TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 24 SEPTEMBRE 2024

N° RG 23/02763 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y6RC

N° :

S.A.S. ISOSPACE

c/

S.D.C. [Adresse 8] – [Adresse 6] – représenté par son syndic l’agence MAVILLE iMMOBILIER -,

SAS [Z] [R],

SAS [F] [R],

Monsieur [Y] [B]

DEMANDERESSE

S.A.S. ISOSPACE

[Adresse 9]

[Localité 18]

représentée par Maître José michel GARCIA de la SELARL ANTELIS GARCIA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0056

DEFENDEURS

S.D.C. [Adresse 8] – [Adresse 6] – représenté par son syndic l’agence MAVILLE IMMOBILIER -

[Adresse 12]

[Localité 14]

représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0008

SAS [Z] [R], et SAS [F] [R]

Demeurant tous deux

[Adresse 5]

[Localité 16]

Tous deux représentés par Maître Olivier DELAIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1912

Monsieur [Y] [B]

[Adresse 7]

[Localité 15]

Ayant pour avocat Maître Frédéric CORTES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 319

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Aurélie GREZES,Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 24 juillet 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier du [Adresse 8] – [Adresse 6] est constitué en un syndicat de copropriétaires et relève des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

La société ISOSPACE exploite des locaux situés [Adresse 10] en exécution d’un bail commercial du 1er décembre 2003.

Une servitude de passage permet l’accès à ces locaux depuis le parking extérieur propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8].

Des infiltrations affectant le parc de stationnement souterrain de la copropriété du [Adresse 8], les copropriétaires ont souhaité engager des travaux de réfection de la dalle en béton armé du plancher haut du sous-sol.

C’est dans ces conditions qu’à la fin de l’année 2021, les travaux de réfection et de reprise de l’étanchéité de la dalle du parking et du jardin extérieur ont été étudiés.

Le syndicat des copropriétaires a confié la maîtrise d’œuvre et l’étude de ce projet de travaux à la société [F] [R] ARCHITECTE.

Lors de l’assemblée générale du 16 mars 2023, les copropriétaires ont voté la réalisation des travaux relatifs à la réfection de la dalle parking et jardin pour un budget de 577.668 euros TTC.

Par actes de commissaire de justice en date des 4 et 10 novembre 2023, la S.A.S. ISOSPACE a fait assigner, en référé, devant le président du tribunal judiciaire de NANTERRE, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8]-[Adresse 6] à [Localité 18], représenté par son syndic, l’agence MAVILLE IMMOBILIER, la société M. [Z] [R], la société Mme [F] [R] et M. [Y] [B], aux fins notamment de voir ordonner une expertise judiciaire et la suspension immédiate des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires.

A l’audience du 24 juillet 2024, la S.A.S. ISOSPACE, soutenant oralement ses conclusions, demande au juge des référés, de :

— Déclarer la société Isospace recevable et bien fondée en ses demandes,

— Dire et juger que la société Isospace justifie d’un dommage imminent, caractérisé par l’atteinte à son droit de libre exploitation de son entreprise ainsi que d’un trouble manifestement illicite, caractérisé par les troubles de jouissance qui en résultent,

— Juger que le syndicat des copropriétaires ne peut débuter les travaux tant que l’expert ne s’est pas prononcé sur les conséquences économiques et les préjudices d’exploitation en résultant pour la société Isospace,

— Ordonner, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, le report et à défaut la suspension immédiate des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 18] jusqu’à la réalisation de l’expertise judiciaire sollicitée,

— Constater que la société Isospace dispose d’un intérêt légitime à solliciter une expertise judiciaire,

— Désigner tel expert qu’il lui plaira, lequel aura pour mission de :

— Convoquer les parties, au besoin par télécopie ou par courrier électronique avec demande d’avis de réception, en adressant copie par lettre simple aux avocats des parties,

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Se rendre sur le site du projet de construction en présence des parties ou celles-ci dûment appelées,

— Après avoir précisé, le cas échéant, l’état d’avancement des travaux déjà réalisés, dresser, par tout moyen et sur tout support qu’il diffusera ensuite aux parties, un état descriptif technique des immeubles, voies et trottoirs, réseaux et autres ouvrages appartenant aux parties ou exploitées par elles ; dire s’ils présentent des altérations ou des faiblesses apparentes et, dans l’affirmative, les décrire,

— Dire si des précautions ont été prises par les parties pour éviter, le cas échéant, que des altérations ou faiblesses n’apparaissent du fait des travaux entrepris,

— Le cas échéant, décrire les dispositions confortatives ou toute autre mesure préventive mises en œuvre et leur éventuelle incidence sur la jouissance des biens des parties,

— Fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance,

— Evaluer les différents troubles de jouissance subis allégués par les parties,

— Fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Pendant le déroulement des travaux :

— Fournir tous éléments de nature à permettre au Tribunal d’apprécier tous problèmes de mitoyenneté, d’emprise et de voisinage que soulèverait l’exécution des travaux ;

— Fournir de façon générale tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis,

— Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du CPC ; qu’il poursuivra sa mission jusqu’à la terminaison des travaux,

— Autoriser l’Expert désigné à s’adjoindre les services de tout Sapiteur de son choix d’une spécialité différente de la sienne,

— Dire que, sauf accord contraire des parties, l’Expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport de ses observations et constatations,

— Dire que l’Expert devra fixer une date limite pour la réception des dires récapitulatifs en application de l’article 276 du code de procédure civile,

— Fixer le montant de la provision pour frais d’expertise qui sera consignée par la requérante,

— Condamner le syndic de copropriété MAVILLE IMMOBILIER à payer à la société ISOSPACE une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Réserver les dépens.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]-[Adresse 6], représenté par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER, a soutenu oralement ses conclusions aux termes desquelles il demande au juge des référés, de :

— Dire et juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] – [Adresse 6] à [Localité 18] recevable et bien fondé en ses écritures,

— Dire et juger n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société ISOSPACE,

— Débouter la société ISOSPACE de sa demande d’expertise et de sa demande de suspension des travaux,

A titre reconventionnel,

— Dire et juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] – [Adresse 6] à [Localité 18] pourra réaliser les travaux de réfection du jardin et des parkings dans les conditions définies par Mme [R], architecte, et par conséquent,

— Condamner la société ISOSPACE, sous astreinte de 5.000 euros par infraction constatée, à permettre la bonne réalisation de ces travaux et à s’abstenir de toute obstruction,

En tout état de cause,

— Condamner la société ISOSPACE à payer la somme de 5.000 euros au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SAS [F] [R] et la S.A.S. [Z] [R] ont soutenu oralement leurs conclusions aux termes desquelles ils demandent au juge des référés de :

— Constater que la SAS [F] [R] ARCHITECTE est seule concernée par cette opération,

En conséquence :

— Mettre hors de cause la SAS [Z] [R] ARCHITECTE,

— Rejeter la demande de suspension des travaux formée par ISOSPACE,

— Rejeter la demande d’expertise formée par ISOSPACE,

— Condamner ISOSPACE à payer au titre de l’article 700 CPC :

— Une somme de 1.000 euros à la SAS [F] [R] ARCHITECTE,

— Une somme de 1000 euros à la SAS [Z] [R] ARCHITECTE,

— Condamner ISOSPSACE aux dépens.

M. [Y] [B] a formé toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de mise hors de cause de la SAS [Z] [R] ARCHITECTE

En l’espèce, il ressort du contrat de maîtrise d’œuvre en date du 25 novembre 2019 que le syndicat des copropriétaires a conclu le contrat litigieux avec la S.A.S. [F] [R] ARCHITECTE et non avec la SAS [Z] [R] ARCHITECTE, qui est une société distincte.

Il y a lieu en conséquence de mettre hors de cause la SAS [Z] [R] ARCHITECTE.

Sur la suspension immédiate des travaux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

En l’espèce, la société ISOSPACE soutient que les travaux envisagés par le syndicat des copropriétaires entravent son droit de passage et lui cause par conséquent un préjudice économique d’exploitation.

Cependant, il ressort de la note de phasage des travaux établi par la société [F] [R] ARCHITECTE, maître d’œuvre qu’il est prévu « l’installation d’une passerelle métallique constituée d’échafaudages, avec escaliers, et la matérialisation de la circulation piétonne par un tapis, permettant de sécuriser les cheminements hors de la zone chantier ». Il est précisé que ces aménagements ont été validés par BARA CSPS, dans son PGC diffusé le 17 mai 2024.

Par ailleurs, il est prévu que les travaux empêchant tout accès aux véhicules seront réalisés en fin de chantier les vendredis du mois de janvier.

Il apparaît ainsi que le syndicat des copropriétaires a pris des dispositions afin d’assurer le maintien de la servitude de passage de la société ISOSPACE durant les travaux.

La société ISOSPACE ne produit aucune pièce qui démontrerait que malgré les dispositions prises par le syndicat des propriétaires, son droit de passage se trouverait gravement entravé et qu’elle subirait nécessairement un préjudice économique d’exploitation.

Au regard des éléments produits, il ne peut être constaté la certitude d’un préjudice que causerait les travaux s’il devait être réalisés.

La société ISOSPACE ne démontre ni l’imminence d’un dommage ni l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Enfin, la société [F] [R] ARCHITECTE, maître d’œuvre indique dans la note de phasage que « la réfection des espaces de circulation et stationnement des véhicules et des espaces piétons devient urgente pour la pérennité de la dalle en béton armé du plancher haut du R-1, subissant plusieurs années des infiltrations dans le parc de stationnement souterrain ».

Il apparaît ainsi que les travaux envisagés par le syndicat des copropriétaires sont nécessaires et urgents afin d’assureur la pérennité de la dalle en béton qui subit d’importantes infiltrations.

La servitude de passage de la société ISOSPACE ne saurait faire obstacle à la réalisation des ces travaux devenus urgents.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de suspension immédiate des travaux formée par la société ISOSPACE.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, l’incidence possible des travaux envisagés par le syndicat des copropriétaires sur la servitude de passage de la société ISOSPACE justifie le recours à une mesure d’instruction dans les termes indiqués ci-dessous.

Cette mesure étant ordonnée à la demande de la société ISOSPACE, les frais de consignation seront à sa charge.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires

Aucun élément ne justifie la demande du syndicat des copropriétaires à voir condamner la société ISOSPACE à laisser se dérouler les travaux à venir sous astreinte de 5.000 euros par infraction constatée.

Il convient en conséquence de rejeter cette demande.

Sur les autres demandes

Les dépens seront laissés à la charge de la société ISOSPACE.

En revanche, les circonstances de l’espèce ne justifient pas l’allocation d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de rejeter les demandes des parties de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Mettons hors de cause la SAS [Z] [R] ARCHITECTE ;

REJETONS la demande de suspension immédiate des travaux formée par la société ISOSPACE ;

ORDONNONS une expertise et DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [J] [N]

[Adresse 11]

[Localité 17]

Tél : [XXXXXXXX03] Port. : [XXXXXXXX04]

Fax : [XXXXXXXX02]

Mail : [Courriel 19]

avec pour mission de :

— convoquer les parties, au besoin par télécopie ou par courrier électronique avec demande d’avis de réception, en adressant copie par lettre simple aux avocats des parties ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre au [Adresse 8] – [Adresse 6] en présence des parties ou celles-ci dûment appelées ;

— après avoir précisé, le cas échéant, l’état d’avancement des travaux déjà réalisés, dresser, par tout moyen et sur tout support qu’il diffusera ensuite aux parties, un état descriptif technique des immeubles, voies et trottoirs, réseaux et autres ouvrages appartenant aux parties ou exploitées par elles ; dire s’ils présentent des altérations ou des faiblesses apparentes et, dans l’affirmative, les décrire ;

— dire si des précautions ont été prises par les parties pour éviter, le cas échéant, que les altérations ou faiblesses constatées ne s’aggravent ou que des altérations ou faiblesses n’apparaissent du fait des travaux entrepris ;

— le cas échéant, décrire les dispositions confortatives ou toute autre mesure préventive mises en oeuvre et leur éventuelle incidence sur la jouissance des biens des parties ;

— donner son avis sur toute difficulté consécutive à l’existence de servitudes, d’emprises, de mitoyenneté ou encore d’éventuels troubles que pourraient causer les travaux et les remèdes à y apporter,

— dans l’hypothèse où il estimerait que les travaux entrepris seraient la cause de l’apparition ou l’aggravation des dommages constatés, après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à maintenir ou remettre les immeubles avoisinants dans leur état antérieur et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’oeuvre, le coût de ces travaux ;

— fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du tribunal de grande instance de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 13] ([XXXXXXXX01]), dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,

Dans le but de limiter les frais d’expertise, nous invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 3.000 euros provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la partie demanderesse entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai maximum de six semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

Il convient de privilégier le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) : [Courriel 20] ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DISONS qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

REJETONS la demande de condamnation de la société ISOSPACE à laisser se dérouler les travaux à venir sous astreinte de 5.000 euros par infraction constatée formée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8]-[Adresse 6] à [Localité 18], représenté par son syndic, l’agence MAVILLE IMMOBILIER ;

REJETONS les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge de la société ISOSPACE.

FAIT À NANTERRE, le 24 septembre 2024.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Aurélie GREZES, Vice-Présidente