Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 25/00046 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CAJ

JUGEMENT

DU : 07 Mai 2025

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH

C/

[F] [T]

[R] [Z] épouse [T]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 07 Mai 2025

Jugement rendu le 07 Mai 2025 par Virginie VANDESOMPELE, juge des contentieux de la protection désignée par ordonnance modificative du président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer en date du 27 février 2025, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d'[K] [N], auditrice de justice, et de [C] [P], adjointe administrative stagiaire ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Fabien REMBOTTE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [T]

demeurant [Adresse 4]

comparant

Mme [R] [Z] épouse [T]

née le 02 Septembre 1972 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 4]

comparante

DÉBATS : 06 Mars 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00046 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CAJ et plaidée à l’audience publique du 06 Mars 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 07 Mai 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 février 2014, avec prise d’effet le 1er mars 2014, la société Habitat Hauts-de-France ESH a consenti un bail d’habitation à M. [F] [T] et Mme [R] [Z] épouse [T] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 625,05 euros.

Par actes de commissaire de justice du 8 août 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 789,18 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance dans le délai d’un mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [T] et Mme [R] [Z] épouse [T] le 9 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, la société Habitat Hauts-de-France ESH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M.[F] [T] et Mme [R] [Z] épouse [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3131,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 6 mars 2025, la société Habitat Hauts-de-France ESH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 mars 2025, s’élève désormais à 3780,57 euros. La société Habitat Hauts-de-France ESH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique au cours du délibéré que les locataires ont bien produit l’attestation d’assurance dans les délais requis.

M. [F] [T] et Mme [R] [Z] épouse [T] exposent qu’ils ont déposé un dossier de surendettement et ont été déclaré recevables. Ils précisent qu’ils avaient repris le paiement des loyers courants et payer en plus la somme de 100 euros par mois avant que la décision de recevabilité soit rendue. Ils ajoutent que s’agissant leur dette de loyer d’un montant de 4 387,45 euros déclarée par la commission de surendettement, cette dernière par décision du 30 janvier 2025 leur a imposé de payer leur dette en 4 mensualités de 1 096,86 euros, ce qu’ils ont exécuté.

M. [F] [T] et Mme [R] [Z] épouse [T] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 mai 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société Habitat Hauts-de-France ESH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 8 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 789,18 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 octobre 2024.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l’article 1202 du code civil, dans sa version alors applicable, la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition d’une loi. De même, aux termes de l’article 202, alinéa 1er du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En l’espèce, la société Habitat Hauts-de-France ESH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 mars 2025, M. [F] [T] et Mme [R] [Z] épouse [T] lui devaient la somme de 3780,57 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [F] [T] et Mme [R] [Z] épouse [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ayant contracté une dette ménagère indispensable au foyer, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse avec intérêt légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3 131,93 et à compter de l’assignation pour le surplus.

3. Sur les délais de paiement

Cependant, selon l’article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus : si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VI.- Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

VII.- Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que Monsieur et Madame [T], dans le cadre des mesures imposées par la commission de surendettement, assument le paiement d’une somme de 1096,86 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Outre, ces éléments, ils ont repris le paiement des loyers courants, permettant ainsi de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour qu’ils s’acquittent des sommes dues, selon les modalités prévues par la commission de surendettement.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

4. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable au litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1202 du code civil, dans sa version alors applicable, la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition d’une loi.

De plus, la solidarité des époux, fondée sur l’article 220 du code civil, ne s’étend aux indemnités d’occupation que pour autant qu’elles constituent une dette ménagère.

En l’espèce, le logement en question est le logement de la famille des locataires. Dès lors, ils seront tenus de régler le cas échéant cette indemnité solidairement, le temps que ce logement est attribué au besoin de la famille.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 749,32 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société Habitat Hauts-de-France ESH ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [T] et Mme [R] [Z] épouse [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer du 8 août 2024 et celui des assignations du 12 décembre 2024.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société Habitat Hauts-de-France ESH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature de l’affaire, l’exécution provisoire sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les conditions de résiliation du contrat conclu le 14 février 2014 entre la société Habitat Hauts-de-France ESH, d’une part, et M. [F] [T] et Mme [R] [Z] épouse [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 10] sont réunies depuis le 9 octobre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [F] [T] et Mme [R] [Z] épouse [T] à payer à la société Habitat Hauts-de-France ESH la somme de 3 780,57 euros (trois mille sept cent quatre-vingts euros et cinquante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 mars 2025 avec intérêt légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3 131,93 et à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT que M. [F] [T] et Mme [R] [Z] épouse [T] devront se libérer de leur dette en suivant les mesures imposées par la commission de surendettement le 30 janvier 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M.[F] [T] et Mme [R] [Z] épouse [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, en l’absence de paiement complet de toute mensualité à son terme, due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 octobre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [F] [T] et Mme [R] [Z] épouse [T] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [F] [T] et Mme [R] [Z] épouse [T] seront condamnés solidairement à verser à la société Habitat Hauts-de-France ESH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 749,32 euros et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement M. [F] [T] et Mme [R] [Z] épouse [T] à payer à la société Habitat Hauts-de-France ESH la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [F] [T] et Mme [R] [Z] épouse [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 8 août 2024 et celui des assignations du 12 décembre 2024.

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection