TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

01 Décembre 2025

N° R.G. : 19/11189 – N° Portalis DB3R-W-B7D-VLFC

N° Minute :

AFFAIRE

[R] [T]

C/

S.C.I. VIGNAL

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [T]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Maître Jeanne GAILLARD de la SCP ACGR, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN748

DEFENDERESSE

S.C.I. VIGNAL

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Maître Geneviève SROUSSI de la SELARL ALIENCE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0072

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2025 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [R] [T] est propriétaire occupant d’un appartement de l’immeuble.

Le 17 juillet 2014, l’appartement de Monsieur [R] [T] a été victime d’un dégât des eaux en provenance de l’étage supérieur.

L’un des appartements du dessus appartient à la SCI VIGNAL (assurée auprès de la société MACIF). Il a été occupé jusqu’en 2018 par son locataire, Monsieur [K].

Aux termes des opérations d’expertise amiable qui se sont déroulées le 24 novembre 2014, les dommages aux embellissements de l’appartement de Monsieur [R] [T] ont été estimés à la somme de 5.539,06 euros.

Monsieur [T] a saisi le président du tribunal judicaire de NANTERRE en référé aux fins de solliciter une mesure d’expertise judiciaire. Selon ordonnance de référé du 28 juin 2016, Monsieur [N] a été désigné en qualité d’expert.

Monsieur [U] désigné en remplacement par ordonnance du 22 août 2026, a établi son rapport le 7 février 2019.

Par exploit du 30 octobre 2019, Monsieur [R] [T] a fait assigner la SCI VIGNAL en ouverture de rapport aux fins principalement de la voir condamner à exécuter les travaux nécessaires à la cessation de désordres, à savoir la suppression des ses installations sanitaires ainsi que des dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état et d’un préjudice de jouissance.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 avril 2023, Monsieur [R] [T] demande au tribunal de :

DIRE ET JUGER Monsieur [T] recevable et bien fondé en son action,

DIRE ET JUGER que la SCI VIGNAL est responsable des désordres causés à l’appartement de Monsieur [T],

En conséquence,

CONDAMNER la SCI VIGNAL à payer à Monsieur [T] la somme de 13.804,90 euros au titre des travaux de remise en état de la chambre et du salon,

CONDAMNER la SCI VIGNAL à payer à Monsieur [T] la somme de 23.564,16 euros au titre du préjudice de jouissance subi arrêté au mois de juillet 2022,

CONDAMNER la SCI VIGNAL à payer à Monsieur [T] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral subi,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

CONDAMNER la SCI VIGNAL à payer à Monsieur [T] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI VIGNAL à rembourser à Monsieur [T] les frais exposés au cours de la procédure de référé ainsi que la somme de 7.630,13 euros au titre des frais d’expertise,

CONDAMNER la SCI VIGNAL aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 mars 2023, la SCI VIGNAL demande au tribunal de :

RELEVER l’accord de la SCI VIGNAL pour régler à Monsieur [T] la somme de 9.455,30 € au titre des travaux de remise en état de son appartement,

DEBOUTER Monsieur [T] de sa demande de réactualisation au titre du montant des travaux au 15 novembre 2022 à hauteur de 13.804,90 €,

RELEVER l’accord de la SCI VIGNAL pour régler à Monsieur [T] la somme de 7.363,80 € au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTER Monsieur [T] de sa demande de réactualisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 23.564 €.

DEBOUTER Monsieur [T] de sa demande en réparation de son préjudice moral.

LE DEBOUTER du surplus de ses demandes.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 26 mai 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « dire et juger bien-fondé », « dire et juger» ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de Monsieur [T] qui n’est pas contestée.

I – Sur la demande principale de condamnation au paiement de dommages et intérêts formée par Monsieur [T]

Monsieur [T] sollicite la condamnation de la SCI VIGNAL à l’indemniser des travaux et préjudices de jouissance et moral subis du fait des conséquences du dégât des eaux en provenance de l’appartement dont elle est propriétaire.

Sur les désordres liés au dégât des eaux

L’expert judiciaire a constaté que dans le salon de Monsieur [T], les zones de dégradations et d’humidité se situaient sous les installations sanitaires de la cuisine et de la salle d’eau de l’appartement de la SCI VIGNAL, occupé par Monsieur [K].

Dans son rapport, il relève que :

— Les infiltrations d’eau et les dégradations constatées dans le salon et la chambre 1 de Monsieur [T] / 3ème étage sont imputables aux défaillances et aux non-conformités des installations sanitaires de l’appartement de la SCI VIGNAL / 4ème étage.

— Les infiltrations d’eau et les dégradations constatées dans le couloir et la salle de bains de Monsieur [T] / 3ème étage sont imputables aux défaillances et aux non-conformités des installations sanitaires du studio de Monsieur [Z] et Madame [W] / 4ème étage.

De ces constations, il s’évince que la matérialité des désordres subis par Monsieur [T] dans son salon et sa chambre 1 est établie et qu’ils ont pour origine les défaillances et non-conformités des installations sanitaires de l’appartement propriété de la SCI VIGNAL au 4ème étage, ce que celle-ci ne conteste pas.

Sur la responsabilité de la SCI VIGNAL

Monsieur [T] tire argument des constatations et conclusions d’u rapport d’expertise judiciaire, selon lesquelles ce sont les infiltrations d’eau en provenance de la salle d’eau de la SCI VIGNAL qui ont provoqué les dégradations dans le salon et la chambre 1 de Monsieur [T], que le trouble a pris naissance dans le logement appartenant à la SCI VIGNAL et que ces infiltrations ont endommagé le salon et la chambre de Monsieur [T].

La défenderesse ne remet pas en cause les conclusions de l’expert.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements».

Il est constant que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable, un trouble normal n’ouvrant pas droit à réparation, mais qu’il donne en revanche lieu à réparation s’il excède la limite des inconvénients normaux du voisinage, revêtant de ce fait un caractère anormal.

Le trouble anormal est ainsi celui d’une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être supporté entre voisins, le caractère excessif du trouble n’exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d’un dommage accidentel.

Cette action suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin.

La responsabilité pour trouble anormal de voisinage relevant d’un mécanisme de responsabilité objective, aucune faute de la preuve du voisin n’est à rapporter, ce dernier ne pouvant s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve de l’absence de lien direct entre le trouble et son fait.

En l’espèce, les désordres subis par Monsieur [T] trouvent leur origine dans une partie privative appartenant à la SCI VIGNAL et représentent incontestablement un trouble anormal du voisinage.

La responsabilité de cette dernière se trouve donc engagée.

Sur les préjudices allégués

Monsieur [T] sollicite la condamnation de la SCI VIGNAL au paiement de la somme de 13.804,90 euros au titre des travaux de remise en état de la chambre et du salon, et de la somme de 23.564,16 euros au titre du préjudice de jouissance subi arrêté au mois de juillet 2022 et la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral subi.

*

Le principe de réparation intégrale du préjudice implique que l’indemnisation répare tout le dommage mais rien que le dommage sans qu’en résulte pour la victime ni perte ni profit.

Le point de départ des créances indemnitaires est fixé de plein droit par l’article 1231-7 du code civil, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement, au prononcé du jugement, sauf si le juge en décide autrement.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile énonce qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur le remboursement des travaux de remise en état de la chambre et du salon

Monsieur [T] sollicite la condamnation de la SCI VIGNAL au paiement de la somme de 13.804,90 euros au titre des travaux de remise en état de la chambre et du salon en produisant une facture d’AZ BATIMENT d’un montant total de 16.585,70 euros en date du 22 juillet 2022.

Il souligne que la SCI VIGNAL a vendu l’appartement en 2021 sans avoir entrepris de travaux de mise en conformité de ses installations sanitaires que le nouvel acquéreur a définitivement supprimé les installations sanitaires et qu’il a pu engager les travaux de remise en état de son appartement en juillet 2022 par l’entreprise AZ BATIMENT.

Il fait valoir que le montant des travaux a nécessairement augmenté compte tenu du temps écoulé entre le devis produit au stade de l’expertise, à savoir un devis du 22 février 2017 établi par l’entreprise TASKIN d’un montant pour la remise en état du salon et de la chambre de 9.455,30 euros TTC, et la réalisation effective des travaux.

Il explique avoir fait réactualiser ce devis par l’entreprise TASKIN en 2022 permettant de justifier des augmentations importantes dues à l’inflation et que le même devis se portait donc en 2022 à la somme de 15.363,37 euros TTC.

Il ajoute que l’augmentation du coût ne lui est donc pas imputable et qu’il ne saurait également pâtir de la carence de la médiatrice qui a nécessairement provoqué un allongement préjudiciable des délais.

La SCI VIGNAL reconnait devoir rembourser ces travaux mais en conteste le quantum. Elle considère ne devoir que le montant fixé dans l’expertise judiciaire contradictoire à savoir 9.455,30 euros car le montant de 13.804,90 euros issu d’une facture de la société AZ BATIMENT n’a pas été débattu contradictoirement. Elle fait valoir que Monsieur [T] a attendu le 22 juillet 2022 pour faire réaliser des travaux alors même qu’une solution aurait pu être trouvée au cours de la médiation soit au cours du 1er semestre 2021 pour un paiement immédiat du chiffrage de l’expert judiciaire.

Elle oppose qu’elle n’est pas responsable de la carence de la médiatrice qui a fixé une première réunion d’expertise au début de l’année 2021 mais s’est ensuite totalement désintéressée du dossier. Elle estime que le demandeur ne peut sérieusement se retrancher derrière l’inflation pour expliquer une augmentation de 40% de son chiffrage initial visé dans son assignation du 30 octobre 2019.

Elle rappelle que le chiffrage mentionné dans l’expertise ne prévoit pas une « mise en décharge contrôlée des gravats » qui est inclus dans la globale somme de 7.212,35 euros devis AZ BATIMENT, que le poste couloir plafond de ce même devis est supérieur de 65 % par rapport à celui du devis retenu par l’expert judiciaire et que l’inflation n’a pas augmenté de 70 % mais de 3 à 5% au titre des travaux de peinture en 2022.

En l’espèce, la SCI VIGNAL est tenue d’indemniser Monsieur [T] de son entier préjudice sans perte ni profit pour ce dernier.

L’expert a chiffré la remise en état à la somme de 8.595,73 euros HT en fonction d’un devis du 22 février 2017.

Monsieur [T] ne justifiant pas de nouveaux désordres postérieurs à la remise du rapport par l’expert, il convient de prendre la somme de 8.595,73 euros HT et de l’actualiser en fonction de l’indice BT01 actuel (133,3), de sorte que le montant actualisé est de 10.819,74 euros HT, soit 11.901,71 euros TTC.

La SCI VIGNAL sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [T] relatifs aux travaux de remise en état du salon et de la chambre à savoir la somme de 11.901,71 euros.

Sur le préjudice de jouissance

Monsieur [T] sollicite la réparation du préjudice de jouissance qu’il estime avoir subi depuis le 17 juillet 2014 du fait d’infiltrations répétées.

Il fait valoir que l’expert judiciaire a évalué le préjudice de jouissance de Monsieur [T] pour le salon et la chambre à la somme de 245,46 euros par mois depuis le mois de juillet 2014.

Il considère que contrairement à ce que la défenderesse soutient le préjudice de jouissance ne s’est pas arrêté le 21 décembre 2016 car à cette date, les taux d’humidité relevés par l’expert judiciaire étaient de 100%. Il soutient que dans ce contexte aucuns travaux ne pouvaient être engagés sur des supports humides et qu’en conséquence, le préjudice de jouissance continuait à courir. Il en conclut que les réparations ont été définitivement effectuées et les travaux de remise en état réalisés en juillet 2022 et que le montant du préjudice de jouissance s’actualise à la somme de 23.564,16 euros.

La SCI VIGNAL ne conteste pas que Monsieur [T] ait pu subir un préjudice de jouissance mais considère son quantum disproportionné. Elle fait valoir que ses deux gestionnaires successifs ont fait effectuer rapidement des réparations et qu’elle n’était pas toujours informée en temp réel des difficultés du dossier. Elle oppose que son locataire est responsable du dégât des eaux et que son expulsion n’est intervenue qu’en septembre 2018.

Elle conteste la période d’indemnisation en considérant que le préjudice de jouissance doit être arrêté à la date du 21 décembre 2016.

Elle oppose que le sanibroyeur a été remplacé une première fois selon facture BATI CONSULT du 8 septembre 2014 attestant de la rapidité d’intervention du gestionnaire locatif de la SCI VIGNAL et qu’il s’agit donc d’un sinistre ponctuel trouvant son origine dans un comportement délictuel du locataire.

Elle ajoute que comme repris dans le rapport de Monsieur [U] le dire de l’Avocat de CONSULTIMMO (et donc de la SCI VIGNAL) qui précise que l’appartement était inhabité depuis plusieurs années.

Elle fait valoir que la date du 21 décembre 2016 est la date butoir de décompte du préjudice de jouissance du fait de la condamnation des réseaux d’alimentation à cette date.

Elle observe que par précaution et à la suite du rapport d’expertise judiciaire, le sanibroyeur installé en 2014 a été purement et simplement supprimé en septembre 2020.

Elle soutient que lors de la réunion du 19 décembre 2017 d’expertise judiciaire, l’expert a constaté une absence totale de taux d’humidité.

Elle conclut que le demandeur ne saurait profiter des retards indépendants de sa volonté lors de la médiation pour s’enrichir sans cause.

*

En l’espèce, le trouble de jouissance a été caractérisée. Il convient de reprendre l’évaluation de l’expert, au demeurant non contesté par la défenderesse, de la somme de 245,46 euros par mois depuis le mois de juillet 2014.

Concernant la période d’indemnisation, la défenderesse souligne qu’elle mentionne dans le dire de son propre conseil à la page 30 du rapport d’expertise qu’un plombier est intervenu aux fins de condamner les alimentations d’eau lors de la réunion d’expertise du 21 décembre 2016 sans fournir de facture afférente.

Il convient de relever qu’elle fournit en revanche une facture du 21 septembre 2020 indiquant que le sanibroyeur et les réseaux d’alimentation à l’appareil ont été supprimés. Dès lors, il convient de relever que la date du 21 décembre 2016 ne saurait constituer la date butoir de décompte du préjudice de jouissance.

Dans la mesure où l’expert a retenu que l’appartement n’était plus occupé par le locataire de la SCI VIGNAL suite à son expulsion en septembre 2018 et constaté l’absence d’humidité dans le salon et la chambre du demandeur lors de la réunion du 19 décembre 2017, il convient de relever que le trouble de jouissance doit alors être limité à la date du dépôt du rapport d’expertise, soit au mois de février 2019.

La SCI VIGNAL sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [T] la somme de 13.991,22 euros au titre du préjudice de jouissance subi du mois de juillet 2014 au mois de février 2019.

Sur le préjudice moral

Monsieur [T] sollicite que la SCI VIGNAL soit condamnée à lui verser la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral subi. Il fait valoir qu’il vit depuis plus de 5 ans dans un appartement humide et que ce sont des eaux usées qui ont sinistré son appartement.

Il ajoute que la SCI VIGNAL avait parfaitement conscience des désordres qu’elle occasionnait mais ne s’en est jamais inquiétée. Il considère regrettable qu’à l’instar du syndicat des copropriétaires, aucun accord n’est pu être trouvée avec la défenderesse.

La SCI VIGNAL conclut au débouté de cette demande en opposant sa bonne foi ayant elle-même été victime du comportement de son locataire. Elle fait valoir que la société BATI CONSULT est intervenue dès septembre 2014 pour une fuite ponctuelle apparue en juillet 2014.

Elle considère que la SCI VIGNAL n’a commis à titre personnel aucune faute qui justifierait sa condamnation à ce poste de préjudice.

*

En l’espèce, la carence durant plusieurs années de la SCI VIGNAL dans l’accomplissement de la mise en conformité de ses installations sanitaires empêchant Monsieur [T] d’entreprendre les travaux de remise en état des pièces endommagées par le dégât des eaux a nécessairement causé un préjudice moral à ce dernier.

Ce préjudice moral sera justement évalué à la somme de 1.500 euros.

La SCI VIGNAL sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [T] la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral subi.

II°/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI VIGNAL, succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise.

En revanche, les frais exposés au cours de la procédure de référé seront rejetés puisque le juge des référés dans les ordonnances rendues les 28 juin 2016 et 27 avril 2017 a déjà statué de ce chef en laissant à chacune des parties la charges des dépens qu’elle a exposés.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI VIGNAL sera condamnée à verser à Monsieur [T] la somme de 2.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SCI VIGNAL à verser à Monsieur [R] [T] :

la somme de 11.901,71 euros au titre des travaux de remise en état de la chambre et du salon,

la somme de 13.991,22 euros au titre du préjudice de jouissance subi du mois de juillet 2014 au mois de février 2019,

la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral,

CONDAMNE la SCI VIGNAL aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE la SCI VIGNAL à verser à Monsieur [R] [T] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge par suite d’un empêchement du président et par Nadia TEFAT, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,