TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

8ème chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 07 Juillet 2025

N° R.G. : N° RG 23/01764 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YFGD

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC de l’immeuble sis 103 avenue Pierre Grenier à BOULOGNE BILLANCOURT (92100)

C/

[D] [N]

Copies délivrées le :

Nous, Carole GAYET, Juge de la mise en état assistée de Maeva SARSIAT, Greffier ;

DEMANDERESSE

SDC de l’immeuble sis 103 avenue Pierre Grenier à BOULOGNE BILLANCOURT (92100), représenté par son syndic

SASU SJLB

42 rue Claude Terrasse

75016 PARIS

représentée par M^e Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0551

DEFENDEUR

Monsieur [D] [N]

3 rue de Koenigshoffen

67000 STRASBOURG

représenté par Maître Denis HUBERT de l’AARPI KADRAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0154

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [N] était propriétaire des lots n°8, 24 et 25 de l’immeuble sis 103 avenue Pierre Grenier à Boulogne-Billancourt (92100) soumis au statut de la copropriété.

Il est décédé le 19 janvier 2015.

Par jugement en date du 2 mars 2017, Monsieur [D] [N], son fils et héritier, a été condamné par le tribunal de grande instance de Nanterre à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 10.054,22 euros au titre des charges de copropriété impayées échues au 1er trimestre 2016 inclus, outre 1.000 euros de dommages et intérêts.

Par jugement du 17 décembre 2018, M. [D] [N] a de nouveau été condamné par le tribunal de grande instance de Nanterre à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 19.126,02 euros au titre des charges de copropriété impayées échues du 2ème trimestre 2016 au 2ème trimestre 2018 inclus, outre 14,20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement et 2.200 euros de dommages et intérêts.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 13 février 2023, le syndicat des copropriétaires, se plaignant de la carence persistante de M. [D] [N] dans le règlement de ses charges de copropriété, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de le voir condamner à lui régler la somme de 33.010,94 euros au titre des charges de copropriété échues, 4ème trimestre 2022 inclus, déduction faite des frais et des précédentes décisions rendues à son encontre, ainsi que les sommes de 14 euros et 157,50 euros au titres des frais de relance outre 4.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et en réparation du préjudice matériel subi.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2024 M. [D] [N] a soulevé un incident et demande au juge de la mise en état de :

DECLARER la présente requête recevable et bien fondée,

En conséquence :

DECLARER l’intégralité des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 103 avenue Pierre Grenier à BOULOGNE BILLANCOURT (92100) irrecevables, notamment pour défaut de qualité et d’intérêt à agir, subsidiairement compte tenu de l’autorité de la chose jugée et de la prescription,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 103 avenue Pierre Grenier à BOULOGNE BILLANCOURT (92100) aux entiers frais et dépens du présent incident, ainsi qu’à payer à Monsieur [D] [N] un montant de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre infiniment subsidiaire :

Si le Juge de la Mise en Etat estimait devoir écarter la présente requête, AUTORISER Monsieur [D] [N] à conclure plus amplement, postérieurement au prononcé de l’ordonnance à intervenir.

Aux termes de conclusions d’incident en réplique notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de :

DECLARER recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, 103 avenue Pierre Grenier à BOULOGNE BILLANCOURT (92100) en ses présentes écritures,

REJETER purement et simplement les irrecevabilités/fins de non -recevoir soulevées par Monsieur [N],

CONDAMNER Monsieur [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le DEBOUTER de ce chef de demande,

Le CONDAMNER de même aux entiers dépens d’incident.

L’incident a été plaidé le 10 avril 2025.

MOTIFS

I Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à défendre de M. [D] [N]

M. [D] [N] soutient que les demandes du syndicat des copropriétaires sont irrecevables faute pour ce dernier de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur. Il soutient que pour pouvoir démontrer qu’il est propriétaire il faut prouver qu’il dispose d’un titre de propriété et que ce titre a fait l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques. M. [D] [N] expose que cette publicité n’a pas été accomplie de sorte que cet éventuel titre de propriété ne lui est pas opposable et n’est pas davantage opposable aux tiers. Il ajoute que le fait qu’il n’ait pas contesté sa qualité de propriétaire dans le précédent jugement de condamnation rendu à son encontre ou qu’il n’en ait pas fait appel est inopérant dès lors notamment qu’il était défaillant lors de cette procédure.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il ressort du courrier de Maître [T], notaire en charge de la liquidation de la succession de M. [P] [N], que les lots litigieux appartiennent en pleine propriété à M. [D] [N]. Il ajoute que M. [D] [N] a été condamné précédemment, à deux reprises, sans faire appel de ces décisions, au paiement des charges de copropriétés afférentes auxdits lots, le tribunal ayant indiqué qu’il en était propriétaire, ce que le défendeur n’a pas contesté. Le syndicat fait enfin valoir que M. [D] [N] a donné à bail d’habitation le lot n°25 du 1er novembre 2020 au 30 novembre 2021 et produit à cet effet le contrat de bail ainsi que la lettre valant congé.

*

En vertu de l’article 789, 6°, du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il est constant qu’en matière immobilière la preuve de la propriété est libre (V. not. Civ. 3e, 27 mai 1997, n°95-17.790).

L’inopposabilité peut être définie comme « la caractéristique d’un acte que les tiers peuvent tenir pour inexistant et comme ne produisant aucun effet à leur égard bien qu’il soit parfaitement valable et efficace » (Lexique des termes juridiques, Dalloz, 32e édition).

En application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [D] [N] a hérité, au décès de son père, des lots n°8, 24 et 25.

Preuve n’est pas rapportée qu’il aurait refusé la succession.

Il ressort du courrier adressé par le notaire en charge de la liquidation de la succession de M. [P] [N] que M. [D] [N] est propriétaire desdits lots.

L’absence de publication du titre de propriété de M. [D] [N] ne lui rend pas cet acte, valable et efficace, inopposable, seul le syndicat des copropriétaires pouvant le cas échéant, en qualité de tiers, se prévaloir d’une telle inopposabilité.

La qualité de propriétaire de M. [D] [N] est donc parfaitement établie, ce que confirme au surplus les précédentes décisions de condamnation rendues à son encontre ainsi que la conclusion d’un bail sur le lot n°25 par M. [D] [N] lui-même en qualité de bailleur.

En conséquence, la fin de non-recevoir sera rejetée.

II Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à agir du syndic de copropriété

M. [D] [N] soutient que la société SJLB ne justifie pas de sa qualité de syndic, représentant du syndicat des copropriétaires, à la date de délivrance de l’assignation. Il en conclut que faute de démontrer la qualité à agir de ce dernier, les demandes du syndicat des copropriétaires doivent être déclarées irrecevables.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juillet 2021 que le cabinet Bridou, société SJLB, était bien syndic de la copropriété à la date du 13 février 2023 et que son mandat a été renouvelé lors de l’assemblée générale du 2 octobre 2023. Il produit les contrats de syndic de la société en date des 30 juillet 2021 et 2 octobre 2023.

*

En application des articles 15 et 18 combinés de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires et le syndic est chargé de le représenter en justice

En l’espèce il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 30 juillet 2021, comme du contrat de syndic daté du même jour, produits aux débats, que le cabinet Bridou, société SJLB, était bien syndic de la copropriété et avait à ce titre qualité à intenter l’action en recouvrement de charges diligentée au nom du syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [D] [N].

En conséquence, la fin de non-recevoir sera rejetée.

III Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de production du règlement de copropriété

M. [D] [N] fait valoir qu’en s’abstenant de produire le règlement de copropriété et ses éventuels modificatifs le syndicat des copropriétaires ne peut démontrer de manière certaine l’imputabilité des sommes qui lui sont réclamées de sorte que les demandes formulées à son encontre doivent être déclarées irrecevables et à tout le moins mal fondées.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la production de tels documents ne conditionne pas la recevabilité de ses demandes et qu’en tout état de cause elle produit aux débats ledit règlement, aucun modificatif n’ayant été publié postérieurement.

*

L’absence de production du règlement de copropriété dans le cadre d’une instance en recouvrement de charges de copropriété est sans incidence sur la recevabilité de la demande en paiement.

En tout état de cause le règlement de copropriété est versé aux débats.

Le juge de la mise en état n’est pas compétent pour apprécier le bien fondé de la demande du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, la fin de non-recevoir sera rejetée.

IV Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de production du règlement de copropriété

M. [D] [N] fait encore valoir que le syndicat des copropriétaires ne produit aucun relevé de compte à son nom, indiquant, sans report à nouveau, la date et le libellé des charges appelées ainsi que leur montant, distinguant les charges des frais de recouvrement et mentionnant les règlements effectués avec leur imputation. Il expose que le syndicat justifie sa créance par renvoi à des dizaines de pièces et qu’il n’appartient ni au tribunal ni à la partie défenderesse de reconstituer cette créance. Il conclut à l’irrecevabilité des demandes formulées à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires oppose que son assignation détaille expressément les sommes réclamées et la période à laquelle sa créance se rattache. Il ajoute produire en pièce n°35 (pièce de fond n°72) un décompte des sommes dues sur cette période, sans report à nouveau et distinguant les charges des frais de recouvrement, sans reprendre les sommes auxquelles M. [D] [N] a été condamné suivant jugement du 17 décembre 2018. Il expose que chaque montant réclamé est justifié par un appel de fonds et que les procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ainsi que les justificatifs de frais sont également communiqués.

*

L’absence de production d’un décompte de charges au nom du copropriétaire défendeur dans le cadre d’une instance en recouvrement de charges de copropriété est sans incidence sur la recevabilité de la demande en paiement.

En tout état de cause un décompte de charges au nom de M. [D] [N], conforme aux exigences requises, est versé aux débats.

En conséquence, la fin de non-recevoir sera rejetée.

V Sur les fins de non-recevoir tirées de la prescription et de la chose jugée

M. [D] [N] soutient que la prescription en matière de recouvrement de charges est de cinq années et qu’en conséquence toute demande portant sur des charges dont la date d’exigibilité serait antérieure au 13 février 2018 est prescrites. Il expose que faute de relevé de compte il ne peut savoir si certaines charges sont ou non prescrites. Il ajoute qu’il a été condamné selon jugement du 17 décembre 2018 à verser la somme de 19.126,02 euros appel provisionnel du 2ème trimestre 2018 inclus de sorte que toute somme réclamée pour une période antérieure au 1er avril 2018 se heurte à l’autorité de la chose jugée. Il en déduit que faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier sa créance ses demandes doivent être déclarées irrecevables.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la prescription en matière de recouvrement de charges est de dix ans en application de l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que l’action a été introduite dans le délai de cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi ELAN du 23 novembre 2018 ce qui est le cas en l’espèce puisque l’assignation en recouvrement de charges a été délivrée le 13 février 2023. Il ajoute qu’en tout état de cause les charges réclamées portent sur la période débutant au 23 mai 2018. Il fait enfin valoir que l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée à sa demande dès lors que le jugement du 17 décembre 2018 portait condamnation pour des charges arrêtées au 1er avril 2018.

*

Aux termes de l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur à la date de l’assignation, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En application de l’article 2222 du même code en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En l’espèce, aux termes de son assignation en date du 13 février 2023, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de charges de copropriété pour la période du 23 mai 2018 au 4ème trimestre 2022 inclus.

Cette demande n’est donc pas prescrite et ne remet pas en cause l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 17 décembre 2018 lequel portait condamnation à paiement de charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2018.

En conséquence, la fin de non-recevoir sera rejetée.

VI Sur la demande subsidiaire de M. [D] [N] d’être autorisé à conclure plus amplement au fond

Les demandes du syndicat des copropriétaires étant jugées recevables l’affaire sera renvoyée à la mise en état pour conclusions au fond de M. [D] [N] sans besoin d’autoriser ce dernier à conclure, la procédure suivant son cours normal.

VII Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

M. [D] [N], succombant en ses demandes, sera condamné aux dépens du présent incident.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [D] [N], tenu aux dépens, sera condamné à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires à ce titre et corrélativement débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETONS les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [D] [N] ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] aux dépens du présent incident ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 103 avenue Pierre Grenier à Boulogne-Billancourt (92100), représenté par son syndic, la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du 9 octobre 2025 à 9 h30 pour conclusions au fond de Monsieur [D] [N] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Signée par Carole GAYET, Juge, chargée de la mise en état, et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Maeva SARSIAT

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Carole GAYET