TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 20 MAI 2025

N° RG 24/02591 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z5JB

N° de minute :

S.C.I. DU LAC

c/

S.A.S. LPCR GROUPE

DEMANDERESSE

S.C.I. DU LAC

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0017

DEFENDERESSE

S.A.S. LPCR GROUPE

[Adresse 2]

[Localité 4]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 24 mars 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2018, la SCI DU LAC a donné à bail à la société HAPPY EVEIL un local commercial dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3].

Un avenant en date du 06 juillet 2018 a été passé entre les parties prévoyant notamment que le bail prendrait effet à compter du 06 juillet 2018 pour se terminer le 05 juillet 2027.

Suivant une déclaration de conformité en date du 1er décembre 2022 et en application d’un traité de fusion, il a été réalisé la fusion par absorption de la société HAPPY EVEIL par la société LPCR GROUPE, celle-ci venant désormais aux droits et obligations de la société HAPPY EVEIL.

Par acte du 05 juillet 2024, la SCI DU LAC a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 6335,60 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que la société LPCR GROUPE n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, la SCI DU LAC a, par acte du 22 octobre 2024, assigné la société LPCR GROUPE devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail commercial, par l’effet de la clause résolutoire insérée audit bail, et ce à compter du 06 août 2024,

Ordonner l’expulsion de la société LPCR GROUPE des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir quinze jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur,

Condamner la société LPCR GROUPE au paiement de la somme provisionnelle de 5779,20 euros correspondant aux loyers et charges impayés et indemnités d’occupation, dus au 07 octobre 2024,

Condamner la société LPCR GROUPE au paiement de la somme de 557,92 euros, correspondant à 10 % de la somme totale due, au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail,

Condamner la société LPCR GROUPE au paiement de la somme de 218,97 euros correspondant au montant du commandement de payer,

Condamner la société LPCR GROUPE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle hors charges et hors taxes fixée à la somme de 13.591,74 euros correspondant à trois fois le montant mensuel du loyer contractuel, outre tous les accessoires du loyer comprenant notamment la provision sur charges et taxes, à compter du 06 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamner la société LPCR GROUPE à payer une somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société LPCR GROUPE aux dépens.

L’affaire étant venue à l’audience du 24 mars 2025, la SCI DU LAC confirme les termes de ses demandes initiales.

En défense, régulièrement assignée à personne morale, la société LPCR GROUPE n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut notamment de paiement intégral d’un seul terme de loyer.

Il est constant que la SCI DU LAC a fait signifier à la société LPCR GROUPE un commandement d’avoir à payer la somme de 6335,60 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 05 juillet 2024.

La société LPCR GROUPE n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 05 juillet 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 06 août 2024, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Dès lors, la société LPCR GROUPE est devenue occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 06 août 2024, ce qui constitue pour la SCI DU LAC un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse.

Le maintien dans les lieux de la société LPCR GROUPE causant un préjudice à la SCI DU LAC, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer, augmenté des accessoires du loyer comprenant notamment la provision sur charges et taxes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion de la défenderesse étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI DU LAC produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5779,20 euros à la date du 07 octobre 2024.

Cette créance n’étant pas contestée, ni sérieusement contestable, la société LPCR GROUPE sera donc condamnée au paiement de la somme de 5779,20 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 07 octobre 2024 – échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

La société LPCR GROUPE sera, en outre, condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du 06 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande d’application de la clause pénale

La SCI DU LAC sollicite l’application de la clause pénale stipulée au contrat de bail, ayant pour effet d’appliquer une majoration de plein droit de 10% sur le montant des arriérés de loyers ou de leurs accessoires.

Cependant, les clauses pénales étant susceptibles d’être modérées en leur montant par le seul juge du fond, le juge des référés n’a pas le pouvoir d’apprécier leur application. Il s’ensuit qu’une telle demande en paiement formée à ce titre apparaît sérieusement contestable, et il convient donc de la rejeter.

Sur la majoration de l’indemnité d’occupation

Si le contrat de bail en son article 26 prévoit le paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à trois fois le montant du loyer en principal, une telle clause s’analyse en une clause pénale, pour laquelle il convient de tirer les mêmes conséquences que celles énoncées ci-dessus.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société LPCR GROUPE, en ce compris notamment le coût du commandement de payer en date du 05 juillet 2024.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société LPCR GROUPE à verser à la SCI DU LAC la somme de 1500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 06 août 2024 ;

CONDAMNONS la société LPCR GROUPE à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] ;

AUTORISONS, à défaut pour la société LPCR GROUPE d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes ;

CONDAMNONS la société LPCR GROUPE à payer à la SCI DU LAC la somme de 5779,20 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 07 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS la société LPCR GROUPE à payer à la SCI DU LAC, à compter du 06 novembre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes de la SCI DU LAC ;

CONDAMNONS la société LPCR GROUPE aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05 juillet 2024 et de l’assignation ;

CONDAMNONS la société LPCR GROUPE à payer à la SCI DU LAC une indemnité de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 6], le 20 mai 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président