TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Avril 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :

Le 16 avril 2026

à M^e LASALARIE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 avril 2026

à M^e BORIE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06609 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5TUF

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [U]

né le 20 Novembre 1943 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-mathieu LASALARIE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Z] [W] [K] épouse [U]

née le 18 Août 1945 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-mathieu LASALARIE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [A]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Adam BORIE, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-003012 du 20/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Q] [U] était propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3]. Par contrat de location signé le 1er février 2018, il a donné ledit bien à bail à M. [R] [A], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros, charges comprises. M. [Q] [U] est décédé le 2 décembre 2019, laissant pour ayants droit ses parents, M. [T] [U] et Mme [Z] [U] née [O], ainsi qu’il résulte de l’acte de notoriété produit aux débats.

M. [A] ayant cessé d’assurer le paiement ponctuel des loyers depuis plusieurs mois, les consorts [U] ont fait délivrer par exploit d’huissier de justice, le 7 décembre 2023, un commandement de payer la somme en principal de 3 591,14 euros, en visant la clause résolutoire insérée au bail d’habitation.

Ce commandement est demeuré infructueux au terme du délai imparti.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 octobre 2024.

Par assignation du 16 octobre 2024, les consorts [U] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé afin de :

constater la résiliation du bail d’habitation par l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de M. [R] [A] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 3], si besoin avec le concours de la force publique,refuser tout délai de grâce,condamner M. [R] [A] au paiement de la somme provisionnelle de 6 326,02 euros arrêtée au 17 avril 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter des présentes, due en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux,condamner M. [R] [A] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant des derniers loyers mensuels échus, charges en sus, indexation annuelle incluse, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clefs après déménagement complet,condamner M. [R] [A] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [R] [A] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,ordonner l’exécution de la décision au seul vu de la minute.

À l’audience du 29 janvier 2026, les consorts [U] maintiennent l’intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative, actualisée au 28 janvier 2026, s’élève désormais à la somme de 14 645,60 euros. Ils s’opposent à tout octroi de délai de paiement, faisant valoir l’ancienneté de la dette et l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

À l’audience du 29 janvier 2026, M. [R] [A], par l’intermédiaire de son conseil, soulève à titre principal un défaut de qualité à agir des demandeurs faute de justifier d’un titre de propriété cadastral ou fiscal récent, ainsi que l’irrecevabilité de l’assignation pour absence de notification à la CCAPEX et absence de diagnostic social et financier. À titre subsidiaire, il soutient que le décompte de la dette est contestable en ce qu’il inclut une provision sur charges sans régularisation annuelle et ne déduit pas les allocations logement non perçues par les bailleurs du fait de l’indécence alléguée du logement. Il invoque à titre reconventionnel la responsabilité de M. [T] [U] en raison de l’indécence du logement loué et réclame des dommages et intérêts à hauteur de 12 000 euros. À titre infiniment subsidiaire, il sollicite l’octroi d’un délai de 12 mois en sus de la trêve hivernale et du délai légal de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir des demandeurs

M. [R] [A] soutient que les consorts [U] ne justifieraient pas de leur qualité de propriétaires, faute de produire un titre de propriété cadastral ou fiscal récent.

Toutefois, les consorts [U] produisent aux débats un acte de notoriété établissant leur qualité d’ayants droit de feu M. [Q] [U], décédé le 2 décembre 2019, ainsi qu’une attestation immobilière du 11 mars 2021 constatant leur qualité de propriétaires indivis du bien loué. Ces éléments suffisent à établir leur qualité à agir. Au surplus, M. [R] [A] a reconnu le bail et s’en est prévalu pendant plusieurs années sans jamais contester la qualité de ses bailleurs, ce qui le rend irrecevable à élever cette contestation a posteriori.

Ce moyen sera écarté.

Sur la recevabilité de la demande

M. [R] [A] soulève l’irrecevabilité de l’assignation au motif qu’il n’y aurait pas de notification à la CCAPEX au dossier et qu’aucun diagnostic social et financier n’aurait été réalisé.

Les consorts [U] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 17 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 janvier 2026. Il est rappelé que c’est l’assignation elle-même qui est notifiée à la CCAPEX, de sorte que la notification est nécessairement postérieure à sa délivrance. Cette notification satisfait aux exigences de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

S’agissant de l’absence de diagnostic social et financier, celle-ci ne constitue pas une cause d’irrecevabilité et par ailleurs, un diagnostic social et financier est bien présent en procédure concernant le défendeur.

L’action des consorts [U] est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ces moyens seront écartés.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, délai applicable au bail conclu le 1er février 2018, antérieur à la loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [R] [A] le 7 décembre 2023. La somme visée n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 février 2024.

M. [R] [A] soutient que la dette locative serait contestable au motif que les provisions sur charges n’auraient pas fait l’objet de régularisation annuelle, et qu’il conviendrait de déduire de la dette les allocations logement non versées par la CAF aux bailleurs en raison de l’indécence alléguée du logement.

Ces moyens ne caractérisent pas une contestation sérieuse. D’une part, l’absence de régularisation des charges relève d’une obligation du bailleur qui ne saurait conduire à remettre en cause l’exigibilité des provisions contractuellement dues par le locataire. D’autre part, si la jurisprudence admet que le montant des APL conservées par le locataire du fait de l’indécence du logement peut être déduit de la dette locative, encore faut-il que cette indécence soit établie et que les montants d’APL concernés soient précisément identifiés, ce que M. [A] ne fait pas en l’espèce. Enfin, il est constant qu’il ne paie plus son loyer depuis plusieurs années et que les difficultés financières invoquées, ainsi que les considérations sociales, sont juridiquement inopérantes pour faire obstacle au jeu de la clause résolutoire.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, M. [R] [A] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience. Il ressort par ailleurs des éléments du dossier que l’ancienneté de la dette, qui remonte à plusieurs années et ne cesse d’augmenter, et l’absence de toute reprise des paiements courants démontrent que M. [A] n’est pas en mesure d’assumer régulièrement le loyer actuel ni d’envisager un plan d’apurement sérieux.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient en conséquence d’ordonner à M. [R] [A] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les consorts [U] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier.

Les consorts [U] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 janvier 2026, M. [R] [A] leur devait la somme de 14 645,60 euros au titre de l’arriéré locatif. M. [R] [A] n’apporte aucun élément chiffré et justifié de nature à remettre sérieusement en cause ce montant. Il sera en conséquence condamné à payer cette somme à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de M. [R] [A] ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant du dernier loyer mensuel échu et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 616,98 euros, indexable dans les conditions prévues au contrat résilié, à compter du 7 février 2024 et jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés aux consorts [U] ou à leur mandataire.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

M. [R] [A] sollicite à titre reconventionnel la condamnation des consorts [U] à lui verser la somme de 12 000 euros en réparation du préjudice moral et matériel qu’il aurait subi du fait de l’indécence du logement loué.

Cette demande indemnitaire, qui repose sur l’appréciation de la responsabilité contractuelle du bailleur et l’évaluation d’un préjudice, implique un examen approfondi du fond qui échappe aux pouvoirs du juge des référés. Elle sera en conséquence déclarée irrecevable en référé, sans préjudice du droit pour M. [A] de la soumettre à la juridiction du fond.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [R] [A], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 décembre 2023.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande des consorts [U] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS les fins de non-recevoir soulevées par M. [R] [A],

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat de bail conclu le 1er février 2018 entre M. [Q] [U], aux droits duquel viennent les consorts [U], d’une part, et M. [R] [A], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], est résilié depuis le 7 février 2024

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [R] [A],

ORDONNONS à M. [R] [A] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4],

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M. [R] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer mensuel échu charges en sus, soit 616,98 euros (six cent seize euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) par mois, indexable dans les conditions prévues au contrat résilié,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNONS M. [R] [A] à payer aux consorts [U] la somme de 14 645,60 euros (quatorze mille six cent quarante-cinq euros et soixante centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DÉCLARONS irrecevable en référé la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par M. [R] [A], sans préjudice de ses droits au fond,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS M. [R] [A] à payer aux consorts [U] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [R] [A] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 décembre 2023 et celui de l’assignation du 16 octobre 2024.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge