TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE 22 Octobre 2025

N° RG 25/01162 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2QAQ

N°de minute :

SYNDICATDES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], À [Localité 5], représenté parMAÎTRE[Y] [S], administrateur judiciaire,

c/

[E] [L], [B] [T]

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], À [Localité 5], représenté par MAÎTRE [Y] [S], administrateur judiciaire,

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

DEFENDEURS

Monsieur [E] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [B] [T]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparants

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputée contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 Septembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [L] et Madame [B] [T] sont propriétaires du lot n°20 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], à [Localité 5], copropriété représentée par son administrateur provisoire, Maître [Y] [S], désignée en cette qualité par ordonnance du président du Tribunal de grande instance de Nanterre rendue le 2 août 2019, mission prorogée depuis lors.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 5], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a mis en demeure Madame [L] et Monsieur [E] [L] de payer ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 10 449,92 euros dans un délai d’un mois.

Par actes de commissaire de justice du 11 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a assigné devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre Monsieur [E] [L] et Madame [B] [T] selon la procédure accélérée au fond pour obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes de :

9 288,26 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 1er trimestre 2025, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,1 161,66 euros au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2025 en cours,3 000 euros à titre de dommages et intérêts,3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,aux entiers dépens.

A l’audience du 16 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses prétentions en l’absence de tout règlement.

Régulièrement assignés par remise de l’acte à l’étude, Monsieur [E] [L] et Madame [B] [T] n’ont pas comparu.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIVATION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment

la matrice cadastrale,le procès-verbal de décisions du 9 mars 2021 que Maître [Y] [S], es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, a examiné et approuvé, les comptes de l’exercice du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016, les comptes de l’exercice du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017, les comptes de l’exercice du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, les comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 et approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021,le procès-verbal de décisions du 8 juin 2023 que Maître [Y] [S], es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, a examiné et approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, a ratifié le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et a approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, le procès-verbal de décisions du 12 septembre 2025 que Maître [Y] [S], es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, a examiné et approuvé, les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et les comptes de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et a ratifié le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025,le revelé du compte des copropriétaires arrêté au 10 janvier 2025,que les défendeurs sont redevables d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance et au jour de l’audience du 16 septembre 2025.

Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires a appelé les provisions pour charges et les appels de travaux que les défendeurs ne se sont pas acquittés de la totalité des charges.

De plus, les défendeurs ne sont pas acquittés de leur dette dans le délai d’un mois qui a suivi la mise en demeure du 10 février 2025 de sorte que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et devenues exigibles arrêté au 27 décembre 2024 (1er trimestre 2025 inclus).

Il s’ensuit que les défendeurs seront condamnés au paiement de la somme de 6.278,26 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 27 décembre 2024 (1er trimestre 2025 inclus) et la somme de 1 161,66 euros au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2025 en cours,

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires invoque les sommes suivantes :

150 euros, prélevé le 16 janvier 2024, sous le libellé « Honoraires Me [Z] dossier Mr [L] » ;1 200 euros, prélevé le 22 mars 2024, sous le libellé « Honoraires Mr [L] [E] » ;600 euros, prélevé le 2 septembre 2024, sous le libellé « Honoraires SDC [L] [E] » ;960 euros, prélevé le 4 décembre 2024, sous le libellé « Honoraires procédure C. Mr [L] [E] ».

Toutefois, ces honoraires de l’avocat ont vocation à être pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile, si bien que le montant de 2 910 euros ne saurait être inclus dans les frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence des défendeurs à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

En l’espèce, la mauvaise foi des défendeurs est caractérisée en l’espèce puisqu’il apparaît du décompte produit qu’ils ne paient pas régulièrement leurs charges de copropriété.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens.

Il y a en conséquence lieu de condamner Monsieur [E] [L] et Madame [B] [T], qui succombent, aux dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Monsieur [E] [L] et Madame [B] [T] à lui payer la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Condamne Monsieur [E] [L] et Madame [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son administrateur provisoire, Maître [S] :

—  6.278,26 euros en principal au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 1er trimestre 2025, avec intérêt de droit à compter de l’assignation du 11 avril 2025,

1 161,66 euros au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2025 en cours,- 500 euros au titre des dommages-intérêts,

—  1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [E] [L] et Madame [B] [T] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 22 Octobre 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge