Min N° 25/00110

N° RG 24/03935 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVI2

S.C.I. THIBAULT

C/

M. [B] [H] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 février 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. THIBAULT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M. [J] [D], gérant

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [H] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Flora MAILLARD, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : S.C.I. THIBAULT

Copie délivrée

le :

à : M^e Flora MAILLARD

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 30 juillet 2019, avec prise d’effet au 1er août 2019, la SCI THIBAULT a donné à bail à Monsieur [B] [H] [G] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (appartement n°101 au 1er étage gauche) à LA FERTE GAUCHER (77320), moyennant un loyer mensuel de 530 euros et 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI THIBAULT a, par acte d’huissier du 28 novembre 2023, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte d’huissier du 24 mai 2024, la SCI THIBAULT a ensuite fait assigner Monsieur [B] [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail avec résiliation du contrat de bail,

— ordonner son expulsion,

— le condamner au paiement de la somme de 8.265,90 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 septembre 2024, renvoyée au 11 décembre 2024 du fait d’une demande d’aide juridictionnelle en cours au profit du défendeur, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue.

A l’audience, la SCI THIBAULT, représenté par son gérant, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 14.332,90 euros arrêtée au 10 décembre 2024. Il explique que le locataire était bénéficiaire d’une carte de séjour étudiant qui n’a pas été renouvelée entraînant la suspension de son contrat de travail. Il précise que les paiements sont irréguliers et que le locataire a déjà bénéficié d’un effacement de sa dette locative en 2021 par décision de la commission de surendettement. Il précise ne pas être opposé à la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux formulée par le locataire.

Monsieur [B] [H] [G], représenté par son conseil, reconnaît le principe et le montant de la dette locative. Au regard de sa situation personnelle il ne sollicite pas de délais de paiement mais effectue une demande reconventionnelle de délais supplémentaires pour quitter les lieux à hauteur de 6 mois. Son conseil n’a pas d’informations complémentaires sur la situation de surendettement de son client.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2025.

Par notes en délibéré reçue au greffe par courriels en date du 11 décembre 2024, sur autorisation du tribunal, le demandeur a transmis un extrait de son Kbis confirmant sa qualité de gérant de la SCI THIBAULT et la précision que son accord pour les délais d’expulsion était limite à une durée de 6 mois à compter de l’audience et un départ au plus tôt du locataire dès la fin de la trêve hivernale au printemps 2025. Il n’a pas produit de décompte actualisé de la dette locative comme sollicité à l’audience par le magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SCI THIBAULT produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [H] [G] reste lui devoir, frais déduits (346,20 euros de frais de poursuite), la somme de 14.332,90 euros arrêtée au 10 décembre 2024 (échéance du mois de mois de décembre 2024 incluse).

Il justifie que le locataire a bénéficié d’une précédente mesure de redressement personnel sans liquidation judiciaire par décision du 30 septembre 2021 avec effacement d’une dette de loyer d’un montant de 3.480 euros du fait de la situation irrémédiablement compromise du locataire, montant non inclus dans la dette de loyer réclamée à l’audience.

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

En conséquence, Monsieur [B] [H] [G] sera condamné au paiement de la somme de 14.332,90 euros arrêtée au 10 décembre 2024 (échéance du mois de mois de décembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 27 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI THIBAULT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par voie électronique le 28 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 30 juillet 2019, avec prise d’effet au 1er août 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2023, pour la somme en principal de 4.983,90 euros euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé. Par ailleurs, le locataire est en situation irrégulière sur le territoire du fait de l’absence de renouvellement de son titre de séjour et il n’a pas de ressources, ce qui ne permet pas l’apurement de la dette dans les délais d’office légaux prescrits par les textes, ce dernier n’ayant d’ailleurs pas formulé de demande de délais de paiement.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 29 janvier 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré parfaits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés .

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

A l’audience, Monsieur [B] [H] [G] sollicite un délai de 6 mois pour se maintenir dans les lieux le temps de retrouver un logement au regard de l’absence de renouvellement de son titre de séjour et de son absence de ressources.

La bailleresse est favorable à l’octroi de délai d’expulsion au profit de Monsieur [B] [H] [G], précisant que ce dernier doit être d’un maximum de 6 mois à compter de l’audience et que le locataire devrait quitter les lieux après la fin de la trêve hivernale.

Néanmoins, il résulte des pièces versées au débat que le dernier titre de séjour de Monsieur [B] [H] [G] était une carte de séjour pour étudiant et travail à titre accessoire qui a expiré le 10 septembre 2020. Le locataire est dans une situation difficile du fait de son absence de renouvellement de titre de séjour et surtout de ressources, ce dernier justifie de revenus annuels imposable de 663 euros pour l’année 2023 sur son avis d’imposition 2024.

Néanmoins, il bénéficie d’un délai de droit avec la trêve hivernale prenant fin le 31 mars 2025 et sa situation a entraîné une dette locative importante pour la bailleresse et qui a également déjà eu un effacement de la précédente dette locative en 2021 du fait de la situation de surendettement du locataire.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de faire droit à la demande de Monsieur [B] [H] [G] et de lui accorder un délai de quatre mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.

Monsieur [B] [H] [G] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter du 29 janvier 2024, il convient d’autoriser la SCI THIBAULT, à défaut de libération spontanée des lieux à l’expiration du délai pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [B] [H] [G] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [H] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SCI THIBAULT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juillet 2019, avec prise d’effet au 1er août 2019 entre la SCI THIBAULT, d’une part, et Monsieur [B] [H] [G], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (appartement n°101 au 1er étage gauche) à LA FERTE GAUCHER (77320) sont réunies à la date du 29 janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [B] [H] [G] occupant sans droit ni titre depuis le 29 janvier 2024 ;

ACCORDE à Monsieur [B] [H] [G] un délai de 4 mois pour quitter les lieux, en application des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution à compter de la signification de la présente décision, à l’issue duquel il devra libérer les lieux et restituer les clés ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux à l’issue de ce délai supplémentaire, la SCI THIBAULT à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [H] [G], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [H] [G] à verser à la SCI THIBAULT la somme de 14.332,90 euros arrêtée au 10 décembre 2024 (échéance du mois de mois de décembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [B] [H] [G] à payer à la SCI THIBAULT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [H] [G] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge