Tribunal Judiciaire de Montauban, Jcp ctx general, 25 juillet 2025, n° 25/00075

TJ Montauban 25 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Violation des obligations de locataire
La cour a constaté que bien que les locataires aient manqué à leur obligation de paiement, les circonstances particulières de leur situation familiale et financière justifiaient de ne pas prononcer la résiliation du bail.
Rejeté
Non-paiement des loyers
La cour a rejeté cette demande en raison de la décision de ne pas résilier le bail, considérant que l'expulsion ne pouvait pas être ordonnée dans ces circonstances.
Accepté
Reconnaissance de la dette
La cour a constaté que les locataires avaient reconnu leur dette et a ordonné leur condamnation au paiement des sommes dues.
Accepté
Demande de délais de paiement
La cour a accordé des délais de paiement aux locataires, considérant qu'ils avaient repris le paiement du loyer courant.

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Sur la décision

Référence :	TJ Montauban, jcp ctx general, 25 juil. 2025, n° 25/00075
Numéro(s) :	25/00075
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie NATHALIE DAUDERoger-Sébastien POUGETNathalie BERTHIER
Parties :	Etablissement public TARN ET GARONNE HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00075 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EJ24

Minute : 258/25

Code NAC : 5AA

JUGEMENT

Du : 25 Juillet 2025

Etablissement public TARN ET GARONNE HABITAT

[Z] [D]

[U] [D]

Expédition revêtue de la

formule exécutoire

délivrée à M^e Roger-sébastien POUGET (dépôt case avocat)

Expédition délivrée à Madame [Z] [D] (LRAR), Monsieur [U] [D] (LRAR) et M^e Nathalie BERTHIER (dépôt case avocat)

+DDETSPP du Tarn-et-Garonne (LS)

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le VINGT CINQ JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffière ;

Après débats à l’audience du DEUX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendu le jugement suivant, mis à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Etablissement public TARN ET GARONNE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Roger-sébastien POUGET, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET :

DEFENDEUR(S) :

Madame [Z] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 6]

représentée par M^e Nathalie BERTHIER, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Monsieur [U] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 6]

représenté par M^e Nathalie BERTHIER, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 31 mars 2016 prenant effet au 1er avril 2016, Tarn-et-Garonne habitat, office public départemental, a donné à bail à [U] [D] et [Z] [O] épouse [D] un logement situé [Adresse 5], à [Localité 10].

Par actes délivrés le 28 janvier 2025, notifiés au préfet le 29 janvier 2025, Tarn-et-Garonne habitat a fait assigner M. et Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban afin de voir prononcer la résiliation du bail et condamner M. et Mme [D] au paiement de diverses sommes.

Après un renvoi ordonné à la demande des parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 2 juin 2025, en présence de Tarn-et-Garonne habitat, représenté par son conseil, et des époux [D], représentés par leur conseil.

Tarn-et-Garonne habitat sollicite, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil :

— de“prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de M. et Mme [D] pour violation grave de leurs obligations de locataire, en ne réglant pas leur loyer” ;

— l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— l’autorisation, en cas d’abandon du logement par les locataires, Tarn-et-Garonne habitat à effectuer l’inventaire des meubles meublants, à les faire transporter et entreposer dans tel local qu’il plaira aux frais et risques des expulsés, et d’en autoriser la vente, les biens invendus pouvant être donnés à une association caritative ou déposés à la décharge publique, en application des articles L. 433-1, L. 433-3, R. 433-5 et R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamnation solidaire de M. et Mme [D] à payer à Tarn-et-Garonne habitat la somme de 2.646,87 euros au titre des loyers et charges au 26 mai 2025, outre les loyers et charges échus au jour “de la présente décision”, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges avec revalorisation annuelle à compter de la résiliation jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la condamnation solidaire de M. et Mme [D] aux dépens, comprenant le coût du commandement, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation, ainsi qu’au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le rappel que la décision à intervenir est revêtue de l’exécution provisoire de plein droit.

Mme [O] demande au juge des contentieux de la protection, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— rejeter la demande de Tarn-et-Garonne habitat de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes ;

— accorder à M. et Mme [D] des délais de paiement pendant 36 mois ;

— dire que les sommes échelonnées produiront intérêt à un taux réduit ;

— débouter Tarn-et-Garonne habitat de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de résiliation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation

Le bail ayant été conclu au mois de mars 2016, les textes applicables sont ceux en vigueur à cette date.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Contrairement à ce qu’indiquent les défendeurs, Tarn-et-Garonne habitat ne sollicite pas le constat de la résiliation par acquisition d’une clause résolutoire, mais le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

A l’appui de cette demande, Tarn-et-Garonne habitat indique uniquement que M. et Mme [D] étaient redevables au titre des loyers et charges de la somme de 1.734,61 euros au 3 juillet 2024 et de la somme de 2.646,87 euros au 26 mai 2025 et que le non paiement des loyers est une violation grave des obligations du locataire.

Il ressort du décompte que les impayés actuels ont débuté au mois de septembre 2023, échéance depuis laquelle certains loyers sont demeurés impayés, tandis que d’autres ont été réglés, en tout ou partie, l’impayé au mois de novembre 2024 s’élevant à 1.251,08 euros, soit moins de quatre mois de loyer.

Les échéances des mois de novembre 2024 à avril 2025 sont demeurées totalement impayées, puis un paiement de 1.000 euros est intervenu le 5 mai 2025, soit un impayé de 2.646,87 euros pour les sommes dues au 30 avril 2025.

Il ressort d’un jugement du juge des enfants du tribunal judiciaire de Montauban en date du 11 décembre 2024 que M. et Mme [D] ont accueilli à leur domicile leurs quatre petits-enfants, nés en 2010, 2011, 2013 et 2016, dans le cadre d’un placement à domicile prononcé par jugement du 29 mars 2024, que ce placement a été renouvelé jusqu’au 31 décembre 2025 et que ni le père, ni la mère des enfants ne participent financièrement à l’entretien et à l’éducation des enfants.

Au vu des attestations CAF produites par les défendeurs, M. et Mme [D] sont tous deux bénéficiaires de l’AAH et ne se sont vus attribuer les prestations sociales ou familiales pour les enfants qu’à compter du 1er janvier 2025 avec un premier versement intervenu en mai 2025, soit un rappel de 5.688,70 euros versé le 28 mai 2025.

Il apparaît ainsi que depuis le début de l’année 2024, M. et Mme [D] ont assumé la charge de quatre enfants mineurs sans aucune aide financière perçue avant mai 2025, étant précisé que le jugement d’assistance éducative indique que M. et Mme [D] offrent “un cadre matériel, éducatif et affectif adapté aux besoins des enfants” pour lesquels ils “représentent des figures d’attachement sécures et stables”.

Il résulte de ces éléments que si M. et Mme [D] ont effectivement manqué à leur obligation de régler les loyers et charges aux termes convenus, ceci est consécutif à la prise en charge quotidienne par les locataires, dont les revenus sont peu élevés, de quatre enfants âgés de moins de 15 ans en souffrance en raison de défaillances parentales, sans aucune aide financière extérieure perçue jusqu’au mois de mai 2025, étant observé que dans ce contexte difficile, ils ont continué à effectuer des règlements et fait en sorte que l’arriéré ne s’aggrave pas outre mesure.

Compte tenu des circonstances particulières ayant abouti aux impayés, auxquels les prestations dont M. et Mme [D] bénéficient désormais devraient remédier, Tarn-et-Garonne habitat sera débouté de sa demande de résiliation du bail, et par conséquent, de ses demandes relatives à l’expulsion, à l’abandon du logement et à l’indemnité d’occupation.

Sur les sommes dues

M. et Mme [D] reconnaissent devoir la somme réclamée par Tarn-et-Garonne habitat.

En conséquence, au vu des règles d’imputation des paiements et des articles 1153 devenu 1231-6 et 1153-1 devenu 1231-7 du code civil, M. et Mme [D] seront solidairement condamnés à payer à Tarn-et-Garonne habitat les sommes suivantes :

—  1.605,03 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 janvier 2025 ;

—  1.041,84 euros au titre des loyers et charges impayés du mois de janvier au mois d’avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Il ressort du décompte que M. et Mme [D] ont réglé l’intégralité du loyer dû pour le mois d’avril 2025, dernière échéance mentionnée dans le décompte produit, de sorte qu’il convient de considérer qu’ils ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Au vu de ce qui précède, M. et Mme [D] seront autorisés à se libérer de leur dette selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucun texte ne permet au juge de réduire le taux des intérêts moratoires en-deçà du taux légal.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [D] succombant à l’instance, ils seront solidairement condamnés aux dépens, comprenant le coût de l’assignation et de sa notification au préfet, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, il est équitable de condamner de laisser à Tarn-et-Garonne habitat la charge des frais exposés non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déboute Tarn-et-Garonne habitat de ses demandes relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion, à l’abandon du logement et à l’indemnité d’occupation ;

Condamne solidairement [U] [D] et [Z] [O] épouse [D] à payer à Tarn-et-Garonne habitat les sommes suivantes :

—  1.605,03 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025 ;

—  1.041,84 euros au titre des loyers et charges impayés du mois de janvier au mois d’avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Autorise [U] [D] et [Z] [O] épouse [D] à s’acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 80 euros chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette;

Dit que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Dit qu’en revanche, à défaut du paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;

Rappelle que pendant les délais accordés, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues ;

Déboute Tarn-et-Garonne habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement [U] [D] et [Z] [O] épouse [D] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation et sa notification au préfet, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

Dit que la présente décision sera transmise à la DDETSPP du Tarn-et-Garonne.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière La juge