TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

06 Novembre 2025

N° RG 21/02333 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WPGO

N° Minute :

AFFAIRE

[C] [K]

C/

[X] [S]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [C] [K]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Claude DUVERNOY de l’AARPI DROITFIL, avocats postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 49

et Maître Stanislas de JORNA, avocat plaidant au barreau de Meaux

DEFENDEUR

Monsieur [X] [S]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par M^e Stéphanie SINGER, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 410 et Maître Pauline VANDEN DRIESSCHE, avocat plaidant au barreau de Nantes

L’affaire a été débattue le 05 Juin 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président

Thomas BOTHNER, Vice-Président, magistrat rédacteur

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, puis prorogé au 6 novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un compromis de vente établi sous seing privé du 19 juin 2020, Mme [C] [K] s’est engagée à céder à M. [X] [S] les lots n° 90, 91 et 92 (trois studios) compris dans une résidence exploitée par la société Adagio sise [Adresse 6] à [Localité 12], au prix de 252 000 euros.

L’acquéreur a versé un acompte d’un montant de 12 600 euros entre les mains de Me [F] [N] exerçant au sein de la SCP Lodier et Bornet, notaires à Vanves.

L’acte de vente devait être réitéré au plus tard le 31 août 2020. Un premier rendez-vous de signature a été fixé le 29 septembre 2020, puis un second le 17 décembre 2020. Aucun acte de vente définitif n’a été signé.

Estimant que l’acquéreur a fait échouer la vente, Mme [C] [K] a fait assigner M. [X] [S] par acte judiciaire du 8 mars 2021 devant le présent tribunal, afin d’obtenir la résolution du compromis de vente et le condamner au paiement de la clause pénale.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2023, Mme [C] [K] demande au tribunal au visa des articles 1103, 1104 et 1304-3 du code civil de :

— prononcer la résolution judiciaire du compromis de vente du 19 juin 2020 aux torts exclusifs de M. [S] ;

— condamner M. [S] à lui payer la somme de 27 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et de la clause pénale prévue au compromis de vente du 19 juin 2020 ;

— dire et juger que la SCP Lodier et Bornet, notaire, doit déconsigner au profit de Mme [K] la somme de 12 600 euros séquestrée entre ses mains à titre d’acompte à la suite du compromis du vente du 19 juin 2020, cette somme venant en déduction de la somme de 27 000 euros ;

— débouter M. [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [S] à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens en ce compris en ce compris le coût du procès-verbal de carence d’un montant de 589,79 euros TTC.

Au soutien de sa demande de résolution du contrat, elle affirme que la condition suspensive a été réalisée. Elle entend démontrer que les loyers échus avant la conclusion de la vente ont été payés et qu’aucune mesure de suspension ou de report de loyers n’a été prise en application de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de SARS COV 2. Elle précise avoir communiqué les factures des loyers payés.

Elle ajoute que M. [S], professionnel de l’immobilier particulièrement averti, ne peut sérieusement soutenir qu’il n’avait pas pris conscience des conséquences économiques de la crise sanitaire alors même que l’état d’urgence avait débuté en mars 2020, soit plus de trois mois avant la signature du compromis. Elle souligne que le véritable motif d’annulation du rendez-vous de signature était une demande de baisse du prix de vente d’un montant de 20 000 euros et non l’absence des justificatifs réclamés dans le cadre de la présente instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2023, M. [X] [S] demande au tribunal de :

— prononcer la caducité du compromis de vente du 19 juin 2020 ;

— ordonner la restitution de l’acompte de 12 600 euros à M. [S] par l’Etude GMV Notaires [Adresse 7] ;

— dire que la présente juridiction sera compétente pour la liquidation de l’astreinte ;

— condamner Mme [K] à lui payer la somme 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des préjudices subis ;

— la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [K] aux entiers dépens de l’instance.

Sur le fondement de l’article 1304 du code civil, M. [S] soutient que Mme [K] ne justifie pas avoir satisfait entièrement à la condition suspensive particulière convenue entre les parties, la preuve n’étant pas rapporté que son notaire lui aurait bien adressé avant la vente les justificatifs relatifs à l’absence de mesures moratoires prises à l’égard des locataires en application de l’état d’urgence sanitaire.

Il en déduit que la condition suspensive particulière à laquelle il n’avait pas renoncé ne s’est pas réalisée et entraîne la caducité de la vente.

Outre la restitution de l’acompte versé il sollicite des dommages et intérêts en raison de la résistance de Mme [K] qui lui a causé une perte de temps et le séquestre de son acompte depuis plusieurs années.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 11 avril 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résolution du compromis de vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Les articles 1227 et 1228 du code civil prévoient que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, l’article 1304-6 du même code dispose que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

La défaillance de la condition entraîne la caducité de la vente (3e Civ., 28 mars 2007, pourvoi n° 03-14.681). Seule la partie dans l’intérêt de laquelle la condition a été stipulée a qualité pour se prévaloir de la non-réalisation (3e Civ., 26 juin 1996, pourvoi n° 94-18.525).

En l’espèce, le compromis de vente litigieux – outre des conditions suspensives de droit commun dont l’accomplissement n’est pas discuté par les parties – stipule une condition suspensive particulière rédigée en ces termes :

« Concernant le loyer, il devra être justifié à l’Acquéreur, préalablement à la signature de l’acte, du bon règlement des loyers des périodes antérieures à la signature de l’acte de vente par la production des factures correspondantes et que l’Exploitant n’a pris aucune mesure visant à reporter, suspendre ou annuler ces paiements en raison notamment des mesures et conséquence sanitaires et économiques liées au COVID 19. »

Il est également stipulé en cas de « Non réalisation des conditions suspensives », les dispositions suivantes :

« Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, chacune des PARTIES retrouvera alors son entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre.

L’acompte versé sera immédiatement et intégralement restitué à l’ACQUEREUR.

Si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’ACQUEREUR, le VENDEUR pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. L’ACQUEREUR devra, par ailleurs, indemniser l’AGENCE du préjudice causé, à hauteur du montant des honoraires prévus aux présentes. »

Enfin, s’agissant de la date de réitération selon acte authentique, il est indiqué que celle-ci doit intervenir « au plus tard le 31 août 2020 » et il est précisé que :

« La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

Invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de vingt-sept-mille euros (27 000 €).Ou poursuivre en justice la réalisation de la vente (…). »

Il ressort tant des écritures des parties que de leurs échanges préalablement au 29 septembre 2020, date de rendez-vous initialement convenue pour signer la réitération de la vente, que Mme [C] [K] a justifié du paiement courant des loyers des biens vendus.

En revanche, la demanderesse n’établit pas qu’elle a sollicité la société Adagio aux fins d’obtenir les renseignements conformes à la condition suspensive, relative à « [une] mesure visant à reporter, suspendre ou annuler ces paiements en raison notamment des mesures et conséquence sanitaires et économiques liées au COVID 19 ».

Or, s’il est exact que M. [X] [S] a sollicité le report du rendez-vous prévu le 29 septembre 2020 en présentant une demande de baisse du prix de vente de 20 000 euros en arguant d’une baisse potentielle de la rentabilité de son investissement, son courriel en date du 17 décembre 2020 mentionne la non-justification par la venderesse des mesures qu’aurait pris ou non l’exploitant s’agissant du report, de la suspension ou de l’annulation de paiement des loyers au titre de l’état d’urgence sanitaire.

Il découle de ces constatations que la condition suspensive n’a pas été réalisée et que le compromis de vente en date du 19 juin 2020 est devenu caduc.

Dès lors, Mme [C] [K] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

A l’inverse, il convient de faire droit à la demande formée par M. [X] [S] tendant à se voir restituer la somme de 12 600 euros versée à titre d’acompte laquelle sera ordonnée dans les termes du dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes de M. [X] [S]

Sur la demande de liquidation d’astreinte

En application de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, la demande tendant à dire que le tribunal de céans sera compétent pour la liquidation de l’astreinte ne se rattache à aucune demande principale relative au prononcé d’une astreinte et elle ne revêt pas le caractère d’une prétention. Il n’y sera donc pas répondu.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il n’est pas établi par M. [X] [S] que Mme [C] [K] aurait commis un abus de droit dans l’exercice de la défense de ses droits. En outre, il ne fournit aucun élément de nature à établir la nature ou l’étendue de son préjudice.

En conséquence, il sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Partie ayant succombé, Mme [C] [K] sera condamnée à payer les dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Partie tenue aux dépens, elle sera condamnée à prendre en charge les frais irrépétibles engagés dans la présente instance par M. [X] [S] qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, sa demande formée à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute Mme [C] [K] de ses demandes tendant à prononcer la résolution du compromis de vente conclu le 19 juin 2020 entre elle et M. [X] [S] portant sur les lots n° 90, 91 et 92 compris dans une résidence sise [Adresse 6] à [Localité 12], cadastrée section J, parcelles n° [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 5] ;

Déclare caduc le compromis de vente conclu le 19 juin 2020 entre Mme [C] [K] et M. [X] [S] portant sur les lots n° 90, 91 et 92 compris dans une résidence sise [Adresse 6] à [Localité 12], cadastrée section [Cadastre 10], parcelles n° [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 5] ;

Ordonne à la SCP Lodier et Bornet, notaire, de libérer la somme de 12 600 euros séquestrée entre ses mains, au profit de M. [X] [S] sur présentation de la minute du présent jugement ;

Condamne Mme [C] [K] à payer les dépens de la présente instance ;

Condamne Mme [C] [K] à payer à M. [X] [S] la somme de 2 000 euros à titre d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les plus amples demandes des parties.

signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT