TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/03987

N° Portalis 352J-W-B7H-CZNG5

N° MINUTE : 1

Assignation du :

01 Mars 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 24 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C. FONTAINE SAINT GERMAIN

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Marie-Françoise HONNET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0444

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0750

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 11 Juin 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 5 mars 2010, la S.C. SCI FONTAINE-MEJEAN, aux droits de laquelle vient désormais la S.C. FONTAINE SAINT GERMAIN, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE des locaux composés d’une boutique en rez-de-chaussée et d’une cave en sous-sol constituant les lots n°2, n°3 et n°27 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à Paris 15ème cadastré section BY numéro [Cadastre 4] pour une durée de neuf années à effet au 5 mars 2010 afin qu’y soit exercée une activité d’architecte, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 16.800 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par acte d’huissier en date du 26 juillet 2018, la S.C. FONTAINE SAINT GERMAIN a fait signifier à la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE un congé pour le 4 mars 2019 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 5 mars 2019 en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 25.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 20 décembre 2018 réceptionnée le 26 décembre 2018, la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE a déclaré à la mandataire et administratrice de biens de la S.C. FONTAINE SAINT GERMAIN accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 5 mars 2019, mais s’opposer au montant du loyer suggéré.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.C. FONTAINE SAINT GERMAIN a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 2 mars 2021 réceptionnée le lendemain, notifié à la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 25.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 5 mars 2019, puis l’a, par exploit de commissaire de justice en date du 1er mars 2023, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 15 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment : déclaré irrecevables les conclusions d’incident et les conclusions au fond remises au greffe et notifiées exclusivement par RPVA par la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE le 7 septembre 2023 et par la S.C. FONTAINE SAINT GERMAIN le 11 septembre 2023 ; constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 5 mars 2019 ; fixé le loyer du bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative eu égard à la destination des lieux loués ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [G] [N] ; et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

L’experte judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 4 mars 2024, a adressé un pré-rapport aux parties le 15 mai 2024, et a déposé son rapport définitif le 4 novembre 2024, estimant la valeur locative des locaux à la somme annuelle de 22.600 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 3 juin 2025 réceptionnée le 4 juin 2025 et remis au greffe par RPVA le 5 juin 2025, la S.C. FONTAINE SAINT GERMAIN demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, R. 145-7 et R. 145-11 du code de commerce, et de l’article 1343-2 du code civil, de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 5 mars 2019 à la somme annuelle de 22.600 euros hors taxes et hors charges ;dire que les loyers arriérés porteront intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2019 et en ordonner la capitalisation ;condamner la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE à lui payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE aux dépens, en compris les honoraires de l’expert judiciaire.

À l’appui de ses prétentions, la S.C. FONTAINE SAINT GERMAIN fait valoir que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le même secteur pour des locaux équivalents, la valeur locative statutaire unitaire s’élève à la somme de 410 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu’eu égard à la surface pondérée des locaux de 55,91 m2, et après déduction de la taxe foncière mise à la charge de la locataire d’un montant de 331 euros, le montant du loyer du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 22.600 euros hors taxes et hors charges retenue par l’experte judiciaire.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 6 juin 2025 réceptionnée le 24 juin 2025 et remis au greffe par RPVA le 6 juin 2025, la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, de :

dire et juger que le loyer du contrat de bail commercial renouvelé est plafonné, son taux de variation ne pouvant excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, et que la bailleresse ne saurait percevoir, dès le renouvellement de son bail et le cas échéant jusqu’à son terme, un loyer correspondant à la valeur locative de son bien lorsque ce loyer est supérieur de 10% au montant du loyer acquitté lors de la dernière année du bail expiré ;débouter la S.C. FONTAINE SAINT GERMAIN de ses demandes accessoires ;condamner la S.C. FONTAINE SAINT GERMAIN à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la S.C. FONTAINE SAINT GERMAIN aux dépens, en ce compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire ;rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE avance, à titre reconventionnel, que le montant du loyer de renouvellement doit correspondre à celui du loyer plafonné, et ajoute qu’en tout état de cause, l’augmentation du loyer du bail renouvelé ne saurait excéder 10% du montant du loyer acquitté lors de la dernière année du bail expiré en application du principe du plafonnement du déplafonnement.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 11 juin 2025, et la décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-36 dudit code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

D’après les dispositions du deuxième alinéa de l’article 125 du même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Le premier alinéa de l’article 480 dudit code dispose quant à lui que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 482 de ce code, le jugement qui se borne, dans son dispositif, à ordonner une mesure d’instruction ou une mesure provisoire n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Il y a lieu de rappeler que le montant du loyer de renouvellement des locaux à usage exclusif de bureaux doit être fixé à la valeur locative, étant observé que le caractère de local à usage exclusif de bureaux n’est pas incompatible avec le fait, par le preneur, d’y recevoir clients et fournisseurs dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises (Civ. 3, 6 avril 1976 : pourvoi n°74-14615 ; Civ. 3, 9 novembre 1976 : pourvoi n°75-11379 ; Civ. 3, 19 avril 1989 : pourvoi n°87-18781 ; Civ. 3, 7 avril 1994 : pourvoi n°92-16280), ce qui est le cas d’un local servant à l’exercice d’une activité de nature intellectuelle ou administrative (Civ. 3, 27 février 2002 : pourvoi n°00-20380 ; Civ. 3, 1er avril 2009 : pourvoi n°08-13130).

En l’espèce, force est de constater que dans le dispositif de son précédent jugement en date du 15 novembre 2023, la présente juridiction ne s’est pas bornée à ordonner une mesure d’expertise immobilière judiciaire, mais a notamment « FIX[É] le loyer du bail commercial renouvelé à la valeur locative, eu égard à la destination des lieux loués », ce jugement constituant dès lors non pas un jugement avant dire droit, mais un jugement mixte revêtu de l’autorité de la chose jugée sur ce point, si bien qu’il convient de relever que le montant du loyer du bail renouvelé a d’ores et déjà été définitivement fixé au montant de la valeur locative, de sorte que la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE est irrecevable en sa demande de plafonnement du loyer.

À titre superfétatoire, il est établi que la clause intitulée « Article 3 – DESTINATION – ACTIVITÉ AUTORISÉE » insérée aux conditions particulières du contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 5 mars 2010 stipule que « le PRENEUR ne pourra exercer personnellement dans les lieux loués que l’activité d’ARCHITECTE. LE PRENEUR sera tenu de conserver aux lieux loués la présente destination contractuelle, à l’exclusion de toute autre utilisation de quelque nature, importance ou durée que ce soit, à peine de résiliation immédiate du présent bail » (pièce n°1 en demande, page 3).

Or, il y a lieu de souligner que l’activité d’architecte consiste en la conception de dessins et plans, en l’établissement de documents écrits ainsi qu’en la réalisation de démarches administratives telles que réponses à des appels d’offres ou dépôts de demandes de permis de construire, ce qui correspond à des prestations de nature purement intellectuelle et administrative, étant observé que des activités annexes telles que choix du terrain sur lequel le projet architectural est envisagé, suivi du chantier ou réception des travaux sont nécessairement exercées en extérieur, c’est-à-dire hors des locaux donnés à bail.

Il est donc démontré que les locaux litigieux sont à usage exclusif de bureaux, ce que ne conteste d’ailleurs pas la preneuse, si bien que la bailleresse est fondée à voir fixer le prix du bail renouvelé sans qu’il soit fait application de la règle du plafonnement, ce qui justifie que le montant du loyer du bail renouvelé corresponde à celui de la valeur locative.

En conséquence, il convient de déclarer la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE irrecevable en sa demande de plafonnement du loyer du bail renouvelé, et de déterminer la valeur locative de renouvellement des locaux litigieux.

Sur les caractéristiques des locaux

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire en date du 4 novembre 2024 que les locaux donnés à bail dépendent d’un immeuble ancien de six étages (page 9 du rapport d’expertise judiciaire).

D’après la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l’espèce, l’experte judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 84,30 m2, et retient qu’ils sont divisés en six zones, à savoir: une première zone au rez-de-chaussée d’une surface utile et d’une surface pondérée de 16,98 m2 ; une deuxième zone au rez-de-chaussée d’une surface utile de 16,32 m2 et d’une surface pondérée de 14,69 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,90 en raison de son usage pour partie de salle d’attente et pour partie de dégagement avec kitchenette ; une troisième zone au rez-de-chaussée d’une surface utile de 36,31 m2 et d’une surface pondérée de 21,79 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,60 en raison de son importante luminosité ; une quatrième zone au rez-de-chaussée d’une surface utile de 0,33 m2 et d’une surface pondérée de 0,12 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,35 en raison de son caractère restreint ; les sanitaires au rez-de-chaussée d’une surface utile de 1,26 m2 et d’une surface pondérée de 0,38 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,30 en raison de son accès tant au personnel qu’à la clientèle ; et la réserve en sous-sol d’une surface utile de 13,10 m2 et d’une surface pondérée de 1,97 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,15 en raison de son accès relié par une trappe et une échelle (pages 15 et 16 du rapport d’expertise judiciaire) ; soit une surface pondérée totale de 55,93 m2 (et non de 55,91 m2, le rapport d’expertise étant entaché d’une erreur de calcul), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 55,93 m2.

Sur les prix couramment pratiqués pour des locaux équivalents

En vertu des dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

En outre, selon les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 du même code, à défaut d’équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, compte tenu des diverses données et des treize références issues de son observation du marché constituées de cinq locations nouvelles, de deux renouvellements amiables et de six fixations judiciaires concernant des locaux à usage d’assurances, de services informatiques, d’agence de voyage, de cabinet comptable, d’agence bancaire et d’agence immobilière, c’est-à-dire des locaux à usage de bureaux, l’experte judiciaire retient une valeur locative statutaire unitaire de 410 euros par mètre carré pondéré (pages 20, 21, 22, 23 et 24 du rapport d’expertise judiciaire), laquelle apparaît pertinente et n’est contestée par aucune des parties.

En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme de 410 euros par mètre carré pondéré.

Sur les facteurs de diminution ou de majoration de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

D’après les dispositions des deux premières phrases du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1380 et du I de l’article 1400 du code général des impôts, la taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. Sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur mais qui a été contractuellement mis à la charge du preneur, peut être déduit de la valeur locative (Civ. 3, 24 mars 2015 : pourvoi n°13-23553 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-19818 ; Civ. 3, 23 mai 2019 : pourvoi n°18-14917 ; Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23183 ; Civ. 3, 25 janvier 2023 : pourvoi n°21-21943 ; Civ. 3, 8 février 2024 : pourvoi n°22-24268).

En l’espèce, la clause intitulée « Article 7 – CHARGES, IMPÔTS, TAXES ET PRESTATIONS » insérée aux conditions générales du contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 5 mars 2010 stipule que : « 7.1 EN [Localité 10] du principal du loyer […], la partie locataire remboursera au bailleur, à titre de charges, taxes et prestations, lors de chaque terme trimestriel : […] 2°) L’impôt foncier, comprenant le principal de cet impôt, les taxes annexes, la taxe des ordures ménagères et les frais de rôle, portés sur l’avertissement d’impôt foncier » (pièce n°1 en demande, page 10).

Force est de constater que cette clause est empreinte d’un caractère exorbitant de droit commun dès lors qu’elle opère un transfert de charge sur la preneuse de la taxe foncière, de sorte qu’elle doit être prise en compte dans la détermination de la valeur locative de renouvellement du bail.

De fait, la quittance de loyer relative au premier trimestre de l’année 2019 produite aux débats fait état de la « T. FONCIÈRES 2018 SOUMIS À TVA : 331,00 » (pièce n°7 en demande).

En conséquence, il convient de déduire de la valeur locative de renouvellement des locaux donnés à bail la taxe foncière d’un montant de 331 euros.

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la surface pondérée totale des locaux de 55,93 m2 et à la valeur locative statutaire unitaire de 410 euros par mètre carré pondéré, et compte tenu de la déduction de la taxe foncière mise à la charge de la locataire d’un montant de 331 euros, la valeur locative de renouvellement des locaux peut être estimée à la somme annuelle de : (410 x 55,93) – 331 = 22.600,30 euros.

Cependant, dès lors que la S.C. FONTAINE SAINT GERMAIN sollicite la fixation d’un loyer d’un montant arrondi à l’unité inférieure, et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ultra petita conformément aux dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il sera fait droit à sa prétention.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 22.600 euros.

Sur l’étalement ou lissage de l’augmentation du loyer du bail renouvelé

Aux termes des dispositions du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En outre, en application des dispositions des six premiers alinéas de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-36 dudit code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

Enfin, selon les dispositions de l’article R. 145-11 de ce code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la règle de l’étalement ou du lissage de l’augmentation du loyer du bail renouvelé n’est applicable que lorsque ce loyer correspond à la valeur locative en raison d’un déplafonnement résultant d’une modification notable des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux loués, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, et non en raison de l’usage exclusif de bureaux des locaux.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le loyer du bail renouvelé est fixé au montant de la valeur locative compte tenu de l’usage exclusif de bureaux des locaux litigieux, et non en raison d’une quelconque modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative, force est de constater qu’il ne peut être fait droit à la demande d’étalement formée par la locataire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE de sa demande reconventionnelle d’étalement ou de lissage de l’augmentation du loyer du bail renouvelé.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En vertu des dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d’autre part, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285).

En l’espèce, dès lors que la locataire a payé, depuis le 5 mars 2019 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d’un montant inférieur à celui du bail renouvelé, les quittances de loyer relatives aux deux premiers trimestres de l’année 2019 produites aux débats faisant état d’un loyer d’un montant trimestriel de 4.692,81 euros hors taxes et hors charges, correspondant à la somme annuelle de 18.771,24 euros hors taxes et hors charges (soit : 4.692,81 x 4 : pièce n°7 en demande), il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé et celui du loyer provisionnel effectivement acquitté, à compter du 1er mars 2023, date de signification de l’assignation introductive d’instance, s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 5 mars 2019 d’autre part, à compter du 1er mars 2023 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement.

Sur l’anatocisme

D’après les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Civ. 1, 5 avril 2023 : pourvoi n°21-19870 ; Civ. 3, 20 mars 2025 : pourvoi n°23-16765) ; et que d’autre part, à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 1er mars 2023, date de signification de l’assignation introductive d’instance comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE, partie perdante dès lors qu’elle succombe en sa demande de plafonnement du loyer du bail renouvelé, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et il ne sera pas fait droit à sa prétention formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.C. FONTAINE SAINT GERMAIN une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l’expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 3.500 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE irrecevable en sa demande reconventionnelle de plafonnement du loyer du bail renouvelé,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 22.600 (VINGT-DEUX MILLE SIX CENTS) euros hors taxes et hors charges à compter du 5 mars 2019, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial liant la S.C. FONTAINE SAINT GERMAIN à la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE, et portant sur les locaux constituant les lots n°2, n°3 et n°27 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 9] cadastré section [Localité 7] numéro [Cadastre 4], demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

DÉBOUTE la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE de sa demande reconventionnelle d’étalement ou de lissage de l’augmentation du loyer du bail renouvelé,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 5 mars 2019 d’autre part, à compter du 1er mars 2023 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement au 1er mars 2023, jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023,

DÉBOUTE la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE à payer à la S.C. FONTAINE SAINT GERMAIN la somme de 3.500 (TROIS MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. PAILLARD PELIZZA ARCHITECTES SARL D’ARCHITECTURE aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8], le 24 septembre 2025.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

M. PLURIEL C. KOSSO-VANLATHEM