COUR D’APPEL DE [Localité 7]

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N° RG 20/04923 – N° Portalis DBYB-W-B7E-M33P

Pôle Civil section 2

Date : 17 Juin 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

syndicat des copropriétaires LES CONSULS représenté par son syndic en exercice la SARL ROUSSILLON LANGUEDOC PROVENCE immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 313089914, sise [Adresse 1], prise en la personne de sa gérante en exercice domiciliée es qualité au siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Mélanie PARNOT de la SELARL IPARME, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES

SELARL [V] ET [B], ès qualité de mandataire liquidateur de la SARL CONSULS DE LA MER, immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le numéro 444 782 023, selon un jugement du tribunal de commerce de Chambéry le 8 mars 2022. intervenant volontaire, dont le siège social est sis [Adresse 9]

S.A.S. EUROGROUP, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 383 109 873, représentée par son président en exercice domicilié es qualité au siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A.R.L. LES CONSULS DE LA MER, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 444782023, représentée par son gérant en exercice domicilié es qualité au siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER, M^e Philippe-Francis BERNARD, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE GAL

Juges : Cécilia FINA-ARSON

assistés de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 08 Avril 2025 au cours de laquelle le président a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 10 juin et prorogé au 17 Juin 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 17 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

La copropriété LES [Adresse 6] est située [Adresse 3] (34) et composée de 179 lots dont 117 appartements affectés à l’exploitation d’une résidence de tourisme.

Le 20 novembre 2001, les copropriétaires des lots n°60 à 177 ont conclu individuellement des baux commerciaux avec la SAS EUROGROUP, à laquelle s’est ensuite substituée la SARL LES CONSULS DE LA MER, sa filiale.

Le 18 décembre 2018, un constat concernant les parties communes a été dressé par un huissier de justice.

Le 25 avril 2019, l’assemblée générale de la copropriété a voté les travaux de remise en état des parties communes et un budget d’entretien.

L’assemblée générale du 07 janvier 2020 a notamment décidé la réalisation des travaux de rénovation des ascenseurs et d’engager une procédure judiciaire contre la société EUROGROUP et sa filiale.

***

Selon acte d’huissier de justice remis le 19 octobre 2020 à personne morale à la SAS EUROGROUP et à domicile à la SARL LES CONSULS DE MER, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES CONSULS, représenté par son syndic de copropriété la société ROUSSILLON LANGUEDOC PROVENCE, les a assignés notamment aux fins de les voir :

— condamner solidairement à lui régler la somme de 87.561,39 euros,

— condamner solidairement sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à réaliser les travaux de remise en état des parties communes de la copropriété LES CONSULS selon devis validés par les assemblées générales de la copropriété des 25 avril 2019 et 05 janvier 2020 (réfection des peintures des parties communes et de l’entrée secondaire, remise en état des espaces verts et des menuiseries des parties communes),

— condamner conjointement et solidairement aux dépens de l’instance et à lui payer 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

La SARL LES CONSULS DE MER a été placée en liquidation judiciaire selon jugement du Tribunal de commerce de Chambéry du 08 mars 2022. La SELARL [V] ET [B] a été assignée en qualité de mandataire liquidateur de la société, par acte d’huissier de justice du 21 juillet 2022.

Par ordonnance du 21 avril 2022, le juge de la mise en état a notamment :

— rejeté l’exception de nullité soulevée par la SARL LES CONSULS DE MER et la SAS EUROGROUP pour défaut de pouvoir et défaut d’habilitation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES CONSULS,

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SARL LES CONSULS DE MER et la SAS EUROGROUP pour défaut de qualité à agir du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES CONSULS,

— s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES CONSULS de suppression de passages diffamatoires dans les conclusions de la SARL LES CONSULS DE MER et de la SAS EUROGROUP,

— renvoyé l’affaire à une audience de mise en état électronique,

— laissé les dépens conjointement et solidairement à la charge de la SARL LES CONSULS DE MER et la SAS EUROGROUP,

— condamné conjointement et solidairement la SARL LES CONSULS DE MER et la SAS EUROGROUP à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES CONSULS la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SAS EUROGROUP a relevé appel de cette ordonnance qui a été confirmée en toutes ses dispositions par arrêt du 16 mars 2023 de la Cour d’appel de [Localité 7].

Par ordonnance du 14 novembre 2024, le juge de la mise en état a notamment décidé que la fin de non-recevoir serait examinée par la formation de jugement au fond au vu de l’avancement du dossier et renvoyé l’affaire à une audience collégiale.

***

Selon dernières conclusions notifiées le 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires LES CONSULS sollicite du tribunal, au bénéfice de l’exécution provisoire :

— le rejet de la fin de non-recevoir invoquée par les sociétés EUROGROUP et LES CONSULS DE LA MER et le rejet de toutes leurs demandes,

— la condamnation de la société EUROGROUP à lui payer la somme de 87.561,39 euros,

— sa condamnation, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à réaliser les travaux suivants de remise en état des parties communes de la copropriété LES CONSULS, validés par les assemblées générales des 25 avril 2019 et 05 janvier 2020 :

* réfection des peintures des parties communes et de l’entrée secondaire,

* remise en état des espaces verts,

* remise en état des menuiseries des parties communes,

— que ces sommes soient assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la fixation de se créance à la somme de 87.561,39 euros au titre des travaux de remise en état des parties communes financés par le syndicat des copropriétaires et à celle de 70.783,27 euros au titre des travaux de remise en état des parties communes à réaliser, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la condamnation de la société EUROGROUP aux dépens et à lui régler la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et la fixation de ces créances.

La SAS EUROGROUP et la SELARL [V] ET [B], es qualité de liquidateur de la SARL LES CONSULS DE LA MER sollicitent quant à eux, par dernières conclusions notifiées le 19 novembre 2024 :

— que le syndicat des copropriétaires soit déclaré irrecevable en toutes ses demandes,

— que ses demandes soient déclarées infondées à leur encontre et qu’il en soit débouté,

— sa condamnation à leur payer la somme de 7.000 euros à chacun en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— sa condamnation aux dépens, dont distraction au profit de Maître Yann GARRIGUE.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

La clôture a été prononcée le 25 mars 2025 par ordonnance du même jour.

A l’audience du 08 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du Code de procédure civile, les demandes de « donner acte », « constater » et « juger » sont dépourvues de caractère juridictionnel car insusceptibles de conférer un droit à la partie qui les formule, n’étant que la reprise des moyens développés par les parties. Par conséquent, le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.

Sur la recevabilité des demandes à l’encontre de la SAS EUROGROUP

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, les sociétés LES CONSULS DE LA MER et EUROGROUP soulèvent une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de la société EUROGROUP.

Le contrat de bail signé le 20 novembre 2001 stipule en sa page 2, la clause de substitution suivante : « Le Preneur informe le Bailleur qu’il entend substituer dans les droits et les obligations résultant pour lui du présent bail, avant sa prise d’effet telle qu’indiquée à l’article 2 ci-après, une de ses filiales dont il détiendra au moins la moitié du capital social. Il en informera le Bailleur, lequel consent dès à présent à cette substitution ».

Il convient de noter qu’il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que la société LES CONSULS DE LA MER s’est substituée à la société EUROGROUP en application de cette clause.

Ainsi, bien que le fondement de l’action du syndicat des copropriétaires soit extracontractuel, pour démontrer une faute contractuelle qui constituerait un fait illicite extracontractuel dont un tiers peut se prévaloir, il faut nécessairement qu’il existe un contrat. Or, la société EUROGROUP n’est liée à la copropriété par aucun contrat du fait de cette clause de substitution dont il n’est pas contesté qu’elle a été mise en œuvre dès l’origine de l’exploitation. Le fait que les salariés de la société EUROGROUP soient mis à disposition de la filiale LES CONSULS DE LA MER est indifférent, s’agissant uniquement d’une organisation interne entre deux structures juridiques distinctes. Elle ne saurait conduire à étendre les liens contractuels et donc les obligations issues du contrat de la filiale à la société-mère.

Par conséquent, les demandes du syndicat des copropriétaires dirigées contre la société EUROGROUP seront déclarées irrecevables.

Sur la responsabilité de la SARL LES CONSULS DE LA MER

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite au regard d’un tiers au contrat lorsqu’il lui cause un dommage. Le tiers qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit n’est ainsi pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.

Le syndicat des copropriétaires estime que la société LES CONSULS DE LA MER a commis une faute en manquant d’entretenir les parties communes de l’immeuble dont elle avait la jouissance privative et qu’elle occupait dans le cadre des baux conclus avec les copropriétaires concernés, violant ainsi le règlement de copropriété.

L’unique bail commercial produit, signé le 20 novembre 2001 entre Monsieur [P] [K] (agissant pour le compte de la SNC STUDLEZ) et la SARL EUROGROUP, concernant douze logements et six garages, stipule en son « Article 3 – DESTINATION DES LIEUX – SOUS LOCATIONS » que « le Preneur bénéficiera de la jouissance des parties communes et éléments d’équipement collectif de l’ensemble immobilier, lesquels forment un tout homogène indispensable à l’exploitation de la Résidence, à sa destination spécifique et notamment touristique ».

L’article 4 relatif aux « OBLIGATIONS DU PRENEUR » stipule notamment :

« 3 – Il entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives et d’entretien pendant toute la durée du bail et en fera de même pour les éléments mobiliers.

[…]

7 – Il acquittera les charges de copropriété courantes, plus généralement toutes les charges récupérables sur le preneur, étant précisé que celles-ci excluent les travaux affectant le gros-œuvre, les charpentes et couvertures, les étanchéités, les menuiseries extérieures et les revêtements et peintures de façades (le « clos-couvert » au sens de l’article 606 du Code civil) garantis par l’assurance dommage-ouvrage, les éventuelles mises aux normes de sécurité et les honoraires du syndic. »

A titre liminaire, il convient de souligner que le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce relative à la rupture alléguée de ce bail commercial, de sorte que la période durant laquelle la SARL LES CONSULS DE LA MER a été preneuse et donc la date à laquelle elle a cessé d’être tenue par les obligations issues du bail, est inconnue. A la deuxième page de ses écritures, le syndicat indique que « en 2011, certains copropriétaires ont souhaité donner congé à EUROGROUP pour motif grave et légitime ». Il n’est cependant produit aucune pièce au soutien de cet élément, ni au soutien de l’affirmation qui suit directement : « EUROGROUP a continué à occuper les appartements de ces copropriétaires jusqu’en décembre 2018 ». D’autant qu’il résulte des pièces versées par le syndicat que des mails ont été adressés en 2019 et 2020 au responsable de la résidence, salarié de la société LES CONSULS DE LA MER, ce qui rend les affirmations du syndicat concernant la temporalité incohérentes.

Il résulte des écritures de la demanderesse que le seul élément qu’elle produit afin de démontrer le défaut d’entretien des parties communes par la SARL LES CONSULS DE LA MER est le constat d’huissier dressé le 18 décembre 2018, de façon non contradictoire. Il est évoqué des rapports de visite dressés par le syndic à compter de 2015 et adressés au conseil syndical, mais aucun n’est versé à la procédure. Le syndicat évoque également des courriers recommandés adressés à la société LES CONSULS DE LA MER concernant l’entretien des parties communes, mais aucun n’est versé à la procédure. Seul un mail daté du 25 juillet 2018 évoquant une visite du 20 juillet précédent est produit, adressé par le syndic au responsable de la résidence comprend une liste de demandes d’interventions concernant tant le changement d’ampoules que du nettoyage ou du déplacement de mobilier.

En tout état de cause, ce mail et le constat d’huissier ne permettent pas de déterminer la nature des travaux étant potentiellement à réaliser et donc s’ils relèveraient de l’obligation d’entretien qui pesait sur la preneuse ou au contraire en seraient exclus par leur nature. A ce titre, il convient de préciser que le bail prévoit notamment que les travaux de mise aux normes de sécurité ne sont pas à la charge du preneur, concernant l’ascenseur ou la sécurité incendie par exemples.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer que la société LES CONSULS DE LA MER aurait manqué à son obligation contractuelle d’entretien des parties communes, faute pouvant constituer le fait illicite de nature à engager sa responsabilité extracontractuelle. Il sera donc débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

Aux termes de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires partie perdante, sera donc condamné aux dépens, avec distraction au profit de Maître Yann GARRIGUE.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamné aux dépens, le syndicat des copropriétaires LES CONSULS sera condamné à payer la somme de 2.500 euros à chacune des sociétés sur ce fondement et verra sa propre demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DECLARE IRRECEVABLES les demandes du syndicat des copropriétaires LES CONSULS dirigées contre la SAS EUROGROUP,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES CONSULS de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LES CONSULS aux dépens, avec distraction au profit de Maître Yann GARRIGUE,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LES CONSULS à payer à la SAS EUROGROUP et à la SELARL [V] ET [B], ès-qualité de liquidateur de la SARL LES CONSULS DE LA MER, la somme de 2.500 euros à chacune sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES CONSULS de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 10 juin 2025, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Florence LE GAL