TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 04 Septembre 2025

Dossier N° RG 21/07435 – N° Portalis DB3D-W-B7F-JIBP

Minute n° : 2025/241

AFFAIRE :

S.C.I. DONVITO C/ [W] [P], [V] [X]

JUGEMENT DU 04 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Cécile CARTAL

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Juin 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Jean-Louis DAVID

M^e Daisy LABECKI-PETIT

M^e Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

S.C.I. DONVITO

dont le siège social est sis [Adresse 10] – [Localité 13]

représenté par M^e Jean-Louis DAVID, avocat au barreau de GRASSE

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [P]

demeurant [Adresse 12]

[Adresse 5] – [Localité 13]

représenté par M^e Daisy LABECKI-PETIT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Maître [V] [X], demeurant [Adresse 9] – [Localité 4]

représenté par M^e Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Suivant acte reçu par Me [V] [X], notaire à [Localité 8] le 28 octobre 2020, M. [W] [P] a consenti une promesse de vente à la SCI Donvito pour un immeuble non bâti situé à [Localité 13] [Adresse 10] cadastré AF [Cadastre 1], terrain à usage de pépinière.

Le 25 janvier 2021, les parties ont signé l’acte réitératif établi par le même notaire pour le terrain d’une superficie de 31 a 11 ca au prix de 150 000 €. Le vendeur a déclaré que le descriptif du terrain ne résultait pas d’un bornage et il a été précisé qu’il figurait sous teinte jaune sur le plan du cadastre annexé et un plan géoportail.

Indiquant avoir appris au moment du bornage de sa parcelle qu’une procédure était en cours depuis plusieurs années entre l’ancien propriétaire et l’association libre syndicale [Adresse 6] et que la superficie du bien vendu n’était pas de 3111 m² mais de 1940 m², la SCI Donvito après avoir adressé en vain un courrier recommandé à M. [P] et au notaire, a fait assigner le 22 octobre 2021, M. [W] [P] et Maître [V] [X] devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir condamner M. [P] à lui payer la somme de 56 460 € eu égard à la différence de contenance vendue par acte authentique du 25 janvier 2021 ayant pour objet la parcelle AF n° [Cadastre 1]. Il sollicitait également la condamnation in solidum de Maître [V] [X] et de M. [P] aux sommes de 30 000 € en réparation du préjudice subi et de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens et avec distraction au profit de [R] [H].

Toutes les parties ont conclu et l’affaire a été clôturée le 18 novembre 2024, avec effet différé au 5 mai 2025. L’audience de plaidoiries a été fixée au 5 juin 2025 et à cette date le dossier a été mis en délibéré au 4 septembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions numéro 4 notifiées par RPVA le 25 avril 2025, la SCI Donvito demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1112-1, 1231 et suivants, 1240 et suivants, 1303, 1352-6, 1604 et suivants et 1619 du code civil de :

A titre principal :

Condamner M. [P] au paiement de la somme de 56.460 € au bénéfice de la SCI Donvito eu égard à la différence de contenance vendue par acte authentique du 25 janvier 2021 ayant pour objet la parcelle section AF n°[Cadastre 1] et aux indications erronées sur l’absence de procédure

Condamner M. [P] au paiement des intérêts légaux au bénéfice de la SCI Donvito courant à compter du 25 janvier 2021, jour du paiement du prix de vente de la parcelle section AF n°[Cadastre 1], jusqu’à parfait paiement

A titre subsidiaire :

Condamner M. [P] au paiement de la somme de 56.460 € à titre de dédommagement à la suite de son éviction du bien immobilier que la SCI Donvito a acheté, à savoir la parcelle section AF n°[Cadastre 1],

A titre très subsidiaire :

Condamner M. [P] au paiement de la somme de 56.460 € au bénéfice de la SCI Donvito pour manquement à son obligation de délivrance conforme,

A titre infiniment subsidiaire :

Juger que la responsabilité contractuelle de M. [P] est engagée,

Juger que la responsabilité délictuelle de Maître [X] est engagée,

Condamner in solidum M. [P] et Maître [X] à payer à la SCI Donvito la somme de 50.000 € au titre de la perte de chance d’obtenir une diminution du prix de la vente,

En tout état de cause :

Condamner in solidum M. [P] et Maître [X] à payer à la SCI Donvito la somme de 30.000 € au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral causé,

En toutes hypothèses :

Condamner M. [P] et Maître [X] à payer à la SCI Donvito la somme de 7.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

M. [W] [P], par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 2 septembre 2024, demande au tribunal de :

Débouter la SCI Donvito de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

A titre subsidiaire,

Relever et garantir M. [P] de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre par Maître [X], Notaire

En tout état de cause,

Condamner la SCI Donvito à payer à M. [P] la somme de 8000 € pour procédure abusive

Condamner la SCI Donvito à payer à M. [P] la somme de 10 000 € en réparation de son préjudice moral

Condamner la SCI Donvito à la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance.

Par conclusions responsives numéro 3, notifiées par RPVA le 8 novembre 2024, Maître [V] [X] demande au tribunal de :

Débouter la SCI Donvito de l’ensemble des demandes, fins et conclusions à l’encontre de Maître [X], en l’absence de faute du Notaire dans l’exercice de son devoir de conseil et d’information

Subsidiairement, s’il échet, débouter la SCI Donvito de même manière à raison de l’absence d’un préjudice établi

Débouter M. [W] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du Notaire

Condamner la SCI Donvito à payer à Maître [X] une somme de 6000 € à titre de dommages et intérêts

La condamner au paiement de la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la SCI Donvito aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Loustaunau Forno, Avocats aux offres de droit.

Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur la demande en réduction du prix :

Moyens des parties :

La SCI Donvito se fonde sur les articles 1617, 1618 et 1619 du code civil et fait valoir qu’il est jurisprudence constante que la réduction du prix résultant d’un déficit de contenance s’impose au vendeur et n’a pas un caractère indemnitaire mais vise à rétablir l’équilibre du contrat.

Elle indique que suivant acte notarié du 25 janvier 2021, M. [P] lui a vendu une parcelle d’une superficie de 3111 m² et n’a déclaré aucune restriction à sa libre disposition pour quelque cause que ce soit, ni aucune procédure en cours, or elle a appris postérieurement à la vente qu’une procédure de bornage et de revendication d’une partie de la propriété était en cours et qu’un expert judicaire avait été désigné par jugement du 5 décembre 2013.

Elle soutient qu’elle a acquis une parcelle de 1171 m² au lieu de 3111 m² et qu’elle a droit à une réduction proportionnelle du prix, soit 56 460 € (150 000 € / 3111) x 1171.

En réponse à M. [P] qui indique qu’elle avait une connaissance parfaite de la parcelle acquise pour l’avoir exploité plus de 30 ans, elle expose qu’elle n’est pas géomètre-expert, qu’elle n’a pas participé à la procédure en revendication à la différence de M. [P] et qu’elle n’a découvert la réalité qu’après la vente. Elle ajoute que les gérants de la SCI Donvito n’ont pas toujours été les mêmes, qu’elle ne connaissait pas le bail signé 30 ans avant entre M. [A] [U] et M. [P] et que le bail conclu par l’ancienne gérante de la société Euro Plantes stipule que le bien loué d’une superficie de 1940 m² n’est qu’une partie du bien immobilier plus vaste.

Elle souligne que la clause de non garantie de contenance ne peut recevoir application en cas de faute lourde du vendeur ou de dol de sa part, ayant induit l’acquéreur en erreur sur la contenance du bien. Elle ajoute que cette clause est réputée non écrite lorsque le vendeur connaissait parfaitement la contenance réelle et a indiqué un chiffre erroné. Elle indique que M. [P] partie à la procédure qui l’opposait à l’ASL [Adresse 6] depuis des années, avait connaissance de la contenance de la parcelle vendue et du rapport de l’expert judiciaire, M. [T], en date du 8 janvier 2015 qui faisait référence à une fausse représentation cadastrale.

Elle considère que M. [P] qui avait connaissance avant la vente des conclusions de l’expert relatives à la différence de superficie entre le cadastre et la superficie réelle de la parcelle a décidé de cacher cette information, ce qui constitue une faute dolosive, qu’il a également dissimulé le litige qui existait depuis 2007 avec l’ASL [Adresse 6], anciennement [Adresse 11] concernant la division des parcelles cadastrales [Cadastre 1] et [Cadastre 3] et le bornage effectué dans le cadre de la procédure en cours.

Elle précise que M. [P] qui prétend qu’elle savait que la parcelle ne faisait que 1940 m² soutient dans le cadre de la procédure 21/ 372 que la même parcelle dont il est propriétaire a une superficie de 3111 m².

M. [P] indique qu’il a acquis la parcelle litigieuse d’une surface de 1980 m², confirmée par géomètre, en 1990 et que la SCI Donvito fait preuve de mauvaise foi dans la mesure où le gérant de celle-ci connait la parcelle puisqu’elle a été donnée à bail à lui et sa famille depuis 1990 dans des baux qui font état de 1980 m².

Il souligne que lorsqu’il a écrit au notaire, Me [X] pour la prorogation de la promesse de vente il a précisé dans son courrier que la parcelle avait une superficie de 1980 m².

Il reconnait que son acte relatif à ladite parcelle avait été rectifié par Me [X] le 1er mars 1991 pour mentionner une superficie de 1940 m², qu’il n’a rien dissimulé et qu’il y a lieu de tenir compte de la clause de non garantie de la contenance. Il ajoute que la procédure avec l’ASL est très ancienne, que la SCI Donvito a reconnu en page 5 des conclusions numéro 3 avoir eu connaissance du rapport [T] en intervenant à l’instance en 2015, soit avant l’acquisition en 2021.

Il précise que lors de la vente il n’existait pas de bornage définitif mais une simple proposition de bornage, de sorte qu’il n’y a eu aucune allégation mensongère dans l’acte.

Me [V] [X] fait valoir que le terrain à usage de pépinière a été vendu au prix de 150 000 € avec simple indication de la surface telle que figurant à l’extrait cadastral. Que la vente n’était donc pas soumise à l’article 1617 du code civil qui concerne uniquement les ventes dites à raison de tant la mesure mais que seul l’article 1619 du code civil était applicable avec une différence réelle à celle exprimée au contrat d’au moins un vingtième.

Il souligne qu’aucun bornage n’a été signé par les parties, qu’il n’y a pas eu de publication, que la question des limites avec le domaine public n’a pas été tranchée, qu’un procès-verbal de bornage a été dressé le 23 décembre 2022 et qu’un bail commercial a été régularisé le 14 février 2024 entre la Sarl Europlantes et l’ASL [Adresse 6] pour une surface de 900 m² (supérieure de 200 m² à son empiètement, ce qui ne fait que régulariser une exploitation de fait et un empiètement supérieur à la surface manquante). Il ajoute que la SCI Donvito revendique une surface manquante qui correspond à la surface exploitée par celle-ci sur le domaine public et qu’elle a effectué son exploitation gratuitement pendant 20 ans sur des terrains qui appartenaient à autrui.

Il indique que la SCI Donvito a eu connaissance de la clause de non garantie et que son gérant connaissait également les procédures en bornage et revendication, de sorte que les turpitudes des parties s’opposent à l’inapplication de la clause de non garantie.

Il expose que la SCI Donvito est de mauvaise foi au motif que la Sarl Europlantes a été constituée par M. [K] [U], que M. [P] a donné à bail commercial à cette société représentée par Mme [U] [S] la parcelle AF [Cadastre 1] pour une contenance de 19a 40 ca , que le bail a fait l’objet d’un avenant de renouvellement pour une nouvelle durée de 9 ans au profit de la même Sarl représentée par M. [U] le 1er septembre 2020 et que la SCI Donvito représentée par ses associés M. et Mme [U] avait donc parfaitement connaissance des lieux au moment de leur acquisition, étant précisé que le terrain était également exploité par leur auteur, M. [A] [U] depuis le 23 mars 1990.

Il ajoute que la Sarl Europlantes était partie dans une instance l’opposant à l’Asl du Mont Joly et qu’elle connaissait le problème de l’empiètement de son exploitation sur les parcelles de l’Asl a nimima depuis 2010.

Il conteste toute faute en précisant que l’acte de vente reprend l’indication de la surface figurant au cadastre conformément à l’article 870 du code général des impôts qui l’impose mais fait également état du bail et de son avenant d’une surface de 1940 m², document déjà annexé à la promesse de vente du 28 octobre 2020.

Il souligne que 30 ans séparent la vente du 25 janvier 2021 de l’acte rectificatif du 1er mars 1991 et qu’il n’avait pas d’autres obligations pour procéder à la désignation du bien que de se renseigner auprès du cadastre et du fichier immobilier, ce qu’il a fait. Il ajoute que l’état hypothécaire ne révélait aucune assignation en bornage et revendication de propriété dont il aurait pu et dû faire état dans son acte.

Il fait valoir qu’il n’a pas à vérifier le contenu des documents techniques qui lui sont remis, qu’il n’a pas été avisé de la problématique de la contenance réelle et des revendications de propriété, que la SCI Donvito a déclaré en page 6 de l’acte avoir visité le bien et avoir pu s’entourer de tous sachants afin d’en apprécier l’état la consistance, l’environnement et le voisinage…, que la vente a été fixée pour un prix global et non en fonction de sa surface.

Réponse du tribunal :

Selon l’article 1617 du code civil, si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle au prix.

En l’espèce l’acte de vente du 25 janvier 2021 ne mentionnait pas le prix au mètre carré, par conséquent l’article 1617 du code civil précité ne peut recevoir application. La vente a été faite à un prix global avec indication d’une contenance de 31 a 11 ca et est donc soumise à l’article 1619 du code civil.

La SCI Donvito à qui il appartient d’apporter la preuve d’une différence réelle à celle exprimée au contrat d’un vingtième au moins, ne communique aucun procès-verbal de bornage publié pour sa parcelle et ne justifie d’aucune décision dans le cadre du contentieux en revendication d’une partie de la parcelle AF n° [Cadastre 1] engagée par l’Asl [Adresse 6] à l’encontre de M. [P]. Les limites de la parcelle litigieuse n’étaient pas certaines au jour de l’acte notarié en 2021 et n’étaient pas publiées, elles ne le l’ont pas d’avantage à ce jour, au vu des pièces produites.

Dans ses conclusions numéro 3, la SCI Donvito a reconnu en page 5 qu’elle avait eu connaissance du rapport [T] de 2015 qui évaluait la parcelle à 1940 m², soit bien avant l’acquisition du terrain puisque l’acte notarié date du 25 janvier 2021.

De plus, la SCI Donvito a été avisée par le vendeur, en page 2 de l’acte de vente du 25 janvier 2021 que le descriptif du terrain objet de l’acte ne résultait pas d’un bornage et elle a accepté la clause de non garantie figurant en page 7 de l’acte notarié selon laquelle « L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte, le tout, sauf ce qui est éventuellement précisé ci-après en ce qui concerne les constructions. Toutefois, afin de respecter les dispositions de l’article 1626 du code civil, le vendeur, garantit l’acquéreur contre tous risques d’éviction, à l’exception des éventuelles charges déclarées aux présentes. »

La SCI Donvito soutient que cette clause doit être considérée comme non écrite au motif que M. [P] avait connaissance de l’erreur relative à la superficie du terrain et a commis une faute dolosive en ne faisant pas état de la procédure en cours.

Aux termes de l’acte du 25 janvier 2021, le vendeur a déclaré que le bien était actuellement loué à la Sarl Europlantes en vertu d’un bail commercial sous seing privés de 9 ans du 1er août 2009, commençant à courir le 1er août 2009 pour se terminer le 31 août 2018, enregistré au SIE de [Localité 7] Nord le 25 septembre 2009 et un avenant de renouvellement du bail commercial du 1er septembre 2020. Ces baux ont été annexés à l’acte notarié. Aussi, la SCI Donvito qui a pour associé M. [K] [U] également gérant de la Sarl Europlantes et Mme [S] [U] divorcée [Y] anciennement gérante de ladite Sarl, a eu connaissance des baux commerciaux annexés et ne peut valablement soutenir qu’elle ne connaissait pas la surface de la parcelle acquise alors que les contrats de location indiquent expressément que la parcelle louée AF [Cadastre 1] a une superficie de 1940 m².

De plus, au vu du jugement rendu par le tribunal d’instance de Saint-Tropez le 12 novembre 2007 et même si la Donvito ne verse pas aux débats l’intégralité de la décision, il est possible de constater que la SARL Pepinière EuroPlantes a fait assigner l’ASL [Adresse 6] afin d’obtenir la désignation d’un expert. Il résulte d’ailleurs du jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 5 décembre 2013 que « la SARL Pepinière Euro plantes a reproché à l’ASL [Adresse 6] de déverser sur la parcelle qu’elle loue les eaux de ruissellement et a saisi le tribunal d’instance de Saint-Tropez aux fins de désignation d’un expert. Au cours des opérations d’expertise indiquant que l’exploitation commerciale de la société Pepinière Euro Plantes empiète sur les parcelles cadastrées Section AF [Cadastre 2] et [Cadastre 3] l’Association Syndicale Libre [Adresse 6] a assigné aux fins de bornage M. [P]. » Par conséquent l’associé de la SCI Donvito, M. [K] [U] qui est le gérant de la Sarl Europlantes depuis 2005 connaissait également le contentieux relatif à la parcelle acquise.

Il sera également précisé que M. [W] [P] a agi en toute transparence quant à la superficie de la parcelle vendue puisqu’il a indiqué au notaire, dans un courrier du 16 janvier 2021, qu’il donnait son accord pour proroger la promesse de vente signée le 28 octobre 2020 « concernant la parcelle et uniquement la parcelle AF [Cadastre 1] de 1980 m² ». Il n’avait donc pas l’intention de faire croire qu’il vendait une parcelle d’une superficie de 3111 m² et cette surface ne figure qu’au niveau du cadastre. Le notaire était dans l’obligation de reprendre dans l’acte les indications du cadastre mais toutes les parties à l’acte du 28 octobre 2020 avaient connaissance du bien objet de la vente et du contentieux en cours, en raison notamment de l’absence de bornage.

La SCI Donvito sera alors déboutée de sa demande en restitution de prix avec intérêts légaux.

2. Sur l’action en garantie d’éviction et la responsabilité du vendeur :

La SCI Donvito se fonde sur l’article 1626 du code civil pour faire valoir qu’elle pensait avoir acquis un terrain de 3111 m², qu’elle avait l’intention de le louer à la société Europlantes pour la poursuite de son activité mais qu’elle ne peut jouir que d’une surface limitée à 1955 m² au vu du plan d’étude foncière dressé par la Sarl Laugier-Geomer le 28 janvier 2022. Elle soutient également qu’il n’y a pas eu de délivrance conforme et qu’elle a perdu une chance de négocier la vente à un prix inférieur à celui réclamé.

Comme indiqué précédemment aucun bornage n’a été publié or l’éviction suppose un trouble actuel et non simplement éventuel, la connaissance par la SCI Donvito de l’existence d’un droit au profit d’un tiers susceptible de l’évincer ne suffit pas pour lui permettre d’agir en garantie.

Il sera également ajouté que la SCI Donvito qui connaissait la surface réelle du terrain vendu, ne peut avoir été évincée.

En application de l’article1604 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme à celui vendu. Ce défaut de conformité est distinct du vice caché et la preuve de la non-conformité incombe à l’acquéreur qui en fait état.

La SCI Donvito pour les mêmes raisons que celles qui ont déjà été indiquées n’apporte pas la preuve d’une délivrance non conforme et il ne produit aucun élément permettant de prouver que le prix payé était supérieur au marché pour une surface de 1955 m² ou qu’il correspondait à un terrain de 3111 m². La perte de chance n’est donc pas d’avantage établie.

La SCI Donvito sera alors déboutée de toutes ses demandes dirigées contre M. [W] [P] et l’appel en garantie de ce dernier à l’encontre du notaire devient alors sans objet.

3. Sur la responsabilité du notaire et la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :

Moyens des parties :

La SCI Donvito fait valoir qu’il appartient au notaire avant de dresser un acte de procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité, qu’il doit se montrer vigilant lorsqu’il a constaté une discordance entre la contenance du cadastre et celle figurant dans les actes antérieurs. Elle considère que le notaire aurait dû attirer son attention sur la contradiction entre les actes de vente des 21 et 24 mars 1990, l’acte modificatif du 1er mars 1991 et le cadastre, qu’il aurait dû vérifier les actes de vente, le plan d’arpentage, les rapports d’expertise. Elle sollicite également et en tout état de cause, la condamnation in solidum des défendeurs au paiement d’une somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts pour un préjudice moral résultant de la privation de jouissance d’une partie du terrain et des démarches pour obtenir une diminution du prix d’acquisition du terrain.

Maître [V] [X] conteste toute faute en précisant que l’acte de vente reprend l’indication de la surface figurant au cadastre conformément à l’article 870 du code général des impôts qui l’impose mais fait également état du bail et de son avenant d’une surface de 1940 m², document déjà annexé à la promesse de vente du 28 octobre 2020.

Il souligne que 30 ans séparent la vente du 25 janvier 2021 de l’acte rectificatif du 1er mars 1991 et qu’il n’avait pas d’autres obligations pour procéder à la désignation du bien que de se renseigner auprès du cadastre et du fichier immobilier, ce qu’il a fait. Il ajoute que l’état hypothécaire ne révélait aucune assignation en bornage et revendication de propriété dont il aurait pu et dû faire état dans son acte.

Il fait valoir qu’il n’a pas à vérifier le contenu des documents techniques qui lui sont remis, qu’il n’a pas été avisé de la problématique de la contenance réelle et des revendications de propriété, que la SCI [Z] a déclaré en page 6 de l’acte avoir visité le bien et avoir pu s’entourer de tous sachants afin d’en apprécier l’état la consistance, l’environnement et le voisinage…, que la vente a été fixée pour un prix global et non en fonction de sa surface.

Il expose que la SCI [Z] ne justifie pas non plus d’un préjudice personnel, certain et actuel, qu’il ne peut y avoir de perte de chance alors qu’il n’existe pas de procès-verbal définitif et que rien ne permet de présumer que le prix de vente aurait pu être diminué. Il précise que seuls 697 m² relèvent de la propriété de l’ASL [Adresse 6] et que le surplus de la surface manquante fait partie du domaine public.

Il indique que la demande de dommages au titre du préjudice moral n’est étayée par aucun élément.

Réponse du tribunal :

L’article 1240 du code civil impose, pour engager la responsabilité du notaire dont les obligations tendent à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté, de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Les vérifications ne sont imposées au notaire que s‘il dispose d’éléments permettant de douter des déclarations des parties ou révélant une anomalie ou une incertitude quant à la validité ou l’opération à laquelle il apporte son concours.

En l’espèce, Me [V] [X] qui était tenu d’indiquer dans la désignation du bien les indications figurant au cadastre a toutefois ajouté que le descriptif du terrain objet de l’acte du 25 janvier 2021 ne résultait pas d’un bornage, il a rappelé les actes relatifs à l’origine de propriété du 24 mars 1990 et l’acte rectificatif du 1er mars 1991 ainsi que les baux de location consentis à la Sarl Europlantes. L’obligation d’information relative aux actions judiciaires en cours ne pouvait peser que sur les parties, et en aucun cas sur le notaire qui n’était pas en capacité de les connaître.

La SCI [Z] ne justifie pas d’éléments qui auraient pu faire douter Me [X] sur l’efficacité de l’opération au moment de la signature de l’acte, aucun bornage, ni aucune procédure judiciaire en revendication n’avaient été publiées et il n’avait pas à réaliser des investigations supplémentaires ou à se rendre sur place.

En l’absence de faute commise par Me [V] [X], sa responsabilité ne peut être retenue.

La SCI [Z] est par conséquent également déboutée de ses demandes de dommages et intérêts dirigées contre M. [P] et Me [X].

4. Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts :

Me [X] expose que de part leur mutisme tant M. [P] que la SCI Don vito ont généré le contentieux dont ils se plaignent et la mise en cause de sa responsabilité professionnelle présente un caractère abusif.

M. [P] fait valoir que la SCI [Z] a agi en parfaite mauvaise foi et que l’action intentée avait pour seul but d’obtenir une réduction du prix de la parcelle, qu’elle a commis une faute et qu’elle doit être condamnée à lui verser la somme de 8000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il précise qu’il est l’ancien maire de la commune de Sainte-Maxime et que la procédure injuste initiée par la SCI [Z] lui porte préjudice alors qu’il est de bonne foi et il réclame une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

L’exercice du droit d’ester en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait à dessein un usage préjudiciable à autrui. En l’espèce, ni Me [X], ni M. [P] n’apportent la preuve d’une intention de nuire de la part de la SCI [Z] et si les circonstances de l’acte notarié et les mentions qui y figurent conduisent à son débouté il n’en demeure pas moins que la mention cadastrale ne correspond pas à la surface réelle du terrain. Par conséquent, M. [W] [P] et Me [X] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. M. [P] qui n’apporte pas non plus la preuve d’un préjudice moral sera également débouté sur ce point.

5. Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la SCI [Z] sera condamnée aux dépens de l’instance. Les dépens seront distraits au profit de la SCP Loustaunau Forno conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité ne justifie pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre des parties.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Et l’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, qu’il statue d’office ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée. En l’espèce, aucune circonstance ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

DEBOUTE la SCI [Z] de toutes ses demandes principales, à titre subsidiaire, très subsidiaire et à titre infiniment subsidiaire ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive de M. [W] [P] et de Maître [V] [X] ;

DEBOUTE M. [W] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

AUTORISE la SCP Loustaunau Forno à faire application de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu application de l’article 700 du code de procédure civile et REJETTE toutes les demandes fondées sur cet article du code de procédure civile ;

REJETTE les surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,