COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00399 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J2ST

Minute N° : 25/00116

JUGEMENT DU 04 Mars 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. DU CAGNARD

Activité :

domiciliée : chez SCP ALBERT & [E]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par Maître Anne HUC-BEAUCHAMPS de la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS, avocats au barreau d’AVIGNON substituée par M^e Nina DORCHIES, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [O]

né le 23 Décembre 1981 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [D]

née le 28 Janvier 1981 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

lors du délibéré et de Madame Anaëlle COURTOIS, Greffier, lors des débats

DEBATS : 7/1/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 16 et 17 février 2022, à effet au 22 février 2022, Monsieur [J] [Z] et Madame [W] [Z], nommés par la suite les époux [Z], ont consenti à Monsieur [O] et Madame [P] [D] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé : [Adresse 5] – moyennant un loyer mensuel de 1.146,00, euros comprenant 30 euros de charges, pour une durée de trois ans.

Antérieurement, les bailleurs avaient fait apport à la SCI DU CAGNARD du bien donné à bail selon acte d’apport constaté par acte notarié en date du 09 novembre 2021.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 août 2023, la SCI DU CAGNARD a fait délivrer à Monsieur [O] et Madame [P] [D] un commandement de payer les loyers pour la somme 3.666,79 euros outre les frais, ainsi que de justifier d’une assurance en cours de validité. Un second commandement de payer et de justifier de l’assurance leur a été délivré le 26 avril 2024, pour la somme de 2.874,57 euros due au 26 avril 2024.

Faute de règlement des dites sommes, la SCI DU CAGNARD a fait assigner Monsieur [O] et Madame [P] [D] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Avignon par acte d’huissier du 21 août 2024 aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion immédiate du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, et avec séquestration des biens,

condamner solidairement les requis à lui régler la somme de 3.102,87 euros au titre de la dette locative au 07 août 2024 ;

condamner solidairement les requis à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges, et jusqu’à complète libération des lieux ;

condamner solidairement les requis à lui régler la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

condamner solidairement les requis à lui régler la somme de 500,00 euros au titre de dommages-intérêts du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive au sens de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil.

Après deux renvois du 22 octobre 2024 et du 12 novembre 2024, l’affaire est retenue à l’audience du 7 janvier 2025, lors de laquelle la SCI DU CAGNARD est représentée et sollicite le maintien de ses demandes issues de ses dernières conclusions soit :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquence la résiliation de plein droit du bail ;

d’ordonner l’expulsion immédiate du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, et avec séquestration des biens,

condamner solidairement les requis à lui régler la somme de 5.553,65 euros au titre de la dette locative au 07 novembre 2024 ;

condamner solidairement les requis à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges, et jusqu’à complète libération des lieux ;

condamner solidairement les requis à lui régler la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

condamner solidairement les requis à lui régler la somme de 500,00 euros au titre de dommages-intérêts du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive au sens de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil.

Monsieur [O] et Madame [P] [D], présents lors des audiences de renvoi, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Par note en délibéré en date du 8 janvier 2025, les demandeurs ont communiqué au débat les pièces adverses auxquelles il a été répondu par voie de conclusion, sollicitant toutefois qu’il n’en soit pas tenu compte, que les défendeurs n’étant pas venu soutenir oralement leurs contestations et s’agissant d’une procédure orale.

Aucun diagnostic social et financier n’a été communiqué par la préfecture du [Localité 11] avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 04 mars 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas comparus ni été représentés, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 11], ce qui a été le cas en l’espèce, suivant courrier électronique du 21 août 2024, au moins six semaines avant la première audience.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

En l’espèce, la CCAPEX a bien été saisi le 29 avril 2024 de cette situation d’impayée.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas :

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

L’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Les demandeurs ont fait signifier à Monsieur [O] et Madame [P] [D] le 26 avril 2024, un second commandement de payer la somme de 2.874,57 euros correspondant aux loyers et charges non réglés.

Ces derniers ne démontrent pas d’avoir payé l’ensemble des sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai de 2 mois qui lui était imparti pour y procéder (termes du bail, plus favorables que les nouvelles dispositions législatives). Au contraire, à la date de l’assignation, la dette locative était de 5.553,65 euros.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 27 juin 2024 au profit des demandeurs et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du contrat de bail du 13 avril 2022 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les demandeurs déposent un décompte actualisé au 07 novembre 2024 pour la somme de 5.385,35 euros (déduction faite de 168,30 euros de frais de procédure). Ces conclusions ont été portées à la connaissance des défendeurs par mail avant l’audience.

Monsieur [O] et Madame [P] [D] ne justifient pas d’avoir réglé la somme susvisée.

Aussi, ces derniers seront condamnés à régler au demandeur la somme de 5.385,35 euros au titre de la dette locative arrêtée au 07 novembre 2024, loyer de novembre 2024 inclus ; les échéances postérieures étant prises en compte au titre des indemnités mensuelles d’occupation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties contient expressément une clause de solidarité.

Ainsi la condamnation à intervenir sera prononcée solidairement à l’encontre des défendeurs.

Sur la demande d’expulsion immédiate

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 27 juin 2024, Monsieur [O] et Madame [P] [D] sont occupants sans droit ni titre des lieux et devront quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2048-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, et de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique par lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le demandeur sollicite l’expulsion immédiate de Monsieur [O] et Madame [P] [D] ; il ne justifie toutefois par sa demande par des considérations d’espèce et ne démontre pas que le délai légal de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution doit être, en l’espèce supprimé. La condition du 2ème alinéa de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’est en outre pas remplie.

Cette demande sera ainsi rejetée.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [O] et Madame [P] [D] constitue une faute et cause un préjudice au demandeur, qui se trouve privée du logement.

En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [O] et Madame [P] [D] à verser à la société demanderesse une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, et ce à compter du 08 novembre 2024, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation.

Le contrat de bail signé entre les parties contient expressément une clause de solidarité.

Ainsi la condamnation à intervenir sera prononcée solidairement à l’encontre des défendeurs.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’alinéa 3 de cet article précise que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur ne prouve pas l’existence d’un préjudice indépendant, ni d’une particulière mauvaise foi des défendeurs.

La SCI DU CAGNARD sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Monsieur [O] et Madame [P] [D] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner solidairement les défendeurs à verser une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles que les demandeurs ont pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SCI DU CAGNARD concernant le bail portant sur un local à usage d’habitation situé : [Adresse 5] loué par Monsieur [O] et Madame [P] [D] suivant contrat de bail à effet au 22 février 2022 ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [O] et Madame [P] [D] à payer à la SCI DU CAGNARD la somme de 5.385,35 euros au titre de la dette locative arrêtée au 07 novembre 2024, loyer de novembre 2024 inclus,;

CONSTATE que la clause résolutoire a produit son effet à compter du 27 juin 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [O] et Madame [P] [D] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 27 juin 2024 ;

AUTORISE l’expulsion de Monsieur [O] et Madame [P] [D] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ces derniers pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [O] et Madame [P] [D] à régler à la SCI DU CAGNARD une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, et ce à compter du 08 novembre 2024, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation.

DEBOUTE la SCI DU CAGNARD de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 11] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] et Madame [P] [D] à régler la SCI DU CAGNARD la somme de 400 euros aux titres des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] et Madame [P] [D] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 04 mars 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par la greffière.

La Greffière La Juge