TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 04 AOUT 2025

N° RG 25/01022 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2IKB

N° de minute :

S.A.S. HEIR INVEST

c/

S.A.R.L. MEUDONDIS

DEMANDERESSE

S.A.S. HEIR INVEST

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Yankel BENSIMHON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1748

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MEUDONDIS

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Anne-france ROUX, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E1614

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Jean-Baptiste TAVANT,juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 juin 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2018, la S.A.S.U HEIR INVST a donné à bail commercial à la S.A.R.L SDV DISTRIBUTION, aux droits de laquelle vient la S.A.R.L MEUDONDIS, des locaux situés [Adresse 3]), moyennant un loyer annuel de 83 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, la société HIER INVEST a fait délivrer à la société MEUDONDIS un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 33 857, 64 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, la société HEIR INVEST a fait assigner la société MEUDONDIS en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par acquisitions des effets de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de la société MEUDONDIS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en cas de besoin, le concours de la force publique ;

— fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter de la date de résiliation du bail au même montant que celui du loyer contractuellement exigible sur le bail n’avait pas été résilié majoré de 50 % et des charges ;

— condamner la société MEUDONDIS à payer tous loyers, charges et indemnités d’occupation exigibles jusqu’à complète libération des lieux et, dès à présent, la condamner à payer la somme de provisionnelle de 74 277, 92 euros comprenant :

T4 2024 : 33 631, 77 euros ;Clause pénale : 3 363, 20 euros ;T1 2025 : 33 688, 25 euros ;Clause pénale : 3 368, 83 euros ;Quote-part taxe foncière 2024 : 225, 87 euros

— juger que le dépôt de garantie d’u montant de 24 719, 96 euros restera acquis au bailleur conformément au bail ;

— ordonner la séquestration des meubles meublants ;

— condamner la société MEUDONDIS au paiement d’une somme de 6000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et les frais de saisie conservatoire ainsi que l’ensemble des frais d’actes d’exécution nécessaires à l’exécution de la présente.

À l’audience du 16 juin 2025, la société HEIR INVEST, représentée par son conseil, a confirmé oralement les termes de son assignation. Elle s’est notamment opposée aux délais sollicités en défense et a actualisé la dette locative à la somme de 80 803, 88 euros.

À cette même audience, la société MEUDONDIS, représentée par son conseil, reprenant les demandes figurant dans ses écritures, demande :

— de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— de lui accorder les délais de paiement les plus larges en lui faisant bénéficier de 24 mois pour l’apurement de sa dette ;

en tout état de cause,

— de rejeter les demandes fondées sur la clause pénale ;

— de dire n’y avoir leu à article 700 du CPC.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures des parties visées à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 août 2025.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qu en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

L’article 1343-5 du code civil dispose :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. »

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Dans ce cas la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la société HEIR INVEST justifie, par la production du bail, du commandement de payer en date du 20 décembre 2024 et du décompte que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 34 114, 47 euros au 31 décembre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève à la somme de 80 803, 88 euros au 4 juin 2026.

S’il résulte des éléments versés aux débats que la société MEUDONDIS a effectué sept virements de 1 000 euros depuis le 22 avril 2025, force est cependant de constater, d’une part, que les loyers courants ne sont pas payés de sorte que la dette locative a significativement augmenté et, d’autre part, qu’elle ne produit aucun document comptable de nature à apprécier sa situation financière actuelle, et donc sa capacité de remboursement.

Par ailleurs, et faute de tels documents comptables, les pièces relatives à la retraite prochaine d’un salarié ou à la cession future d’un établissement apparaissent insuffisantes pour établir qu’un échéancier serait de nature à résorber la dette locative.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement.

S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit les décomptes et factures de sommes dues, qui correspondent aux dispositions du bail. Si au 20 décembre 2024, la société MEUDONDIS était redevable de la somme de 34 114, 47 euros, la société HEIR INVEST a actualisé le montant de la dette locative qui s’élève à la somme de 80 803,88 euros selon son décompte arrêté au 4 juin 2025. Pour autant, les demandes contenues dans son assignation font valoir seulement deux trimestres dus, à savoir le dernier trimestre 2024 et le premier trimestre 2025. En conséquence, il y a lieu de condamner par provision la société MEUDONDIS à verser à la société HEIR INVEST la somme de 67 320, 02 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au 7 janvier 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 20 décembre 2024 pour la somme de 33 631, 77 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Par ailleurs, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation, correspondant au loyer majoré de 50 % en cas d’expulsion. Or, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

De plus, la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société MEUDONDIS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, en ce compris le commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais relatifs à la saisie conservatoire ne relevant pas de la présente procédure.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société MEUDONDIS à payer à la société HEIR INVEST la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

REJETONS la demande de délais de paiement de la S.A.R.L MEUDONDIS ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 janvier 2025 à 24h ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société MEUDONDIS et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 7] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS la S.A.R.L MEUDONDIS à payer à la S.A.S.U HEIR INVEST la somme de 67 320, 02 euros correspondant aux loyers impayés, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 20 décembre 2024 pour la somme de 33 631, 77 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNONS la S.A.R.L MEUDONDIS à payer à la S.A.S.U HEIR INVEST une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour les demandes relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation, à la clause pénale et au dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la S.A.R.L MEUDONDIS aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 20 décembre 2024 ;

CONDAMNONS la S.A.R.L MEUDONDIS à payer à la S.A.S.U HIER INVEST la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 8], le 04 août 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

Jean-Baptiste TAVANT, Juge