TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 15 Mai 2025

N° RG 24/00317 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IA3K

DEMANDEURS

Monsieur [K] [I]

né le 05 Mai 1940 à [Localité 8] (72)

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Pierre LANDRY, membre de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

Madame [N] [F]

née le 06 Décembre 1939 à [Localité 9] (72)

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Pierre LANDRY, membre de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

DEFENDEURS

Société CITYA HOREAU COUFFON, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 402 311 286

dont le siège social est situé [Adresse 1]

défaillante

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE VERDIGNE, situé [Adresse 5] prise en la personne de son syndic la SARL CITYA HOREAU COUFFON, dont le siège social est [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-Philippe PELTIER, membre de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente ASSESSEURS : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Amélie HERPIN, Juge

Emilie JOUSSELIN, juge rapporteur, a tenu seule l’audience conformément à l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DEBATS

A l’audience publique du : 04 Mars 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 15 Mai 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

copie exécutoire à Maître Jean-philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO – 30, Maître Pierre LANDRY de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS – 31 le

N° RG 24/00317 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IA3K

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Madame BELLET, Vice-présidente

Madame JOUSSELIN, Vice-Présidente

M^me HERPIN, Juge

Jugement du 15 Mai 2025

— prononcé publiquement par Madame BELLET, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— réputé contradictoire

— signé par le Président et Madame BERNICOT, greffière, à qui la minute du jugement a été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [I] et Madame [N] [F] épouse [I] sont propriétaires d’un appartement, situé en rez-de-chaussée de l’immeuble, d’une cave en sous-sol, de deux garages et d’un parking extérieur (lots n°1317, 1301, 1500, 1501 et 1604), au sein de la [Adresse 14], soumise au régime de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 8 décembre 2021, il avait été voté à la majorité des voix une résolution n° 33, prévoyant la réalisation d’un audit au règlement de copropriété afin de tenir compte de l’évolution des usages afin d’assurer l’équité et d’éviter éventuellement des inégalités dans la répartition des charges. Un devis de la société GEOMANS avait alors été validé à ce titre.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires du 24 novembre 2023 qu’a notamment été rejetée, pour défaut de majorité, la résolution n°11, relative à la modification du règlement de copropriété et au pouvoir au syndic de régulariser les actes, à la suite de la présentation réalisée par la société GEOMANS, géomètre-expert.

Par acte du 2 février 2024, Monsieur et Madame [I] ont fait assigner le [Adresse 15] et la SARL CITYA HOREAU COUFFON devant le Tribunal judiciaire du Mans.

Suivant conclusions n°2, signifiées par voie électronique en date du 9 décembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, Monsieur et Madame [I] sollicitent de :

— voir annuler l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 12] du 24 novembre 2023, sinon subsidiairement déclarer nulle et annuler la résolution n°11 de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 12] du 24 novembre 2023 dite rejetée pour défaut de majorité,

— annuler en conséquence le vote de rejet de ladite résolution n°11 proposée qui avait pour objet le projet de modification du règlement de copropriété et de délégation des travaux de modification du règlement de copropriété,

— réputer non écrite les clauses du règlement de copropriété de la Résidence [16] relatives à la répartition des charges ascenseurs,

— déclarer, plus précisément, non écrite la disposition « C – Charges d’ascenseur et d’escalier» figurant au chapitre 5 Charges communes dudit règlement de copropriété, pages 126 et suivantes, en ce inclus les tableaux récapitulatifs de répartition pages 127 et suivantes,

— ordonner en conséquence aux frais du syndicat des copropriétaires une nouvelle répartition des charges d’ascenseur et d’escalier et pour y parvenir nommer aux frais du syndicat des copropriétaires tel expert qu’il appartiendra, avec mission de proposer une modification des tantièmes des dites charges pour chacun des bâtiments constitutifs de la copropriété, du 1er au 7ème étage, et pour le sous-sol, à l’exclusion des rez-de-chaussée, conformément aux critères de l’utilité et en faire rapport au Tribunal,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— dire la décision commune et opposable au syndic CITYA HOREAU COUFFON qui devra en assurer l’exécution,

— condamner tout succombant à verser aux requérants une indemnité de 5.000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Monsieur et Madame [I] soutiennent que l’assemblée générale du 24 novembre 2023 encourt la nullité alors que la résolution n°11, qui envisageait alors uniquement un vote tendant à arrêter le principe d’une modification du règlement de copropriété, après présentation du rapport de GEOMANS, et non de valider un règlement de copropriété modifié, a été soumise aux mauvaises règles de majorité. Ils relèvent que la double majorité, prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, a été appliquée mais qu’à défaut de majorité à ce titre et en présence d’un vote favorable de la majorité des voix exprimées (67 copropriétaires sur 104, soit 48239 tantièmes sur 73842), la résolution n°11 aurait dû être proposée à un second vote et ainsi adoptée à la majorité des voix des copropriétaires conformément à l’article 26-1. Compte tenu de la violation de ces règles de vote, Monsieur et Madame [I] considèrent que l’assemblée générale du 24 novembre 2023 doit être annulée, ou à défaut sa résolution n°11. Ils écartent en tout état de cause l’argument tendant à voir retenu que la règle de l’unanimité de l’article 11 était en réalité à appliquer, rappelant qu’il n’était alors pas question en l’état de valider les modifications effectives du règlement de copropriété mais d’en acter uniquement l’intention par une décision préparatoire. A ce titre, ils estiment qu’il convenait d’appliquer l’article 24 prévoyant un vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires, concernant les questions d’adaptation du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires. Ils soulignent que cet objectif ressort clairement du contenu du rapport de GEOMANS annexé à la résolution n°11, qui visait les conséquences de la loi ELAN sur la répartition des charges communes avec la considération d’une modification des lots et de redéfinition des parties communes et des parties communes spéciales.

Ils avancent en outre que la répartition des charges d’ascenseur contenue au sein du règlement de copropriété doit être réputée non écrite. Ils notent que les résidents en rez-de-chaussée n’ont pas d’utilité de l’ascenseur et que les propriétaires de lots en rez-de-chaussée des différents bâtiments ne sont pas traitées de manière identique à ce titre, ceux des bâtiments A, B et C ne payent aucune charges ascenseur alors que ceux des bâtiments D, E, F, G, H et I sont assujettis à ces charges. Ils visent à ce titre l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et le critère d’utilité. Monsieur et Madame [I] font valoir que la définition, la répartition et les tableaux récapitulatifs figurant au règlement de copropriété doivent être réputés non écrits. Ils estiment indifférente la prise en compte du critère de propriété d’une cave en sous-sol, rappelant même que ces lots ne sont pas soumis à des charges ascenseur.

Aux termes de conclusions récapitulatives n°2, signifiées par voie électronique en date du 21 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, le [Adresse 15] demande de :

— débouter les époux [I] intégralement de leurs demandes,

— les condamner au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner à supporter la charge des dépens.

Le Syndicat des copropriétaires considère que la demande tendant à faire annuler l’ensemble du procès-verbal d’assemblée générale n’est pas justifiée en droit et que seule la demande de nullité de la résolution n°11 pourra être appréciée. Sur la règle de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, il retient que la résolution n’avait des votes favorables que de 44 % des membres du syndicat parmi les copropriétaires présents ou représentés et 73,8 % des tantièmes, de telle sorte que la double majorité n’était pas atteinte et entraînait nécessairement le rejet de la résolution. En outre, il avance qu’il était impossible de faire application de l’article 24 pour la résolution n°11, alors que n’était pas en question l’adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaire par les modifications législatives et réglementaires de la loi ELAN, mais la validation du principe de la modification de ce règlement en raison de considérations factuelles. Il note qu’aucun élément dans le titre de cette résolution ne permet de renvoyer à une nécessaire mise à jour en raison des évolutions législatives. Le Syndicat des copropriétaires exprime également que le second vote de l’article 26-1 ne pouvait être mis en oeuvre alors que la modification du règlement de copropriété concernant la répartition des charges ne peut avoir lieu qu’avec un vote à l’unanimité. Sur ce point, il rappelle que l’article 11 aurait dû être appliqué. Pour autant, considérant que la résolution a été rejetée par un vote relevant d’une majorité plus faible, il estime qu’aucun grief n’en est issu, compte tenu de l’absence d’unanimité à ce titre. Ainsi, bien que convenant à l’application d’une majorité erronée, le Syndicat des copropriétaires considère que la nullité de la résolution n°11 n’est pas encourue alors qu’elle s’est avérée en l’état indifférente en raison de l’issue du vote.

Au titre des clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges ascenseur, le Syndicat des copropriétaires estime que le critère de l’utilité invoqué par les demandeurs est rempli les considérant, alors qu’ils disposent d’une cave en sous-sol et utilisent donc pour s’y rendre l’ascenseur du bâtiment. Il fait valoir ainsi que l’assujettissement de leur lot aux charges ascenseur est justifié par son utilité.

Régulièrement assignée, la SARL CITYA HOREAU COUFFON n’a pas constitué avocat.

La clôture des débats est intervenue le 23 janvier 2025, par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Tel est le cas dans cette affaire, et, il convient donc de statuer ainsi qu’il suit.

Sur la nullité fondée sur le non-respect des règles de majorité

Selon l’article 11 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Sont notamment approuvés dans ces conditions de majorité les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement (f).

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ajoute que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes (b).

L’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose que, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

Afin de déterminer les règles de majorité applicables à la résolution n°11 litigieuse, il convient d’identifier l’objet de celle-ci en reprenant les termes précis du procès-verbal d’assemblée générale du 24 novembre 2023 (page 8/18) :

Il ressort de cette rédaction de la résolution n°11 que si le titre fait référence à une modification du règlement de copropriété, le contenu repris des discussions en assemblée générale permet de retenir qu’après présentation d’un rapport, seul le principe de la modification du règlement de copropriété est soumis au vote, sans que les éléments et la nature de ces modifications soient détaillés au titre de ce vote. En effet, il est ensuite fait référence à des « travaux de projet de modification du règlement de copropriété » à soumettre ensuite à la validation du Conseil Syndical. Il était également prévu que soit donné ensuite pouvoir au syndic de régulariser les actes et de transmettre pour authentification par voie notariée. L’objet de cette résolution était donc de voir voter le principe d’une modification à déterminer et à réaliser du règlement de copropriété.

La référence à la présentation de Madame [D] de la société GEOMANS dans le titre de la résolution n°11 impose de rappeler les dispositions de la résolution n°33 du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 8 décembre 2021, relative à la «décision de réaliser un audit du règlement de copropriété (devis GEOMANS joint) – article 24 » (page 14/16). Elle était ainsi détaillée : « L’Assemblée Générale décide de réaliser un audit du règlement de copropriété afin de tenir compte de l’évolution des usages afin d’assurer l’équité et éviter éventuellement des inégalités dans la répartition des charges ».

Monsieur et Madame [I] produisent aux débats un document de la société GEOMANS, dont ils indiquent qu’il s’agit du contenu de la présentation réalisée en assemblée générale le 24 novembre 2023, ce qui n’est pas contesté par le Syndicat des copropriétaires. Ce document reprend les demandes initiales du Syndicat des copropriétaires à la suite du vote de l’assemblée générale de 2021, à savoir : le recalcul des charges spéciales (bâtiment/hall – escaliers – ascenseurs) et la mise en conformité si nécessaire au regard de la loi ELAN (parties communes spéciales et jouissances exclusives éventuelles). Il est conclu à une anomalie dans les calculs de charges et dans le calcul des tantièmes généraux au regard des textes législatifs applicables, nécessitant des mises en conformité. A ce titre, une mise en conformité de l’ensemble de la copropriété est proposée en fonction des textes législatifs et en fonction de l’état existant actuel.

Il apparaît donc clairement de ces éléments que la résolution n°11 intervient dans le cadre des démarches de mise en conformité du règlement de copropriété de la Résidence [16] aux dispositions légales et réglementaires en vigueur, initiée par la loi du 23 novembre 2018, en particulier son article 209. Mais il apparaît que d’autres adaptations relèvent de considérations pratiques liées à la configuration des lots, consistant en de pures modifications ou améliorations du règlement de copropriété.

Ainsi, si la décision relative au choix du prestataire désigné pour analyser les adaptations à envisager, son coût, ainsi que la décision de validation du projet d’adaptation relèvent de la majorité de principe de l’article 24, l’objet des modifications apportées doit être apprécié individuellement pour déterminer s’il relève d’une adaptation aux textes permettant l’application de la majorité de l’article 24, ou s’il relève d’une modification substantielle du règlement de copropriété, hors actualisation législative ou réglementaire, relevant dans ce cas de la double majorité de l’article 26 ou de l’unanimité de l’article 11.

Alors qu’il n’est pas prévu une seconde présentation du projet d’adaptation du règlement de copropriété à l’assemblée générale, qui a voté la validation du projet par le Conseil syndical puis a voté délégation de pouvoir au syndic pour régulariser les modifications, le choix du recours à la règle de majorité de l’article 26 apparaît erroné, au moins pour partie. En effet, il appartenait de distinguer pour chaque modification envisagée la règle de majorité applicable en fonction de son cadre d’intervention, à savoir une adaptation aux textes ou une modification étrangère à cette actualisation.

Le détail présenté dans le procès-verbal au titre des modifications à envisager distingue deux premiers thèmes d’une part, pour ensuite présenter une liste relevant d’une « actualisation», de telle sorte que les deux catégories avaient bien été identifiées lors de l’assemblée générale du 24 novembre 2023. Ces deux catégories auraient dû entraîner des votes avec des règles de majorité distinctes, seules celles relevant d’une actualisation pouvant être soumises aux règles de l’article 24.

Aussi, Monsieur et Madame [I] démontrent bien une mauvaise application des règles de majorité, de nature à affecter le sens du vote. En effet, il a été fait application d’une majorité plus stricte pour une partie des modifications envisagées. Compte tenu du nombre de voix favorables, soit 67 sur 104, représentant plus de la moitié des voix des copropriétaires présents ou représentés, les projets de modification relatifs aux adaptations textuelles aurait alors pu être adoptés.

Par conséquent, au vu de l’ensemble de ces éléments, le vote de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 24 novembre 2023 de la Résidence [16], relative à la décision de modification du règlement de copropriété et pouvoir au syndic de régulariser les actes, sera purement et simplement annulé.

Monsieur et Madame [I] seront toutefois déboutés de leurs demandes tendant à voir annuler l’intégralité de l’assemblée générale du 24 novembre 2023, faute de moyens présentés à ce titre.

Sur l’illicéité de la répartition des charges « ascenseurs »

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 impose que toute clause contraire aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application est réputée non écrite.

Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Selon l’article 143 du Code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Il est constant qu’il incombe au juge du fond de rechercher si la répartition des charges de réparation et d’entretien de l’ascenseur au prorata des droits des copropriétaires dans les parties communes est conforme à l’utilité pour chaque lot de cet élément d’équipement.

Il ressort du règlement de copropriété que les charges d’ascenseurs et d’escaliers font l’objet de la répartition suivante (page 126) : « les charges d’ascenseurs et d’escaliers seront réparties selon qu’elles s’appliqueront à l’un ou l’autre des corps de bâtiments, ou du local à usage de garages, selon le tableau récapitulatif desdites charges et des charges d’entretien, de réparation et de reconstruction ».

Les tableaux récapitulatifs relatifs à chaque bâtiment, du bâtiment A au bâtiment I, reprennent la répartition par lot (pages 127 à 136).

L’analyse comparative de la description des lots de l’ensemble de la copropriété et de la répartition des charges d’ascenseurs et d’escaliers permet de constater :

— pour les bâtiments A, B et C, les lots composés d’une cave en sous-sol et d’un bien en rez-de-chaussée ne sont pas soumis à des charges d’entretien à ce titre,

— pour le bâtiment D, dépourvu de lot au rez-de-chaussée, les lots constitués de caves en sous-sol ne sont pas soumis à des charges d’entretien à ce titre,

— pour les bâtiments E, F, G, H et I, seuls les lots constitués de caves en sous-sol ne sont pas soumis à des charges d’entretien à ce titre, les lots situés au rez-de-chaussée sont soumis à ces charges.

Ces constatations permettent de relever que les dispositions du règlement de copropriété font peser sur les copropriétaires du rez-de-chaussée une partie des dépenses relatives aux ascenseurs, alors même qu’ils sont inutiles pour leur lot.

A l’inverse, les copropriétaires de lots composés de caves en sous-sol ont une utilité des ascenseurs et ne sont pas soumis à des charges à ce titre. Il n’est en effet pas contesté par le Syndicat des copropriétaires que ces caves en sous-sol sont bien accessibles par des ascenseurs dans les bâtiments composant la copropriété.

Ces dispositions ne respectent pas le critère d’utilité objective, fixé par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, pour la répartition des charges d’ascenseurs. Il convient donc de constater cette non-conformité d’ordre public et de déclarer en conséquence non écrite la clause C du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges d’ascenseurs et d’escaliers, ainsi que les tableaux récapitulatifs (pages 126 à 136).

S’il appartient dans cette hypothèse au juge du fond de fixer la nouvelle répartition des charges d’ascenseurs, il doit être relevé qu’il n’est produit aux débats que des extraits non authentifiables du rapport d’audit attribué à la société GEOMANS, se rapprochant plus de documents de travail que d’éléments définitifs, qui ne peuvent être exploités en l’état.

Au regard de l’enjeu technique, il convient d’ordonner une expertise judiciaire, permettant d’apporter les éléments nécessaires à la fixation de la nouvelle répartition des charges d’ascenseurs, dans le respect des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, pour l’ensemble des bâtiments composant la copropriété et pour l’ensemble des niveaux (du sous-sol aux derniers étages).

Les frais d’expertise seront avancés par le [Adresse 15] puisque l’établissement d’une nouvelle grille de charges à la place de celle réputée non écrite intéresse tous les copropriétaires.

Dans l’attente des conclusions de l’expert désigné, il y a lieu de surseoir à statuer sur la nouvelle répartition des charges d’ascenseurs.

Sur les demandes annexes

Régulièrement assignée et partie à la procédure, la présente décision est commune et opposable à la SARL CITYA HOREAU COUFFON, sans qu’il soit nécessaire de l’ordonner.

Il sera sursis à statuer sur les demandes annexes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE l’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 24 novembre 2023 de la Résidence [16] située [Adresse 4] ;

REJETTE la demande formée par Monsieur [K] [I] et Madame [N] [F] épouse [I] au titre de l’annulation de l’assemblée générale du 24 novembre 2023 de la Résidence [16] située [Adresse 4] ;

DÉCLARE contraire aux dispositions de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la clause C du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges d’ascenseurs et d’escaliers, ainsi que les tableaux récapitulatifs ;

RÉPUTE en conséquent la clause C du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges d’ascenseurs et d’escaliers, ainsi que les tableaux récapitulatifs, non écrite (pages 126 à 136) ;

ORDONNE, avant-dire droit sur la nouvelle répartition, une expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [P] [G]

[Adresse 3]

Expert inscrit sur la liste établie par la Cour d’Appel d’ANGERS

Avec pour mission, après avoir convoqué les parties et leurs avocats selon les dispositions de l’article 160 du Code de procédure civile, et en s’entourant de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant tous sachants utiles et en demandant, s’il y a lieu, l’avis de tout spécialiste de son choix, de :

— se rendre sur place, [Adresse 13],

— proposer une nouvelle grille de répartition des charges d’ascenseurs et d’escaliers, groupe de bâtiment par groupe de bâtiment et pour l’ensemble des niveaux (du sous-sol au derniers étages), en fonction du critère d’utilité prévu par l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— se faire remettre tous documents utiles, notamment le rapport de l’audit GEOMANS et le plan des lieux,

— faire toutes observations utiles à la solution du litige ;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

RAPPELLE que ces pièces doivent être communiquées à l’intégralité des parties dans le cadre du respect du principe du contradictoire ;

DIT que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;

DIT que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission ;

DIT que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur;

DIT que l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;

DIT que les frais d’expertise seront avancés par le [Adresse 15] qui devra consigner la somme de 4.000 € à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire du Mans dans les deux mois de la présente décision étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, sauf décision contraire en cas de motif légitime, et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner;

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal dans le délai de rigueur de UN AN à compter de l’information qui lui sera donnée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération, sauf prorogation dûment autorisée, et communiquer ces deux documents aux parties ;

COMMET le Président du Tribunal judiciaire du Mans, et à défaut tout autre juge du siège de ce tribunal, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

SURSOIT à statuer sur toutes les autres demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

ORDONNE le renvoi de l’affaire à la mise en état du jeudi 24 septembre 2026 à 9 heures pour les conclusions de Maître [Localité 10] après dépôt du rapport d’expertise, ou à défaut, pour précision par les parties de l’état d’avancement des opérations d’expertise ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,