TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/02316 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z27X

N° de minute :

S.A.S. COEUR COMMERCE

c/

S.A.S.U. KYL HAIR

DEMANDERESSE

S.A.S. COEUR COMMERCE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Natacha MARCHAL, avocat ai barreau de Paris (avocat postulant) et par Maître FLORENCE MAS, avocat au barreau de Lille, vestiaire : K0098 (avocat paidant)

DEFENDERESSE

S.A.S.U. KYL HAIR

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier FOURGEOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1369

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Matthieu DANGLA,, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 04 août 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2020, la SAS COEUR COMMERCE a donné bail commercial à Monsieur [D] [O] un local à usage commercial situé au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Localité 9] Cœur Université », sis [Adresse 7], l'[Adresse 8] le [Adresse 6] et les terrasses à [Localité 9], pour une durée de dix années, à effet du 27 mai 2021 et moyennant un loyer trimestriel de 7.702,50 € HT.

Par procès-verbal de l’assemblée extraordinaire du 7 juin 2021, Monsieur [D] [O] a fait usage de sa faculté de substitution au bénéfice de la SAS KYL’HAIR.

Le local a été ouvert le 6 mai 2022.

Par deux lettres-avenants en date des 29 août 2022 et 5 juin 2023, les co-contractants se sont accordés sur des modifications des clauses relatives au loyer commercial dû par la SAS KYL’HAIR.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, la SAS COEUR COMMERCE a fait délivrer à la SAS KYL’HAIR un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 26.141,59 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 25 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, la SAS COEUR COMMERCE a fait délivrer une assignation en référé à la SAS KYL’HAIR devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial ;condamner à titre provisionnel la SAS KYL’HAIR au paiement d’une astreinte définitive de 80 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux ;condamner la SAS KYL’HAIR à payer à titre provisionnel à la SAS COEUR COMMERCE la somme de 53.397,01 € TTC, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par le juge conformément aux clauses et conditions du bail et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir ;condamner la SAS KYL’HAIR au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 6.878,62 € HT en sus à compter de l’expiration du délai d’un mois du commandement jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante ;condamner à titre provisionnel la SAS KYL’HAIR au paiement d’une indemnité forfaitaire de 1.200 € TTC ;condamner à titre provisionnel la SAS KYL’HAIR au paiement d’une somme correspondant à 10 % des loyers, charges, accessoires dus à ce jour, soit la somme de 5.339,70 € TTC en application de la somme pénale insérée dans le contrat de bail, sauf à actualiser son montant en fonction du montant des loyers et charges dus à la date de l’ordonnance à intervenir ;condamner à titre provisionnel la SAS KYL’HAIR au paiement des intérêts au taux de base de l’intérêt légal majoré de 5 points à compter de la date d’exigibilité des loyers, charges, accessoires restant dus à ce jour jusqu’à complet paiement en application du contrat de bail ;condamner à titre provisionnel la SAS KYL’HAIR au paiement d’une somme de 6.171,20 € TTC au titre du remboursement des franchises et réductions temporaires du loyer de base consenties, sauf à actualiser ce montant en fonction des réductions de loyers qui seront émises jusqu’à la date de l’ordonnance à intervenir ;condamner à titre provisionnel la SAS KYL’HAIR au paiement d’une somme de 2.500 € correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner à titre provisionnel la SAS KYL’HAIR au paiement des intérêts judiciaires, avec capitalisation des intérêts (article 1343-2 du Code civil) ;condamner à titre provisionnel la SAS KYL’HAIR au paiement des dépens, en ce compris les frais de commandement ;à titre subsidiaire, s’il est fait droit à une demande de délais de la part du locataire, dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un seul loyer courant échu, la clause sera acquise au bailleur, le solde éventuel d’arriéré étant immédiatement dû, d’ores-et-déjà, en ce cas :

ordonner l’expulsion du locataire ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, si besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner à titre provisionnel la SAS KYL’HAIR au paiement d’une astreinte définitive de 80 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux ;condamner la SAS KYL’HAIR au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 6.878,62 € HT en sus à compter de l’expiration du délai d’un mois du commandement jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 août 2025 à laquelle les parties ont comparu et ont été entendues en leurs observations.

Lors de cette audience, la SAS COEUR COMMERCE a maintenu les termes de son assignation, sauf à actualiser le montant des sommes dues, désormais fixées à hauteur de 88.062,73 € TTC selon décompte arrêté à la date du 30 juillet 2025.

La SAS KYL’HAIR a pour sa part fait part d’un projet de vente du fonds de commerce et sollicité des délais de paiement de deux mois pour finaliser les négociations avec l’acquéreur.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 2 février 2024 est d’un montant de 26.368,48 € HT et se décompose comme suit :

—  26.141,59 € au titre des loyers et charges impayés,

—  226,89 € au titre de coût de l’acte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par le défendeur, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 26.141,59 €.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 3 mars 2024, sous réserve de l’examen de la demande de délais ci-après.

Sur les demandes de condamnation provisionnelle

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux, montant à concurrence duquel l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit le décompte actualisé arrêté à la date du 30 juillet 2025 qui ressort à un solde débiteur de 88.062,73 € en principal, qui correspondent aux dispositions du bail et il y a donc lieu de condamner par provision la SAS KYL’HAIR à verser à la SAS COEUR COMMERCE la somme de 88.062,73 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juillet 2025, avec intérêts de droit à compter du 30 septembre 2024 pour la somme de 53,397,01 €, et à compter de la date de prononcé de la présente ordonnance pour le surplus.

Par ailleurs, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation.

La SAS COEUR COMMERCE sollicite, en sus du règlement de l’arriéré locatif, une somme au titre de l’indemnité forfaitaire de frais contentieux, une somme au titre de la clause pénale, une somme au titre du remboursement des franchises et réductions de loyer et la majoration des intérêts de retard.

Les différentes clauses du bail sur la base desquelles ces demandes sont formées s’analysent en des clauses pénales pouvant être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de ces clauses.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. L’octroi de tels délais de paiement n’est nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Il y a lieu de faire droit à la demande du preneur d’octroi de délais de paiement à hauteur de 2 mois, celui-ci justifiant de démarches aux fins de cession du fonds de commerce, cette cession pouvant permettre de désintéresser au moins partiellement le créancier.

A défaut de paiement du loyer courant à bonne date et après la réception d’une mise en demeure de payer dans le délai de huit jours demeurée infructueuse, le tout redeviendra immédiatement exigible.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Si la clause résolutoire venait à être acquise, l’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef devra être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte dès lors que la présente décision permet le recours à la force publique pour en assurer l’exécution.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Enfin, une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, le 3 mars 2024, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Les demandes supplémentaires, qui s’analysent en des clauses pénales, seront en conséquence rejetées.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la SAS COEUR COMMERCE sollicite qu’il soit ordonné la capitalisation des intérêts. Cette dernière ayant subi un préjudice du fait des retards de paiement des loyers par la SAS KYL’HAIR, elle est bien fondée à obtenir la capitalisation des intérêts qui sera ordonnée.

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la SAS KYL’HAIR, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la SAS KYL’HAIR à lui payer la somme de 1.500 €.

PAR CES MOTIFS,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 3 mars 2024,

Condamnons, à titre provisionnel, la SAS KYL’HAIR à payer à la SAS COEUR COMMERCE la somme de 88.062,73 €, au titre de l’arriéré de loyer, de charges et accessoires arrêté au 30 juillet 2025, avec intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024 pour la somme de 53,397,01 €, et à compter de la date de prononcé de la présente ordonnance pour le surplus,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes provisionnelles et sur la demande de majoration des intérêts au taux légal,

Accordons à la SAS KYL’HAIR des délais de paiement de deux mois à compter de la date de prononcé de la présente ordonnance,

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai,

Disons que, faute pour la SAS KYL’HAIR de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et accessoires courants, l’entièreté de la somme, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

le reliquat deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise,il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS KYL’HAIR et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 10], sans qu’il y ait lieu d’ordonner une astreinte,en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution,une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter du 3 mars 2024, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,Ordonnons la capitalisation des intérêts,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties,

Condamnons la SAS KYL’HAIR aux dépens,

Condamnons la SAS KYL’HAIR à payer à la SAS COEUR COMMERCE la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT À [Localité 9], le 11 septembre 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Matthieu DANGLA,