par [W], augmenté des pertes de loyers complémentaires, et motive sa demande de dommages et intérêts par l’attitude de la société Acheel qui n’a débloqué aucune provision permettant d’engager les travaux, mais en outre a refusé de garantir le sinistre en alléguant des motifs fallacieux et calomnieux.

Régulièrement assignée par dépôt en étude, l’adresse ayant été vérifiée, la société Acheel n’a pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 24 juin 2025 par ordonnance du même jour.

Appelée à l’audience du 18 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale d’indemnisation au titre de la garantie

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article L 121-1 alinéa 1er du code des assurances dispose que l’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre.

En l’espèce, la SCI Saint Pierre, propriétaire non occupant de l’immeuble situé [Adresse 2], a souscrit une police multirisques immeuble habitation bureau ayant pris effet le 1er janvier 2023, et se renouvelant par tacite reconduction, à chaque échéance, auprès de la société Acheel (conditions particulières du contrat, pièce 2 de la SCI Saint-Pierre) .

La SCI Saint-Pierre invoque l’application des conditions générales (pièce 2 bis, page 9 et page 28) et des conditions particulières du contrat (pièce 2, pages 4 et 5) qui prévoient l’indemnisation des dégâts des eaux valeur à neuf, ainsi que des pertes de loyers dans la limite de deux années.

Il n’est pas contesté par les parties qu’un dégât des eaux a eu lieu le 21 janvier 2024 dans l’immeuble de la SCI Saint-Pierre et que le sinistre a été déclaré le 23 janvier 2024 (pièces 3 et 4 ), s’agissant d’une fuite provenant d’un appartement au second étage et causant des dommages dans deux autres appartements.

La SCI Saint-Pierre sollicite à ce titre une indemnisation d’un montant total de 30.876, 11 € , correspondant à :

— la somme de 29.166, 11 € selon le décompte de l’expert [W] du 24 mai 2024,

— la somme de 1.710 € correspondant à la perte de loyers complémentaires pour l’appartement du premier étage de juillet à fin septembre 2024, soit 3 mois x 570 € : 1.710 €

— la somme de 1.245 € correspondant à la perte de loyers correspondant à la perte de loyers complémentaires pour l’appartement du rez-de-chaussée de juillet à septembre 2024, soit 3 mois x 415 € : 1.245 €.

Il convient de relever qu’une erreur s’est glissée dans les conclusions dès lors que le total de ces trois sommes atteint 32.121, 11 € et non 30.876, 11 € .

La proposition d’accord de [W] sur le montant des dommages en date du 24 mai 2024 (pièce 12) comprend, outre la prise en charge des préjudices matériels, les pertes de loyer sur 5 mois (février à juin 2024) s’agissant de l’appartement du premier étage, pour un montant de 2.850 €, et s’agissant de l’appartement du rez-de-chaussée, pour un montant de 2.075 €.

Il ressort des échanges de courriels entre la SCI Saint-Pierre et la cabinet [W] (pièce 9) que l’expert, s’agissant du logement du premier étage, dont était locataire Mme [T] [K] avait, pour justifier les pertes de loyer demandées, procédé à des vérifications, et demandé à la SCI Saint-Pierre de produire une attestation de Mme [K], certifiant de son entrée des lieux à la date indiquée. De surcroît, s’agissant de l’appartement du deuxième étage (appartement 12) loué par M. [G], le cabinet [W] a estimé que le départ de ce locataire était sans lien avec le sinistre, et a conclu au rejet de la demande de l’assuré s’agissant de la perte de ces loyers.

La société Acheel a refusé le 20 septembre 2024 (pièce 17) toute prise en charge de ce sinistre, en se fondant exclusivement sur le fait que l’assuré aurait réclamé « des pertes de loyers et demandes excessives », et que « des documents qui auraient été fournis sont faux comme par exemple la résiliation du bail de M. [G] et d’autres ne seraient pas justifiées ».

Force est de constater que la SCI Saint-Pierre ne forme aujourd’hui aucune demande concernant les pertes de loyers de l’appartement qui avait été loué à M. [G], et que les pertes de loyers des deux autres appartements ont été considérées comme justifiées, de même que les préjudices matériels, sans que la société Acheel n’apporte aucun élément propre à remettre en question cette appréciation.

La société Acheel sera par conséquent condamnée à lui verser la somme de 29.166, 11€.

En revanche, la SCI Saint-Pierre, qui réclame les pertes de loyers pour les mois de juillet à septembre, ne justifie pas que les lieux n’étaient pas reloués à cette date. Ses demandes à ce titre seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La résistance abusive se définit comme la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins ; elle ne se traduit pas par une simple résistance. Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, l’attitude de la société Acheel, qui a attendu le 20 septembre 2024 pour faire savoir à la SCI Saint-Pierre qu’elle refusait de prendre en charge le sinistre survenu le 21 janvier précédent, et ce contrairement à la position de l’expert, et en ne motivant son refus que sur la questions des pertes de loyers sans apporter la moindre explication sur le refus de prendre en charge les dégâts matériels, est constitutive d’un abus, qui a eu pour conséquence de priver la demanderesse des fonds lui permettant d’engager les travaux.

De surcroît, les termes suivants employés par la société Acheel dans son courrier : Toutefois, des documents qui auraient été fournis sont faux comme par exemple la résiliation du bail de M. [G] et d’autres ne seraient pas justifiées (..) Nous vous rappelons que l’usage d’un faux nom ou d’une fausse qualité, soit par l’abus d’une qualité vraie, soit par l’emploi de manœuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d’un tiers, à remettre des fonds, des valeurs, ou un bien quelconque, est punie de cinq ans d’emprisonnement et de 375.000 euros d’amende» présentent indiscutablement un caractère offensant, en ce qu’ils accusent ouvertement et sans aucun élément de preuve la SCI Saint-Pierre d’avoir présenté des documents falsifiés au soutien de sa demande d’indemnisation, ce qui ne ressort d’aucun élément produit aux débats. Ces propos portent dès lors préjudice à la SCI Saint-Pierre.

La société Acheel sera par conséquent condamnée à lui verser la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Acheel, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société Acheel, condamnée aux dépens, devra payer à la SCI Saint-Pierre, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile , les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société Acheel à payer à la SCI Saint-Pierre la somme de 29.166, 11 euros (vingt-neuf mille cent soixante-six euros onze centimes ) ;

CONDAMNE la société Acheel à payer à la SCI Saint-Pierre la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral.

CONDAMNE la société Acheel aux dépens ;

CONDAMNE la société Acheel à payer à la SCI Saint-Pierre la somme de 2.500,00 euros (deux-mille cinq-cent euros ) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Le présent jugement a été signé par le Greffier et le Président

LE GREFFIER LE PRESIDENT