TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

23 Janvier 2025

N° RG 21/07542 – N° Portalis DB3R-W-B7F-W33Y

N° Minute :

AFFAIRE

[B] [Y] [R], [W] [H] [O] [T] épouse [R]

C/

S.A.S. LEXPERT-IMMO

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [Y] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [W] [H] [O] [T] épouse [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Maître Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R175

DEFENDERESSE

S.A.S. LEXPERT-IMMO

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Laurène WOLF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G02

L’affaire a été débattue le 21 Novembre 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Timothée AIRAULT, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge, magistrat chargé du rapport

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 29 octobre 2020, M. [B] [R] et Mme [W] [T] épouse [R] ont acquis auprès de Mme [E] [M], pour la somme de 3 090 000 euros, les lots n°130, 132, 144 et 173 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], correspondant à un appartement, une cave et un emplacement de garage.

Dans le cadre de cette vente, la société par actions simplifiée Lexpert-immo a établi à la demande de Mme [M] un certificat de superficie mentionnant une surface de 239,55 mètres carrés pour l’appartement constitué des lots n°130 et 132 réunis. Cette surface a été reprise au sein de l’acte authentique précité.

Lui reprochant une erreur de mesurage, par acte judiciaire du 7 septembre 2021, les époux [R] ont fait assigner la société Lexpert-immo devant ce tribunal aux fins essentiellement d’obtenir réparation de leur préjudice.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 20 juin 2022, M. [B] [R] et Mme [W] [T] épouse [R] demandent au tribunal de :

— les recevoir en leurs demandes et les juger bien fondées,

— condamner la société Lexpert-immo à leur verser la somme de 130 000 euros au titre de la perte de chance d’acheter leur bien à un moindre prix et de la perte de chance de revendre leur bien au même prix pour une superficie moindre,

— condamner la société Lexpert-immo à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Fondant leur demande de dommages et intérêts sur l’article 46 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les époux [R] font valoir que la société Lexpert-immo, qui était tenue d’une obligation de résultat, a commis une erreur de mesurage de 9,95 mètres carrés, ce au vu de la surface réelle moindre de l’appartement telle que mesurée par les sociétés Geometris et SDA. Ils évaluent leur préjudice au regard de l’importance de l’erreur de mesurage, du caractère tendu du secteur immobilier à [Localité 6], du prix au mètre carré dans leur rue, estimé à 12 900 euros, et du prix au mètre carré auquel ils ont acheté leur appartement, à savoir 13 450 euros.

En réponse aux moyens développés par la défenderesse, ils indiquent avoir fait réaliser des travaux d’aménagement postérieurement aux mesures effectuées par la société SDA. Ils ajoutent que les mesures prises par la société Geometris n’ont pas tenu compte des restrictions imposées par la loi Carrez et qu’elles auraient dès lors dû être supérieures à celles mentionnées par la société Lexpert-immo. Encore, ils prétendent que le seuil de 5 % prévu à l’article 46 précité s’applique uniquement à l’action en diminution du prix de vente engagée par l’acquéreur à l’encontre du vendeur. Enfin, ils excluent la prise en compte de la superficie de la cave, de la place de parking et des balcons en vertu de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation relatif à la surface habitable, même s’ils admettent que ces éléments peuvent valoriser un bien.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2023, la société Lexpert-immo demande au tribunal de :

— débouter Mme et M. [R] de l’intégralité de leurs demandes,

— les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Lexpert-immo considère que sa condamnation peut seulement être sollicitée sur le fondement de la responsabilité délictuelle, les demandeurs étant tiers au contrat conclu avec Mme [E] [M]. Or, selon elle, ces derniers n’établissent aucune erreur. A cet égard, elle soutient qu’il n’est pas démontré que les mesurages effectués par les sociétés Geometris et SDA seraient corrects, que les mesurages de la société Geometris, qui ne sont pas conformes aux dispositions de la loi Carrez, ne tiennent pas compte de toutes les surfaces et que les époux [R] ont fait réaliser des travaux de rénovation et de réaménagement postérieurement à ses propres mesurages. Elle ajoute que la surface mentionnée dans l’acte de vente n’est pas supérieure de plus de 5 % à la surface mesurée postérieurement aux travaux précités, la différence s’élevant à 4,15 %, de sorte qu’en application de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, aucune indemnisation ne peut être sollicitée. A tout le moins, elle fait valoir que les demandeurs ne justifient ni du principe, ni du montant du préjudice qu’ils allèguent, le prix d’un bien immobilier n’étant pas établi uniquement au regard du nombre de mètres carrés, l’appartement en cause présentant un caractère exceptionnel, le prix au mètre carré tenant compte des surfaces hors loi Carrez, telles que la cave, le double emplacement de parking et les balcons, et la perte de chance invoquée étant très faible compte tenu des caractéristiques du bien et de la pression immobilière.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 28 mars 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « recevoir » et « juger bien fondées » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

1 – Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 46, alinéas 1, 2, 3 et 7, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 précité est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l’égard d’un tiers au contrat lorsqu’il lui cause un dommage. Le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement (Ass. plén., 13 janvier 2020, pourvoi n° 17-19.963).

En l’espèce, l’acte authentique de vente précise, sur la base du certificat de superficie établi le 8 juin 2019 par la société Lexpert-immo à la demande de la venderesse, que la superficie des lots n°130 et 132 réunis en un appartement est de 239,55 mètres carrés.

Les époux [R] estiment que cette mention est erronée et que la superficie de leur appartement est moindre.

Au soutien de cette affirmation, ils communiquent un plan de superficie daté du 17 novembre 2020, émanant de la société Geometris, qui indique une surface de 230,98 mètres carrés.

S’il n’est pas établi que ce plan aurait été réalisé selon les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 4-1 de son décret d’application, il est corroboré par le certificat de superficie daté du 9 décembre 2020, émanant de la société SDA, qui évoque une surface de 229,60 mètres carrés.

La société Lexpert-immo ne peut utilement remettre en cause la pertinence de ces deux mesurages au regard des travaux qui ont été réalisés au sein de l’appartement des demandeurs, lesdits travaux, qui ont fait l’objet d’un devis daté du 10 décembre 2020 et signé le 17 décembre 2020, étant nécessairement postérieurs aux mesurages.

Il résulte ainsi de ces éléments concordants que la société Lexpert-immo a commis une erreur de mesurage de plus de 8 mètres carrés, laquelle constitue un manquement contractuel vis-à-vis de la venderesse et un fait illicite à l’égard des époux [R].

Il convient de préciser qu’il est indifférent que cette erreur soit inférieure au seuil de 5 % prévu à l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ledit seuil étant applicable aux seuls rapports entre le vendeur et l’acquéreur en cas d’action en diminution du prix.

Toutefois, les époux [R] ne prouvent pas que le fait illicite reproché leur aurait causé un préjudice, procédant sur ce point par simple voie d’affirmation.

En particulier, ils ne versent aux débats aucun élément permettant d’établir qu’ils auraient pu acheter les lots de copropriété susvisés à un prix moindre ou qu’ils pourraient être contraints de les revendre à un prix moindre, étant relevé que le prix au mètre carré n’est pas le seul élément pris en compte dans la détermination du prix de vente d’un bien immobilier.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

2 – Sur les frais du procès

2.1 – Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [R], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance.

2.2 – Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les époux [R], condamnés aux dépens, seront déboutés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et devront verser à la société Lexpert-immo une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE M. [B] [R] et Mme [W] [T] épouse [R] de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [B] [R] et Mme [W] [T] épouse [R] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [B] [R] et Mme [W] [T] épouse [R] à payer à la société par actions simplifiée Lexpert-immo la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [B] [R] et Mme [W] [T] épouse [R] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT