TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 36]

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

26 Novembre 2025

N° RG 24/01113 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZFD2

N° Minute :

AFFAIRE

[B] [M] [I], [R] [C] [W]

C/

DRFIP IDF – PÔLE DE GESTION FISCALE 1

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [B] [M] [I]

[Adresse 31]

[Localité 35]

Monsieur [R] [C] [W]

[Adresse 31]

[Localité 35]

tous deux représentés par Maître Jean-sébastien DUMONT de la SELARL JEAN SEBASTIEN DUMONT AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J98

DEFENDERESSE

DRFIP IDF – PÔLE DE GESTION FISCALE 1

[Adresse 7]

[Localité 32]

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée le 08 Octobre 2025 en audience publique, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et les dossiers ayant fait l’objet d’un dépôt devant :

Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente

Thomas CIGNONI, Vice-président

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par courrier du 11 juin 2019, la direction départementale des finances publiques des Hauts-de-Seine a invité M. [R] [W] et Mme [B] [I] à déposer dans un délai de 30 jours leur déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) au titre de l’année 2018.

Par courrier du 27 septembre 2019 elle les a mis en demeure de déposer cette déclaration.

En l’absence de réponse, l’administration fiscale leur a adressé une proposition de rectification le 25 octobre 2022, retenant un actif net imposable à l’IFI 2018 d’un montant de 9 461 640 euros et concluant à un redressement d’un montant de 135 673 euros dont 9 383 euros d’intérêts de retard et 36 083 euros au titre de la majoration de 40% de l’article 1728-1-B du code général des impôts (CGI).

L’avis d’imposition a l’IFI de M. [W] et Mme [I] a été émis le 11 mai 2023.

Ces derniers ont déposé une réclamation contentieuse le 6 juin 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 octobre 2023, l’administration a partiellement accepté cette réclamation, retenant un actif net imposable de 6 062 576 euros entraînant un redressement de 65 544 euros dont 41 848 euros en droits, 4 352 euros d’intérêts de retard et 19 344 euros de majoration.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 janvier 2024, M. [W] et Mme [I] ont fait assigner la direction régionale des finances publiques d’Ile-de-France et du département de [Localité 37] (DRFIP) aux fins de contestation de ces sommes.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 janvier 2025, ils demandent au tribunal de :

constater que la valeur vénale de l’ensemble du patrimoine taxable à l’IFI détenu par les Contribuables était de 6 315 022 € au 1 er janvier 2018, entraînant un actif net imposable de 3 751 575 € ; prononcer un dégrèvement total de 101.121 €, dont 67.234 € en droits, 6.993 € au titre des intérêts de retard et 26.894 € au titre de la majoration de 40% ; condamner la Direction générale des Finances publiques à verser aux Contribuables la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la Direction générale des finances publiques aux entiers dépens.Dans ses dernières conclusions notifiées le 21 novembre 2024, la DRFIP demande au tribunal de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions et de les condamner aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé à leurs écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2025.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la valeur vénale des biens objets de la déclaration d’IFI 2018a. Sur les trois appartements de M. [K] sis [Adresse 19]

M. [W] et Mme [I] rappellent que les actifs imposables à l’IFI sont évalués suivant les règles en vigueur en matière de mutation par décès, soit à leur valeur vénale au jour du fait générateur de l’impôt, en application des articles 666 et 973 du CGI et qu’au sens de la doctrine de l’administration fiscale, en matière d’IFI, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel d’un bien déterminé, au 1er janvier de l’année d’imposition en tenant compte des données du marché et des particularités physiques, juridiques et économiques de ce bien. Ils considèrent que les valeurs vénales retenues par l’administration fiscale au 1er janvier 2018 ne correspondent pas au prix qu’ils auraient pu obtenir dans le cadre de négociations sur le marché immobilier à la date considérée, en prenant en compte deux termes de comparaison complémentaires. Ils évaluent la valeur vénale de ces trois appartements, à 114 862 euros chacun, devant faire l’objet d’une décote d’occupation de 20% la portant à 91 890 euros pour chacun des appartements, qui sont loués.

La DRFIP s’oppose à l’application d’une telle décote, exposant que le prix moyen au mètre carré de ces biens, d’une surface de 23 m² chacun, a été retenu à 5 368 euros et qu’un abattement de 15% a été appliqué sur la valeur globale réévaluée, pour tenir compte de la location, conformément à la jurisprudence de la Cour de Cassation. Elle rappelle que l’administration pour déterminer la valeur des biens mis en location admet des abattements allant de 5 à 40% selon les conditions particulières d’occupation et qu’il n’est pas justifié dès lors de ce que la décote devrait être portée à 20%, soulignant que l’abattement à hauteur de 15% a pu être validé par la jurisprudence.

Appréciation du tribunal

Aux termes de l’article 973 I du CGI, la valeur des actifs mentionnés à l’article 965 (IFI) est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.

En application des dispositions de l’article 761 du code général des impôts, pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, selon la déclaration détaillée et estimative des parties.

La valeur vénale d’un bien s’entend du prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de sa situation de fait et de droit à cette date (Com., 3 juin 2014, pourvois n° 13-18.180, 13-18.192).

La doctrine de l’administration fiscale retient ainsi (BOI-PAT-IFI-20-30-10 8 juin 2018 §30) que la valeur vénale est constituée par le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel d’un bien déterminé au 1er janvier de l’année d’imposition en tenant compte des données du marché et des particularités physiques, juridiques et économiques de ce bien.

L’administration a en l’espèce procédé selon la méthode dite de comparaison habituellement retenue en la matière pour évaluer un bien, et permettant de déterminer la valeur d’un bien par comparaison avec le prix de vente de biens intrinsèquement similaires, relatif à des ventes antérieures à la date de la mutation soumise à la formalité.

A cet égard, il est de principe en matière de perception des droits d’enregistrements, que la valeur vénale réelle d’un immeuble ne peut être déterminée sans qu’il soit procédé à des comparaisons tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires ; que cependant, cette exigence n’implique pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement, à ceux qui constituent l’objet du litige. ( Com. 12 janvier 1993)

Concernant les biens situés [Adresse 15], d’une surface de 23 m², situés en 1er, 3ème et 4ème étages, l’administration fiscale n’a pas émis de contestation relative aux termes complémentaires de comparaison soumis par les demandeurs et leur caractère intrinsèquement similaire, étant observé qu’ils sont situés en étage 1 et 4, d’une surface de 30 m² et sont à distance beaucoup plus rapprochée du bien concerné (293 et 223 mètres contre 1200, 950 et 1500 pour les trois termes retenus par l’administration fiscale). Il convient de les retenir, établissant le prix moyen au m² à 4 994 euros en lieu et place des 5 368 euros retenus par l’administration fiscale, soit une évaluation de 114 862 euros par bien en lieu et place des 123 464 retenus par l’administration fiscale.

S’agissant de la décote à appliquer en raison de l’occupation du bien, les demandeurs justifient par de la documentation, notamment issue du jurisclasseur relatif à l’impôt sur la fortune immobilière, que si l’importance de la décote appliquée en matière d’immeuble occupé par un locataire varie en fonction des données du marché et conditions particulières d’occupation, en matière d’impôt de solidarité sur la fortune, « il était communément admis que l’abattement pour occupation pouvait varier de 20% à 45% :

20% pour les immeubles dont la vocation normale est la location (appartements) ;45% lorsque la distorsion entre la valeur vénale et la valeur locative est maximale (habitations individuelles de grand standing bénéficiant d’une situation exceptionnelle. ». Il est précisé que plus le bail protégeait le locataire plus l’abattement pouvait être élevé, et qu’en tous les cas il ne pouvait s’agir d’un abattement forfaitaire mais d’une décote justifiable par l’intéressé au regard du marché.

L’auteur considère que ces solutions sont transposables en matière d’IFI.

S’il est exact comme s’en prévaut l’administration, qu’une décote limitée à 15% a pu être admise, notamment par l’arrêt de la chambre commercial de la Cour de Cassation du 16 janvier 2021 qu’elle cite (n°98-11545), il doit être observé que ledit arrêt relevait que pour retenir cette décote, le jugement attaqué précisait que ce pourcentage avait été déterminé en tenant compte de l’état et de la vétusté des immeubles. En l’espèce l’administration ne s’attache nullement à caractériser les conditions particulières de l’occupation justifiant ce pourcentage, inférieur à la valeur basse de la fourchette communément appliquée en la matière (20%).

Il convient donc de faire droit à la demande sur ce point et de fixer à 20% la décote appliquée du fait de l’occupation des biens par un locataire, portant la valeur vénale de chacun des trois biens sis [Adresse 16] à [Adresse 42] à 91 890 euros chacun.

b. Sur les deux appartements de M. [W] situés [Adresse 2] à [Adresse 42]

Les demandeurs contestent de même la valeur vénale telle que fixée par l’administration, en premier lieu au regard de trois termes complémentaires de comparaison. Ils soutiennent en outre l’application d’une décote de 20% du fait de l’occupation du premier bien par un locataire. Ils précisent ne pas appliquer de décote sur le second bien, d’une surface de 37 m², qui n’est pas loué.

La DRFIP précise avoir retenu un prix moyen au mètre carré de 5 400 euros et conteste dans les mêmes termes que précédemment l’application d’une décote d’un montant de 20% rappelant qu’une décote de 15% est admissible.

Appréciation du tribunal

Les demandeurs ont proposé trois termes de comparaison supplémentaires au sujet desquels il n’est élevé par l’administration fiscale aucune contestation particulière, notamment quant à leur caractère intrinsèquement similaire aux biens objet de l’évaluation. Ces biens, de surface comparable, sont en outre situés à plus faible distance du [Adresse 2] (29, 37 et 54 mètres contre 110 et 120 pour les termes de comparaison déjà retenus). Il y a lieu de retenir deux de ces nouveaux termes, qui concernent les biens des 16 et [Adresse 10], le [Adresse 28] ne présentant pas la même pertinence au regard de la date de vente (mars 2013), éloignée du 01 janvier 2018, en comparaison de tous les autres termes proposés, tant par l’administration fiscale que par les demandeurs (2016 ou 2017), et présente un prix au mètre carré très inférieur à celui mis au jour par les ventes de 2016 et 2017.

En considération des 5 termes retenus in fine, la moyenne au m² s’établit à 5 079 euros.

L’évaluation du bien d’une surface de 37 mètres carrés s’élève dès lors à 187 923 euros. Il n’est pas loué et n’a pas dès lors à faire l’objet d’une décote.

L’évaluation du bien d’une surface de 25 mètres carrés s’élève quant à elle à 126 975 euros, avec décote de 20% soit in fine 101 580 euros.

c. Concernant les parts détenues par la SCI 2PLH

Les demandeurs proposent de valoriser la SCI sur la base de la méthode mathématique (« VM ») et de productivité (« VP ») et de retenir la formule de pondération (3VM+1VP)/4 conformément à la jurisprudence de la Cour de Cassation en lieu et place de (4 VM + 1 VP)/5 comme proposé par l’administration. Ils précisent qu’une décote de 20% a été appliquée aux appartements loués. Ils retiennent au regard de termes de comparaison complémentaires à ceux retenus par l’administration fiscale, une valeur vénale de 590 038 euros, pour 100 parts sociales soit une valeur mathématique de 5 900 euros et la valeur de productivité déterminée par le service, soit 1 278 000 euros -valeur de productivité unitaire de 12.780 – soit, en application de la méthode de pondération susvisée, une valeur vénale de 7 620 euros la part.

Ils s’étonnent du maintien par l’administration fiscale de sa méthode de pondération de 4vm+1vp/5 au regard de la validation par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 9 février 2022 et par la cour d’appel de [Localité 37] le 23 janvier 2023 de la méthode 3vm+1vp/4.

Ils considèrent en outre que s’agissant d’une SCI une décote d’agrément de 10% est communément admise dès lors que les parts sociales ne peuvent être cédées à des tiers qu’avec l’agrément de tous les associés conformément aux dispositions de l’article 1861 du code civil. Ils contestent le caractère familial de la SCI invoqué en réponse par la DRFIP, précisant que ses deux associés n’ont aucun lien familial.

L’administration fiscale retient une valeur mathématique totale de la société de 754 719 euros soit 7 547 euros, en l’absence de passif. Elle conteste les termes de comparaison retenus par les requérants comme n’étant pas intrinsèquement similaires ainsi que l’exige la jurisprudence, en ce qu’ils sont trop anciens ou dotés d’une surface trop grande ou trop petite. Elle souligne que la formule de pondération retenue par ses soins n’est pas contredite par le guide de l’évaluation des titres non cotés puisqu’elle a été choisie en fonction des caractéristiques de la société concernée dont la valeur réside essentiellement dans ses biens immobiliers, justifiant ainsi de retenir de manière prépondérante la valeur mathématique.

Elle conteste l’application d’une décote d’agrément en présence d’une société familiale.

Appréciation du tribunal

En vertu de principes dégagés par un arrêt de la chambre commerciale de la Cour de Cassation en date du 16 décembre 1997 et réitérés depuis, la détermination de la valeur réelle des titres non cotés doit se faire à partir d’une prise en compte de tous les éléments permettant d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date à laquelle la cession est intervenue.

La jurisprudence a recours en priorité à la méthode par comparaison, lorsque certaines conditions sont remplies : identité de contexte juridique et économique (nature de l’activité, montant du capital, nombre de titres), caractère récent des termes de comparaison, nombre de titres comparables, prix ou valeur de comparaison normal.

À défaut, et seulement dans cette hypothèse, l’évaluation doit être faite en tenant compte des éléments propres à chaque opération, et non pas de façon abstraite (Com. 7 juill. 2009, no 08-14.855). Elle combine alors divers ratios tels que la valeur mathématique (valeur totale actualisée des actifs moins les dettes), la valeur de rendement (calculée à partir de la capitalisation des dividendes distribués aux associés), la valeur de productivité (calculée à partir de la capitalisation des résultats dégagés par l’activité : bénéfices nets, résultats courants après impôts).

En l’espèce, les parties s’accordent sur trois préalables :

L’absence de terme de comparaison constitués par des transactions réelles sur le marché portant sur des titres de la société ou intrinsèquement similaires et antérieurs à la date du 01 janvier 2018 ;La prise en compte dès lors, pour le calcul de la valeur des parts de la SCI, de sa valeur mathématique et de sa valeur de productivité ;L’évaluation faite de la valeur de productivité par l’administration fiscale.Leur désaccord porte sur la valeur mathématique retenue ainsi que la méthode de pondération retenue entre ces valeurs.

La valeur mathématique correspond à la valeur des biens détenus par la SCI, en l’espèce un immeuble sis [Adresse 21].

Les termes de comparaison complémentaires proposés par les demandeurs ne présentent pas, contrairement à ce que soulève l’administration, de caractéristiques éloignées des appartements de l’immeuble : leur surface sont du même ordre de grandeur que les appartements eux-mêmes (27 à 37m² pour les appartements de 24 à 36 m² ; 45 à 46 m² pour les appartements de 49 à 60m²) ainsi que les biens objet des termes de comparaison retenus par l’administration fiscale (20 à 36 m² pour les appartements de 24 à 36 m² ; 45 et 72 m² pour les appartements de 49 à 60 m²).

Il convient en revanche de noter que l’un présente une ancienneté excessive (1860) en comparaison de l’ensemble des autres termes de comparaison (qui ne remontent pas avant 1880) et qu’un autre ne précise pas de date de construction. Ces deux termes, relatifs aux biens sis [Adresse 11] et [Adresse 4], seront écartés s’agissant des biens de 24 et 36m². Celui relatif au bien du [Adresse 8] sera retenu.

S’agissant des appartements de 49 et 60m², les termes de comparaison proposés ne présentent pas de particularité d’ancienneté (1900 à 1920) en regard de ceux retenus par l’administration fiscale (1895 à 1913) pour une construction de 1925.

Le prix moyen au m² pour les deux appartements de 24 à 36m² du [Adresse 20] s’élève ainsi à 4 280,25 euros soit 102 726 euros pour le bien de 24m² et 154 089 euros pour le bien de 36 m².

Le prix moyen au m² pour les deux appartements de 49 et 60m² s’élève à 4 190 euros, soit 205 294 euros pour le bien de 49 m² et 251 380 euros pour celui de 60m².

La valeur vénale totale de l’immeuble sis [Adresse 20] s’élève ainsi à 713 489 euros en lieu et place des 754 719 euros retenus par l’administration, auxquels sont appliqués la décote de 20% liée à l’occupation des biens, pour les motifs précédemment exposés et en l’absence de contestation expresse et étayée sur ce point de la défenderesse. La valeur après décote s’élève ainsi à 603 775 euros.

La valeur mathématique de la SCI est ainsi de 603 775 euros par incorporation à l’actif net de la valeur réactualisée de l’immeuble au 1er janvier 2018, soit 6 038 euros par part (100 parts).

La valeur de productivité telle que retenue par l’administration n’est pas contestée par les demandeurs soit 1 278 000 euros soit 12 780 euros par part.

L’administration fiscale a alors retenu une combinaison des méthodes tenant compte de la nature de la SCI et du pourcentage des titres à valoriser, précisant que conformément aux préconisations du Guide de l’évaluation édité par la DGFIP, la valeur de la société résidant essentiellement dans ses biens immeubles, la combinaison des approches patrimoniale et par la rentabilité retiendra de manière prépondérante la valeur mathématique, dans les proportions suivantes : (4VM+ 1VP)/5.

Cette approche demeure revendiquée par l’administration dans la présente instance pour les mêmes motifs, qui sont pertinents. Les demandeurs ne justifient pas, pour solliciter l’application d’une autre méthode de pondération, de caractéristiques particulières de la SCI qui le justifieraient, ni ne contestent le lien étroit entre la valeur de la société et celle de ses biens immeubles, ni dès lors, la prépondérance à accorder à la valeur mathématique dans la pondération à opérer, conformément au raisonnement de l’administration.

La seule circonstance que la méthode (3VM+1VP)/4 ait été appliquée par la Cour de Cassation dans un arrêt récent (Cass.com 9 février 2022 n°19-22.861) et par la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 23 janvier 2023 n’est nullement de nature à justifier qu’elle soit retenue en l’espèce dès lors qu’il ressort des motivations de ces arrêts que la méthode a été retenue au visa de caractéristiques concrètes, spécifiques à chacune des sociétés concernées (évaluation de titres minoritaires, pour exemple, dans le cas de la SCI objet de l’arrêt de la cour d’appel de Paris), lesdites décisions ne pouvant dès lors être interprétées comme préconisant un recours systématique à cette pondération en matière de valorisation de parts sociales de SCI.

Il y a lieu par conséquent de retenir la méthode appliquée par l’administration fiscale, pour des motifs pertinents, étayés par les orientations du Guide d’évaluation, soit (4 VM + 1 VP) /5, établissant une valeur vénale de 7 386 euros par part. Il est observé au surplus que la valeur vénale des parts ainsi retenue est inférieure à celle résultant de la méthode préconisée par les demandeurs et par conséquent, à leur demande. Il convient dès lors de se limiter aux termes de la demande et de retenir une valeur vénale de 7 620 euros.

S’agissant de la décote d’agrément sollicitée, il ressort de l’extrait du Guide de l’évaluation des entreprises et des titres de société de 2006 produit par les demandeurs que « certaines réglementations juridiques ou statutaires peuvent constituer une cause de moins-value dont l’importance dépend du contenu et de la porte exacte de leurs dispositions », notamment : « les parts sociales ne sont pas des titres librement négociables. Les statuts peuvent aménager les restrictions législatives imposées pour la cession à des tiers. Ainsi, pour les sociétés civiles, si l’article 1861 du code civil indique que les parts sociales ne peuvent être cédées à des tiers qu’avec l’agrément de tous les associés, il prévoit également que les statuts peuvent convenir que l’agrément sera obtenu à une majorité, ou qu’il peut être accordé par le gérant (…) En général seuls les titres minoritaires peuvent être affectés par les clauses d’agrément légales ou statutaires. S’agissant d’agréments unanimes, les titres majoritaires peuvent également être affectés, sauf bien entendu si le paquet de titres concerné constitue la quasi-totalité du capital social. Il est possible pour les titres affectés par la clause d’agrément de retenir un abattement de 10% (cf Cour de Cassation, arrêt [D] 1er avril 1997) ».

Il est constant en l’espèce et ressort des statuts que « toutes les cessions de parts, même entre associés, ascendants et descendants et entre conjoints n’interviennent qu’après agrément du cessionnaire proposé par les associés se prononçant à l’unanimité ». Cette clause d’agrément affecte donc les titres de M. [W], qui détient 50% du capital social, en raison de l’unanimité requise, ce quelles que soient les liens familiaux susceptibles d’exister entre cédant et cessionnaire. Le moyen tiré par l’administration fiscale, de ce que la SCI 2PLH serait une SCI familiale, n’est dès lors pas opérant, étant relevé en tout état de cause que ce caractère familial, contesté, n’est nullement démontré. Il convient dès lors de retenir une décote d’agrément de 10%, portant la valeur unitaire des parts sociales à 6 858 euros.

La valeur vénale des parts détenues par Monsieur [W] dans la SCI 2PHL est ainsi de 342 900 euros (6 858 x 50 parts). Il convient toutefois comme précédemment de se limiter aux demandes formulées, au titre desquelles les demandeurs retiennent la somme de 342 913 euros.

d. Sur les biens immobiliers détenus à [Localité 43] par Mme [I]

Les demandeurs font valoir, comme précédemment, que des termes complémentaires de comparaison doivent être retenus et qu’une décote de 20% doit être appliquée pour tenir compte de la situation locative.

La DRFIP conteste la décote pour les mêmes motifs que précédemment.

Appréciation du tribunal

En l’absence de contestation expresse et argumentée de l’administration fiscale, les termes de comparaison complémentaires proposés par les demandeurs concernant les 4 biens dont Mme [I] est propriétaire à [Localité 45] seront retenus, à l’exception :

— d’un terme relatif à une vente de 2013 (bien sis [Adresse 28]) en raison de la distance temporelle entre cette vente et le 01 janvier 2018 ainsi qu’entre cette vente et les ventes objet des autres termes de comparaison retenus, pour l’ensemble des biens (2016 à 2017) ;

— du [Adresse 9], dont les caractéristiques propres autres que la surface et la date de vente ne sont pas connues, et qui constitue le terme de comparaison le moins-disant en matière de prix au m².

Les autres termes portent sur des biens intrinsèquement similaires, de manière générale plus proches géographiquement des biens concernés de Mme [I] que les biens faisant l’objet des termes de comparaison retenus par l’administration.

Les décotes réclamées de 20% liées à l’occupation du bien seront appliquées, pour les mêmes motifs que ceux retenus précédemment concernant les biens de M. [W] dès lors que l’administration fiscale ne justifie pas davantage par des conditions particulières concrètes d’occupation la limitation à 15% de la décote appliquée.

Il s’ensuit que les valeurs à retenir sont :

— pour le bien sis [Adresse 1], 4 608 euros de prix moyen au m² soit 147 466 euros et 117 973 euros après décote ;

— pour le bien sis [Adresse 17], 5 337 euros de prix moyen au m² soit pour 28 m² 149 455 euros et 119 564 euros après décote ;

— pour le bien sis [Adresse 34], 4 658 euros de prix moyen au m² soit pour 30m² 139 755 euros et 111 804 euros après décote ;

— pour le bien sis [Adresse 2], 5 078 euros de prix moyen au m² soit pour 38 m² 192 994 euros et 154 395 euros après décote.

e. Sur les biens détenus par l’intermédiaire de la SCI Logis Nord

Les demandeurs proposent des termes de comparaison supplémentaires et l’application de la méthode précédemment exposée de (3 vm + 1 vp) /4, et retiennent une valeur mathématique de la SCI différente de celle de l’administration fiscale et revendiquent également l’application de la décote d’agrément.

S’agissant du bien sis [Adresse 25] à [Adresse 44], ils sollicitent l’application d’une décote de 45% au motif que l’immeuble en cause est situé au cœur de [Localité 43], à 90m de la [Adresse 38] notoirement connue comme étant le point de deal historique de la ville, emportant des conséquences graves notamment un climat de terreur et l’occupation de halls d’immeubles par des guetteurs. Ils évoquent des fusillades devenues habituelles et une crainte permanente des habitants, qu’ils estiment documenter suffisamment. Ils avancent que certains étages de l’immeuble sont totalement inhabitables, sans plancher, les poutres étant apparentes, que l’immeuble était pour partie en chantier en 2018, qu’il demeure dans cet état depuis des années en l’absence de propositions d’artisan pour réaliser les travaux compte tenu du contexte. Ils considèrent ainsi que le bien est quasi invendable dans une telle configuration.

S’agissant des deux autres biens sis [Adresse 3] et [Adresse 14] à [Localité 40], ils sollicitent l’application d’une décote de 20% pour tenir compte de la situation locative.

L’administration fait valoir que les termes de comparaison que souhaitent ajouter les demandeurs à ceux retenus par ses soins ne sont pas similaires au bien litigieux (trop petit). Elle conteste l’application de la décote de 20% pour les motifs déjà exposés.

Elle ajoute que les pièces versées aux débats ne permettent pas de rendre compte de l’état réel et spécifique du bien en l’absence de devis et factures de travaux.

Appréciation du tribunal

— sur les biens situé [Adresse 26] terme de comparaison complémentaire proposé par les demandeurs ne sera pas retenu comme pertinent en ce qu’il est d’une surface de 25 m² tandis que les biens évalués concernés présentent des surfaces de 30 à 39 m², comme l’a relevé l’administration fiscale, qui a retenu 3 termes de 28 à 39m². Ils ne peuvent être considérés dans ces conditions comme intrinsèquement similaires.

Il n’est pas sollicité d’ajout de termes de comparaison pour les biens de la tranche 40m²-57m² situés à cette adresse.

Ces termes de comparaison dégagent les moyennes de prix suivantes au m² :

—  4 509 euros pour les biens de la tranche 30-39 m²;

—  4 828 euros pour les biens de la tranche 40- 57m².

Les demandeurs établissent par ailleurs les nuisances et le risque sécuritaire qu’ils invoquent, par des articles de presse, faisant état de l’existence d’un point de deal ancré, sans cesse renouvelé, [Adresse 38] et très proche de l’immeuble du [Adresse 25], par des échanges de courriels et courriers de riverains de la [Adresse 39] (au sujet de l’immeuble du [Adresse 22] notamment, cf infra), des courriers de congé de locataires du [Adresse 22] faisant état d’une lassitude quant à l’état de l’immeuble ou d’une agression par « un des guetteurs locaux », ou encore un courrier du maire de [Localité 43] aux résidents de la place du 8 mai 1945 déplorant une fusillade intervenue le 4 octobre 2020 et annonçant des actions et une réunion de quartier. L’ensemble de ces documents fait également apparaître que l’immeuble sis [Adresse 23] est investi par le trafic de stupéfiants. Un courrier du préfet de Seine-[Localité 41] répond aux préoccupations relayées à propos de cet immeuble et indique que la rue « fait partie de la zone de sécurité prioritaire, un dispositif de sécurité spécifiquement chargé de lutter contre le trafic de stupéfiants dans plusieurs secteurs de la ville, précisant que la [Adresse 38] et la [Adresse 39] bénéficient d’une attention particulière des services de police qui mènent des contrôles quotidiens aux abords de la [Adresse 39] ».

Il s’ensuit que les conditions particulières liées à la localisation du quartier, aux nuisances et au risque pour la sécurité des riverains que présente l’implantation du trafic de stupéfiants à grande proximité de l’immeuble concerné sont documentées et doivent être prises en compte par l’application d’une décote.

Les photographies produites quant à l’état de l’immeuble lui-même ne sont en revanche pas suffisamment circonstanciées, localisées et datées pour y être reliées et retenues comme probantes.

Il est relevé par ailleurs que parmi les termes de comparaison retenus par l’administration fiscale figurent (pour la catégorie 30-39m²) deux biens situés [Adresse 29], présentant un prix au m² de 3 744 euros pour l’un, 4 893 euros pour l’autre, montrant que des biens très proches (130 et 190 mètres de distance) ont pu se vendre à ces prix en dépit des conditions particulières de localisation susvisées. Dans ces conditions le pourcentage de décote sollicité n’est pas justifié et la décote doit être fixée à 25%.

Il s’ensuit que les valeurs vénales des biens du [Adresse 27] sont les suivantes :

—  101 452 euros chacun pour les deux biens de 30 m² ;

—  114 979 euros chacun pour les deux biens de 34 m² ;

—  131 888 euros pour le bien de 39 m² ;

—  144 840 euros pour le bien de 40m² ;

—  206 397 euros pour le bien de 57 m².

— Sur les biens du [Adresse 14]

Les termes de comparaison complémentaires proposés par les demandeurs ne seront pas retenus comme pertinents en ce qu’ils portent sur des biens d’une surface trop importante (35 à 40 m²) en comparaison des biens considérés pour l’évaluation (19 et 25 m²) ainsi que l’a relevé l’administration fiscale. Ils ne peuvent être considérés dans ces conditions comme intrinsèquement similaires.

Le prix moyen au mètre carré (5 345 euros) et la valeur vénale (101 555 et 133 625 euros) sont donc ceux retenus par l’administration fiscale, auxquels il convient toutefois, pour les motifs déjà exposés, d’appliquer une décote de 20% en lieu et place de la décote de 15 % appliquée sans justification particulière.

Les valeurs vénales à retenir s’élèvent donc à :

106 900 euros pour le bien de 25 m² ;81 244 euros pour le bien de 19 m².

Sur les biens du [Adresse 3] à [Adresse 46] le bien de 30m² les termes de comparaison complémentaires proposés par les demandeurs seront retenus, étant observé que les deux appartements sont en premier étage et non en RDC comme l’invoque à tort l’administration, qui n’établit pas dès lors la nécessité de ne comparer que des biens situés en rez-de-chaussée. Les autres caractéristiques des biens sont intrinsèquement similaires, outre qu’ils sont plus proches en distance et en surface que d’autres termes de comparaison de l’administration. Le prix moyen au m² est donc de 4 706 euros.

Pour le bien de 43 m², l’un des termes de comparaison ([Adresse 30]) ne précise aucune année de construction. Il sera écarté comme n’étant pas intrinsèquement similaire. Le second terme de comparaison, non expressément contesté en défense, est en revanche de surface, année de construction similaires. Il sera retenu. Le prix moyen au m² est ainsi de 4 716 euros.

Une décote de 20% est appliquée sur les deux biens du fait de leur occupation, l’administration ne justifiant pas de sa limitation à 15%.

Il s’ensuit que la valeur vénale des appartements du [Adresse 6] s’élève à :

162 247 euros pour le bien de 43 m² ;112 886 euros pour le bien de 30 m².S’y ajoutent les trois locaux commerciaux dont la valeur vénale n’est pas contestée par les demandeurs, à hauteur de 630 860 euros au total.

Sur la méthode de pondération et la décote

La valeur mathématique de la SCI s’élève en conséquence à 2 010 124 euros, soit 20 101 euros par part.

Pour les mêmes motifs que précédemment exposés s’agissant de la méthode de pondération, en l’absence de systématisme de l’application de la méthode préconisée par les demandeurs et de tous moyens de fait relatifs aux caractéristiques spécifiques de la SCI Les Logis du Nord qui soit de nature à remettre en cause l’approche retenue par l’administration d’une prépondérance particulière donnée à la valeur mathématique au regard de l’objet de la SCI et de son socle principal de valeur de la société.

L’application de la méthode (4VM+1VP)/5 à l’aide des valeurs vénales ci-dessus revues et de la valeur de productivité non contestée de 28.285 euros par part conduit à un résultat de 21 738 par part.

Les statuts de la SCI Les Logis Nord prévoient en leur article 15 que « toutes les cessions de parts, même entre associés, ascendants et descendants et entre conjoints n’interviennent qu’après agrément du cessionnaire proposé par les associés se prononçant à la majorité à l’unanimité ». Cette stipulation apparaît affectée d’une erreur matérielle mais fait référence à une unanimité. M [W] détenant en tout état de cause 95% des parts du capital de la société et Mme [I] 5%, le paquet de titres concerné par l’évaluation constitue la totalité du capital social et n’est dès lors pas affecté, comme le rappelle le Guide de l’évaluation susvisé sur ce point, par la clause d’agrément.

Il n’y a pas lieu par conséquent de faire droit à la demande d’application d’une décote de 10% à ce titre.

La valeur de la société est par conséquent évaluée à 2 173 800 euros.

f. Sur les biens détenus par la SCI Norinvest

Les demandeurs contestent les valeurs retenues par l’administration concernant les appartements détenus par la SCI, considérant qu’elles ne tiennent pas compte de l’environnement géographique très défavorable de l’immeuble, qui est le « four » de Saint-Ouen, à savoir le point de vente du quartier. Ils considèrent en rapporter largement la preuve. Ils retiennent donc une décote de 50%, estimant que le service en retenant une décote de 5% « à titre de conciliation » n’a pas pris la mesure de l’ampleur de la situation. Ils défendent pour les motifs déjà exposés une méthode de pondération différente et une décote d’agrément de 10%.

L’administration rappelle que les termes de comparaison choisis se situent dans le même environnement que leurs leur bien et qu’une décote de 5% a été appliquée, que si les divers témoignages établissent certes un environnement défavorable, cela n’est pas suffisant pour retenir une décote d’une telle ampleur.

Appréciation du tribunal

Sur la valeur vénale des biens de la SCILa SCI Norinvest détient la majorité des biens d’un immeuble situé au [Adresse 24], à hauteur de 26 appartements et 1 local professionnel.

Les termes de comparaison ont été regroupés par fourchettes de surface.

S’agissant des appartements de 13 à 22 m², les demandeurs proposent l’ajout de 2 termes de comparaison sur lesquels il n’est pas élevé de contestation. Ils seront retenus comme pertinents s’agissant de biens intrinsèquement similaires (date de construction, surface) et en outre beaucoup plus proches de l’adresse des biens évalués (20 mètres et 79 mètres contre 800 à 1000 pour les termes initialement retenus). Le prix moyen au mètre carré s’élève ainsi à 4 129 euros pour cette catégorie d’appartements.

S’agissant des appartements de 28 à 37 m², le terme de comparaison supplémentaire sera retenu pour les mêmes motifs et en l’absence de contestation argumentée. Le prix moyen au m² s’élève donc à 5 150 euros pour cette catégorie.

S’agissant enfin des appartements de 38 à 48 m², le terme de comparaison complémentaire sera retenu pour les mêmes motifs étant relevé sa particulière proximité avec l’immeuble évalué. Le prix moyen au m² s’élève ainsi à 4 543 euros.

L’immeuble étant situé à plus grande proximité encore de la place occupée par le trafic de stupéfiants précédemment décrit et se trouvant davantage encore au cœur de ce trafic comme étant non seulement à proximité mais investi par des individus s’y livrant, et occupant les alentours et l’immeuble lui-même, ainsi qu’il ressort des éléments susvisés provenant de riverains et locataires, du maire, et du préfets (pièces N°19 et 20 en demande), il convient d’appliquer une décote liée à cette localisation particulière engendrant nuisances et risques de sécurité et à ses répercussions sur la valeur de l’immeuble.

Il est par ailleurs relevé que trois biens objet des termes de comparaison communiqués sont situés [Adresse 39] non loin de cet immeuble du [Adresse 22] et que tous présente un prix au m² nettement inférieur à ceux d’autres rues plus éloignées (3 408 euros de prix moyen au m² pour ces trois biens de surface différente situés [Adresse 39], contre 4 910 euros pour l’ensemble des autres biens comparés retenus par l’administration fiscale, dans des rues distinctes et éloignés de plusieurs centaines de mètres à un kilomètre du [Adresse 23]).

Ces biens de la [Adresse 39] ont toutefois été pris en compte dans l’établissement du prix moyen au m². Une décote de 35% sera par conséquent appliquée.

Il en résulte les valeurs vénales suivantes :

Pour les deux biens de 13 m² : 34 891 euros chacun ;Pour le bien de 22 m² : 59 045 euros ;Pour les deux biens de 31 m² : 103 772 euros chacun ;Pour le bien de 30 m² : 100 425 euros ;Pour le bien de 28 m² : 93 730 euros ;Pour le bien de 34 m² : 113 815 euros ;Pour le bien de 35 m² : 116 139 euros ;Pour le bien de 37 m² : 123 857 euros ;Pour les 9 biens de 38 m² : 112 212 euros ;Pour les deux biens de 40 m² : 118 118 euros ;Pour le bien de 45 m² : 132 883 euros ;Pour les 4 biens de 48 m² : 141 742. S’y ajoute le local commercial d’une valeur vénale non contestée de 287 782 euros.

Sur la pondérationLa valeur mathématique de la SCI s’élève en conséquence, en l’absence de passif à déduire, à 3 118 114 euros soit 31 181 euros par part.

La valeur de productivité (23 513 euros par part) n’est pas contestée.

Pour les mêmes motifs que précédemment exposés s’agissant de la méthode de pondération, en l’absence de systématisme de l’application de la méthode préconisée par les demandeurs et de tous moyens de fait relatifs aux caractéristiques spécifiques de la SCI Norinvest qui soit de nature à remettre en cause l’approche retenue par l’administration d’une prépondérance particulière donnée à la valeur mathématique au regard de l’objet de la SCI et de son socle principal de valeur de la société.

L’application de la méthode (4VM+1VP)/5 à l’aide des valeurs susrappelées conduit à un résultat de 29 647 euros.

Les statuts de la SCI Norinvest prévoient en leur article 15 la même stipulation que pour la SCI Logis du Nord, à savoir que « toutes les cessions de parts, même entre associés, ascendants et descendants et entre conjoints n’interviennent qu’après agrément du cessionnaire proposé par les associés se prononçant à la majorité à l’unanimité ». Cette stipulation apparaît affectée d’une erreur matérielle mais fait référence à une unanimité. M [W] et Mme [I] détenant en tout état de cause chacun 50% des parts du capital de la société, le paquet de titres concerné par l’évaluation constitue la totalité du capital social et n’est dès lors pas affecté, comme le rappelle le Guide de l’évaluation susvisé sur ce point, par la clause d’agrément.

Il n’y a pas lieu dès lors à décote d’agrément.

La valeur de la SCI peut ainsi être évaluée à 2 964 700 euros.

2 – Sur le dégrèvement

Il résulte de ce qui précède que la valeur des biens des demandeurs à prendre en compte au titre de l’IFI est ainsi décomposée :

Biens de M. [W] :

3 appartements au [Adresse 18] : 275 670 euros ;2 appartements au [Adresse 5] : 289 503 euros ;4 appartements au [Adresse 13] : 782 100 euros (valeur non contestée dans le cadre de la présente instance) ; 50 parts de la SCI 2PLH : 342 913 euros ;Biens de Mme [I] :

Appartement du [Adresse 1] : 117 973 euros ;Appartement du [Adresse 17] : 119 564 euros ;Appartement du [Adresse 33] : 111 804 euros ;Appartement du [Adresse 2] : 154 395 euros ;Appartement du [Adresse 12] : 142 200 euros (valeur non contestée dans le cadre de la présente instance) ;Biens de Mme [I] et M [W] :

100 parts de la SCI LOGIS NORD : 2 173 800 euros ;100 parts de la SCI NORINVEST : 2 964 700 euros.Le total des actifs détenus par M [W] et Mme [I] s’élève ainsi à 7 474 622 euros.

L’administration a accepté la prise en compte du passif établi par les contribuables, à hauteur de 2 563 447 euros. L’actif net s’élève ainsi à 4 911 175 euros.

L’IFI théorique sur cette base s’élève à la somme de 34 802 euros ainsi décomposée :

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine (imposable à l’IFI)

Taux d’IFI

Moins de 800 000 €

0% : 0 euros

De 800 000 € à 1 300 000 €

0, 50% : 2500 euros

De 1 300 000 € à 2 570 000 €

0,70% :8 890 euros

De 2 570 000 € à 5 000 000 €

1% : 23 412 euros

De 5 000 000 € à 10 000 000 €

1,25% : 0

Au-delà de 10 000 000 €

1, 50% : 0

La base imposable s’élève ainsi à 4 911 175 – 34 802 soit 4 876 373 euros.

L’IFI s’élève sur cette base à 34 454 euros ainsi décomposés :

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine (imposable à l’IFI)

IFI (selon taux du tableau précédent)

Moins de 800 000 €

0 euros

De 800 000 € à 1 300 000 €

2500 euros

De 1 300 000 € à 2 570 000 €

8 890 euros

De 2 570 000 € à 5 000 000 €

23 064 euros

De 5 000 000 € à 10 000 000 €

0

Au-delà de 10 000 000 €

0

Les intérêts de retard au taux global de 10,40 % (pourcentage retenu et appliqué par l’administration fiscale ab initio au regard du nombre de mois de retard) s’élèvent donc sur cette base à 3 583 euros et la majoration de 40% à 13 781 euros.

Le total réellement dû à l’administration fiscale s’élève ainsi à 51 818 euros en lieu et place des 135 673 euros retenus par celle-ci. Le dégrèvement doit donc s’élever à 83 855 euros en lieu et place des 63 617 euros accordés par l’administration, dont 5 799 euros en intérêts de retard, 22 302 euros en majoration et 55 754 euros en droits.

3. Sur les demandes accessoires

L’article R*207-1 du livre des procédures fiscales précise que, lorsqu’une réclamation contentieuse est admise en totalité ou en partie, les frais de signification ainsi, le cas échéant, que les frais d’enregistrement du mandat sont remboursés.

L’article L207 du même livre dispose que lorsqu’une réclamation contentieuse est admise en totalité ou en partie, le contribuable ne peut prétendre à des dommages-intérêts ou à des indemnités quelconques, à l’exception des intérêts moratoires prévus par l’article L. 208.

Ces textes ne dérogent pas aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile précité (Com., 22 juillet 1986, pourvoi n° 84-17.596), et ne limitent pas la possibilité pour le juge de mettre à la charge de l’administration des sommes non-comprises dans les dépens au titre des frais exposés pour les besoins de la procédure.

L’administration fiscale succombant en l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge du Directeur régional des finances publiques les dépens mentionnés à l’article R*207-1 du livre des procédures fiscales et de condamner celui-ci à payer à M [W] et Mme [I] la somme de 2 000 au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour du délibéré,

Prononce un dégrèvement total de 83 855 euros dont 55 754 euros en droits, 22 302 euros au titre de la majoration de 40% et 5 799 euros en intérêts de retard au titre de l’impôt sur la fortune immobilière de M [W] et Mme [I] sur l’année 2018 ;

Condamne le Directeur général des finances publiques, poursuites et diligences du directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de [Localité 37] aux dépens mentionnés à l’article R. 207-1 du livre des procédures fiscales ;

Condamne le Directeur général des finances publiques, poursuites et diligences du directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de [Localité 37], à payer à M [W] et Mme [I], la somme de 2 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,