COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 19 Mars 2026

Minute n°

Organisme COTE D’AZUR HABITAT c/ [K], [W]

DU 19 Mars 2026

N° RG 25/03358 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QTXR

— Exécutoire le :

à M^e POUSSIN Marina

— copies certifiées conforme

à Monsieur [J] [K]

à Madame [Z] [W]

DEMANDERESSE:

COTE D’AZUR HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e POUSSIN Marina, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Monsieur [J] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Monsieur William FEZAS, assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 19 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 15 février 2018, L’Etablissement public COTE D’AZUR HABITAT a donné à bail à M. [J] [K] et Mme [Z] [W] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, L’Etablissement public COTE D’AZUR HABITAT a, par acte extra-judiciaire du 31 mars 2025, fait signifier à M. [J] [K] et Mme [Z] [W] un commandement de payer la somme de 1.964,34 €, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte extra-judiciaire du 10 juillet 2025, L’Etablissement public COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner en référé M. [J] [K] et Mme [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE.

AUDIENCE

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

A cette audience :

. L’Etablissement public COTE D’AZUR HABITAT a été représenté par son conseil ;

. En dépit des diligences accomplies par le commissaire de justice instrumentaire au visa des articles 656 et 658 du Code de procédure civile, M. [J] [K] n’a pas comparu, ni se s’est fait représenter ;

. En dépit par la remise de l’assignation à sa personne par le commissaire de justice instrumentaire, Mme [Z] [W] n’a pas comparu, ni se s’est fait représenter.

*

Vu les dernières écritures pour L’Etablissement public COTE D’AZUR HABITAT auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par L’Etablissement public COTE D’AZUR HABITAT.

S’agissant d’une demande plus favorable aux défendeurs, L’Etablissement public COTE D’AZUR HABITAT a actualisé sa demande principale à la somme de 1.775,46 € arrêtée au 06 janvier 2026.

Le juge a mis au débat les questions relatives à la recevabilité de la demande et en particulier les notifications obligatoires à la Préfecture et à la CCAPEX.

*

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

*

Il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du Code de procédure civile qui rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la Loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément à l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 :

— l’information de la signification d’un commandement de payer a été transmise à la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juillet 2025,

— et l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En conséquence, l’action introduite par L’Etablissement public COTE D’AZUR HABITAT est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

L’article 7 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, prévoit notamment que :

“Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (…) ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.”

L’article 24 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit notamment que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie”.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties en date du 15 février 2018 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989.

Dans son avis du 13 juin 2024, la troisième chambre civile de la cour de cassation a notamment estimé que l’article 10 de la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette et au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la Loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il en résulte que les dispositions nouvelles n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la Loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, le bail objet de la présente instance obéit aux dispositions de la Loi ancienne de sorte que le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette et au terme duquel la clause résolutoire est acquise est de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [J] [K] et Mme [Z] [W] le 31 mars 2025 pour la somme en principal de 1.964,34 €.

Au vu du décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 31 mai 2025.

L’Etablissement public COTE D’AZUR HABITAT produit un décompte actualisé faisant apparaître que M. [J] [K] et Mme [Z] [W] restent devoir la somme de 1.775,46 € à la date du 06 janvier 2026.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la créance n’étant pas sérieusement contestable, M. [J] [K] et Mme [Z] [W] seront condamnés solidairement, à titre de provision, au paiement de la somme de 1.775,46 € arrêtée au 06 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au regard des paiements effectués depuis la délivrance du commandement de payer.

Sur les délais de paiement

Il est constant que M. [J] [K] et Mme [Z] [W] n’ont pas comparu, de sorte qu’aucune demande de délai n’a été formulée.

Cependant, en application de la Loi du 06 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le demandeur a fait part de sa non-opposition à l’octroi de délais. Les paiements ont repris, dont le dernier date lors de l’audience remontait au 04 décembre 2025.

Aussi, au regard de la situation personnelle et financière de M. [J] [K] et Mme [Z] [W] telle que décrite aux termes du diagnostic social et financier et du positionnement du bailleur, il convient d’autoriser d’office M. [J] [K] et Mme [Z] [W] à se libérer de la dette locative selon les modalités ci-après précisées au dispositif de la présente décision, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de M. [J] [K] et Mme [Z] [W] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Des délais de remboursement étant accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si M. [J] [K] et Mme [Z] [W] se libèrent dans le délai fixé et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de M. [J] [K] et Mme [Z] [W] selon les modalités prévues ci-après au dispositif de la présente décision,

— M. [J] [K] et Mme [Z] [W] seront tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, la solennité de la présente décision présentant une garantie suffisante d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [J] [K] et Mme [Z] [W], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 200,00 € lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due par M. [J] [K] et Mme [Z] [W] in solidum.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

L’Etablissement public COTE D’AZUR HABITAT sera débouté du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

Nous, William FEZAS, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par Ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 31 mai 2025,

CONDAMNONS M. [J] [K] et Mme [Z] [W], solidairement, à payer à L’Etablissement public COTE D’AZUR HABITAT, à titre de provision, la somme de 1.775,46 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISONS M. [J] [K] et Mme [Z] [W] à s’acquitter de cette somme, en sus du loyer et des charges courants, en 23 mensualités d’un montant de 73,00 € chacune et une 24ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié,

DISONS, en revanche, à défaut de paiement par M. [J] [K] et Mme [Z] [W] d’une seule mensualité sept (7) jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception (que cette mensualité soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré) :

— que la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

— que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour M. [J] [K] et Mme [Z] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, L’Etablissement public COTE D’AZUR HABITAT pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que M. [J] [K] et Mme [Z] [W] seront tenus in solidum au paiement, à compter du 07 janvier 2026, d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges et ce jusqu’à complète libération des lieux, et les y CONDAMNONS in solidum éventuellement en tant que de besoin,

— que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS que, si l’occupation devait se prolonger plus d’une année à compter du 07 janvier 2026, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la présente décision,

CONDAMNONS in solidum M. [J] [K] et Mme [Z] [W] aux dépens,

CONDAMNONS in solidum M. [J] [K] et Mme [Z] [W] à verser à L’Etablissement public COTE D’AZUR HABITAT la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

DEBOUTONS L’Etablissement public COTE D’AZUR HABITAT du surplus de ses demandes.

LE GREFFIER LE JUGE