TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 31 Juillet 2025

(Réouverture des débats et envoi en ARA)

N°R.G. : 25/00925 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2ON3

N° Minute :

S.A. SEQENS

c/

S.C.A. DES PEUPLIERS

DEMANDERESSE

S.A. SEQENS

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

DEFENDERESSE

S.C.A. DES PEUPLIERS

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Lucille RADIGUE de la SELARL RSDA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0572

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant par mesure d’administration judiciaire.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 05 mai 2025, avons mis au 17 juin 2025 l’affaire en délibéré, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 26 novembre 1993, la SCA DES PEUPLIERS a consenti à la SA D’HLM SOFILOGIS un bail à construction sur un terrain sis [Adresse 8] à [Localité 9], pour une durée de 30 ans, à compter du 26 novembre 1993 et jusqu’au 25 novembre 2023.

La SA D’HLM SOFILOGIS a édifié une résidence à usage d’habitation composée de 25 logements, laquelle se trouve intégrée à un ensemble immobilier plus important, numéroté [Adresse 5] à [Adresse 3] et géré par une AFUL.

Le 30 septembre 2018, la SA D’HLM SOFILOGIS a fait l’objet d’une fusion-absorption par la SA SEQENS, société HLM.

La société SEQENS a organisé le 24 novembre 2023 un rendez-vous sur site pour voir constater le transfert juridique et matériel des construction avec clés et badges, estimant qu’il y avait transfert de propriété de plein droit ce 24 novembre, le 25 novembre tombant un samedi.

Cette remise a été refusée par la SCA des Peupliers, celle-ci estimant que le transfert de l’immeuble supposait d’une part qu’il soit vide de tout occupant ce qui n’était pas le cas plusieurs locataires étant toujours dans les locaux, et d’autre part qu’il soit en bon état d’entretien ce qui n’était pas le cas un expert ayant constaté notamment un état d’insécurité au regard de la règlementation incendie.

Par lettre en date du 6 juin 2023, la SA SEQENS a indiqué à la SCA DES PEUPLIERS que cette dernière assumait désormais les risques de la résidence. Elle rappelait lui avoir formulé, en février 2023, deux propositions afin de préparer le terme du contrat, tenant soit à la poursuite des relations contractuelles via la conclusion d’un bail emphytéotique d’une durée minimale de 30 ans avec une hausse possible de la redevance annuelle versée par elle-même jusqu’à 150.000 euros, soit à l’acquisition par elle-même des logements à un prix maximal par logement de 5.000 euros par mètre carré, avec un rachat minimum de 13 logements et 13 parkings.

La SCA des Peupliers n’ayant pas accepté ces offres, la société SEQENS a proposé à ses locataires de les reloger notamment dans sa résidence neuve d'[Localité 10].

Par courriel en date du 6 février 2024, le conseil de la SA SEQENS a mis en demeure la SCA DES PEUPLIERS de lui indiquer la personne habilitée à recevoir les clés des parties communes et des parties privatives libérées.

Par acte en date du 11 mars 2024, la SCA LES PEUPLIERS a assigné en référé à heure indiquée la SA SEQENS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

ordonner la restitution par la SA SEQENS du bien objet du bail à construction remis en état et libre de toute occupationà défaut, ordonner la désignation d’un expert pour donner son avis sur les travaux de remise en état et en conformité notamment à la règlementation incendie ordonner la réalisation des travaux de remise en état et au minimum la remise aux normes préconisées dans le rapport de Monsieur [E] [P] sur présentation de devis par la SCA des Peupliers, sauf à autoriser la SCA des Peupliers à réaliser ces travaux aux frais de la société SEQENS passé un délai de 4 mois après signification.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 24 650. L’autorisation d’assigner à heure indiquée ayant été faite avec injonction de rencontrer un médiateur, une médiation a commencé, mais s’est arrêtée le 11 avril 2025. A l’audience du 9 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée au 14 janvier 2026 les parties souhaitant avoir connaissance du délibéré dans la présente affaire.

Dans l’intervalle, par acte d’huissier du 28 mars 2025, la SA SEQENS a fait assigner en référé à heure indiquée DC -2015993008A vérifier car je ne suis pas certaine.

la SCA DES PEUPLIERS devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

désigner tel administrateur qu’il appartiendra avec mission de gérer l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9], avec les pouvoirs les plus étendus pour : souscrire, signer, résilier et/ou transférer au nom de la SCA DES PEUPLIERS les contrats d’assurance, d’abonnement aux fluides, de vérification des ascenseurs, de sécurité incendie, d’entretien des parties communes, et plus généralement tous les contrats nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la sécurité,procéder à tous règlements et notamment payer les charges de copropriété et/ou d’AFUL, acquitter les sommes dues au titre des impositions et taxes,faire exécuter toutes menues et grosses réparations urgentes ; prendre toutes mesures conservatoires,intervenir auprès des compagnies d’assurances en cas de sinistre,représenter la SCA DES PEUPLIERS aux assemblées générales des copropriétaires et/ou d’AFUL,dire que les honoraires du mandataire ad hoc seront supportés par la SCA DES PEUPLIERS,condamner la SCA DES PEUPLIERS à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SCA DES PEUPLIERS quand tous les dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 5 mai 2025.

Dans ses écritures déposées et soutenues à l’audience, la SA SEQENS demande au juge des référés de :

A titre principal : dire n’y avoir lieu à jonction de la présente procédure avec celle introduite par la SCA des PEUPLIERS,désigner tel administrateur qu’il appartiendra avec mission de gérer d’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9], avec les pouvoirs les plus étendus pour : souscrire, signer, résilier et/ou transférer au nom de la SCA des PEUPLIERS les contrats d’assurance, d’abonnement aux fluides, de vérification des ascenseurs, de sécurité incendie, d’entretien des parties communes, et plus généralement tous contrats nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la sécurité,procéder à tous règlements et notamment payer les charges de copropriété et/ou d’AFUL, acquitter les sommes dues au titre des impositions et taxes,faire exécuter toutes menues et grosses réparations urgentes ; prendre toutes mesures conservatoires,intervenir auprès des compagnies d’assurances en cas de sinistre,représenter la SCA des PEUPLIERS aux assemblées générales des copropriétaires et/ou d’AFUL,dire que les honoraires du mandataire ad hoc seront supportés par la SCA des PEUPLIERS.Subsidiairement : donner acte à la société SEQENS de ce qu’elle ne s’oppose pas à la désignation d’un expert, avec la mission de donner son avis sur les griefs allégués par la SCA des PEUPLIERS,constater l’existence d’une contestation sérieuse sur les demandes de la SCA des PEUPLIERS en condamnation de la société SEQENS à lui payer une provision de 242.802 euros, et en communication sous astreinte des documents réclamés par la SCA des PEUPLIERS,débouter la SCA des PEUPLIERS de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SCA des PEUPLIERS en tous les dépens.

La SA SEQENS fait valoir qu’elle a averti en temps utile ses locataires qu’ils devaient avoir déménagé à la date du terme du bail à construction ; qu’elle a respecté ses obligations en ne louant les logements que pour une durée de 3 mois renouvelables et en opérant régulièrement des contrôles de sécurité règlementaires ; qu’il est urgent de désigner en justice un mandataire ad hoc au regard du refus de la SCA DES PEUPLIERS de prendre possession de l’immeuble dont elle est pourtant propriétaire et qu’elle refuse de continuer à gérer le bien.

Elle soutient que l’urgence est caractérisée au regard de la nécessité de suivre et de financer les contrats et service d’approvisionnement en fluides, d’équipements collectifs et de sécurité, d’assurer la présence d’un représentant de la SCA DES PEUPLIERS aux assemblées générales de l’AFUL et d’assurer l’immeuble  ; qu’elle n’a plus qualité à appeler les loyers des deux familles locataires restées dans les lieux ni à les expulser, ni à administrer la résidence alors que 17 mois se sont écoulés depuis le terme du bail ; que l’attitude de la SCA des Peupliers signifie une longue procédure au fond qui durera plusieurs années ; que les exigences de la SCA des Peupliers sont impossibles à satisfaire ; qu’elle ne s’oppose pas à la désignation d’un expert judiciaire dont seul l’avis pourrait entrainer une demande de provision pour frais de remise en état ; que la demande de provision pour perte de loyers est fantaisiste puisque la SCA a refusé de prendre possession de l’immeuble ; que la demande de communication de pièces est tout aussi fantaisiste , sa seule obligation étant de livrer un immeuble en bon état et que nombre de ces documents ont été envoyés par courrier officiel du 28 avril 2025 ; elle indique être opposée à la demande de jonction des instances en raison de l’urgence à faire gérer l’immeuble par un tiers, et conclut que les positions diamétralement opposées sont insusceptibles d’être réglées à l’amiable.

Dans ses écritures déposées et soutenues à l’audience, la SCA DES PEUPLIERS demande au juge des référés de :

ordonner la jonction de la présente procédure avec celle initiée le 11 mars 2024 par la SCA DES PEUPLIERS et enrôlée sous le numéro RG 24/00650, ordonner la désignation de tel Expert qu’il lui plaira avec la mission habituelle en la matière comprenant notamment la vérification de la conformité de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9] aux règlementations en vigueur au regard des désordres constatés dans les constats des Commissaires de justice, de Monsieur [P] et de la société BUREAU VERITAS :se rendre sur place [Adresse 6] à [Localité 9] après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués par la partie demanderesse à l’expertise dans ses conclusionsdresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige,énumérer les polices d’assurances souscrites par chacun des intervenants,rechercher l’existence des griefs allégués dans les conclusions et les pièces, les décrire dans leur nature et dans leur importance, en déterminer la cause et les conséquences, dire s’ils affectent l’usage attendu du bien et, dans l’affirmative, dire dans quelle mesure, donner un avis sur la moins-value éventuelle causée par ces griefs à l’immeuble, indiquer si les désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination,après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux vices, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût et la durée de ces travaux nécessaires pour remédier aux vices constatés,fournir tous éléments de fait de nature à caractériser l’existence et permettre l’évaluation du préjudice de jouissance, comprenant notamment les pertes de loyers,dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des griefs et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues,donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties, en ce compris la problématique des pertes de loyers,répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et -si nécessaire documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents,inviter les parties à transmettre à l’Expert, dans un délai de deux mois à compter de la présente ordonnance leurs écritures : assignation et conclusions et leurs pièces numérotées et accompagnées d’un bordereau : pièces contractuelles (contrats, conditions particulières et générales, avenants, plans, …), devis, factures, procès-verbaux de réception, attestations d’assurance (« dommages ouvrage », « décennale », responsabilité civile…), éventuels constats d’huissier, rapports d’Expertise privé, inviter l’Expert à suivre les prescriptions ci-après :Compte-rendu de première visite : Lors de la première visite sur les lieux, l’Expert aura pour mission de : dresser une feuille de présence en invitant les parties à se prononcer sur leur accord quant à une communication électronique, apprécier de manière globale la nature et le type des vices et désordres, établir la liste exhaustive des réclamations des parties, établir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige, énumérer les polices d’assurance souscrites par chacun des intervenants et solliciter celles qui font défaut, dresser l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige en invitant les parties à lui transmettre les documents manquants, établir une chronologie succincte des faits, fixer la durée prévisible de l’Expertise en précisant, si possible, si des investigations particulières doivent être menées et s’il doit être fait appel aux compétences de sapiteur ou de technicien associés, évaluer le coût prévisionnel de la mesure d’Expertise, apprécier, s’il y a lieu, l’urgence des travaux conservatoires, et du tout, dresser un compte-rendu de première visite qu’il adressera aux parties et déposera au Greffe du service du contrôle des Expertises du Tribunal dans le délai d’un mois à compter de la première réunion ;En cas de travaux urgents : si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir des dommages aux personnes et aux biens, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au juge chargé du contrôle des Expertises,si de tels travaux urgents étaient préconisés par l’Expert et, en l’absence de tout litige à ce sujet, autorise la partie requérante à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à ses frais avancés, sur le constat dressé par l’Expert que ces travaux n’entravent pas le déroulement des opérations d’Expertise,Pré-rapport et rapport : dire que l’Expert déposera au Greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de huit mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du Juge chargé du contrôle des Expertises),dire qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif,dire que, de toutes ses observations et constatations, l’Expert dressera enfin un rapport en un exemplaire « papier » qu’il déposera au Greffe accompagné d’un CD comprenant, d’une part, le rapport définitif, et d’autre part, l’ensemble des annexes (convocation à Expertise, notes aux parties, pré-rapport d’Expertise, dires des parties, pièces des parties) et adressera aux parties un exemplaire du rapport définitif (sous format CD en cas d’accord des parties et, à défaut d’accord des parties, sous format « papier »), l’exemplaire destiné aux conseils étant un CD comprenant le rapport et les annexes,dire que l’Expert déposera ce rapport au secrétariat-greffe de ce Tribunal dans les 10 mois suivant l’avis qui lui sera donné de la consignation de l’avance à valoir sur ses honoraires,rappeler que, pour l’accomplissement de cette mission, l’Expert aura la faculté de : se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au magistrat chargé de suivre les opérations d’Expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu’il estimera utiles, en cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278 du Code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’Expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du Code de procédure civile), en cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du Code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les noms et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du Code de procédure civile), apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d’une transaction, donner acte à la partie,condamner la société SEQENS à verser à la SCA DES PEUPLIERS la somme de 268.668,44 euros à titre de provision à valoir sur le montant des travaux réparatoires à intervenir, condamner la société SEQENS à verser à la SCA DES PEUPLIERS la somme de 46.434 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice financier,condamner la société SEQENS à verser à la SCA DES PEUPLIERS la somme de 929.700 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance,condamner la société SEQENS, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à transmettre à la SCA DES PEUPLIERS les pièces suivantes :Listing détaillé des clés de l’immeuble et des dispositifs de télécommande, Derniers rapports de contrôle des systèmes de sécurité-incendie, incluant les extracteurs de fumée, extincteurs, dispositifs de détection et signalétique d’évacuation, Rapports SAVPRO/SAGEX : certains documents fournis sont illisibles et/ou incomplets,Rapports de contrôle de l’ascenseur, Rapports de contrôle technique de la VMC, Date de sortie et états des lieux de sortie des appartements 12, 24, 34, 61 et 71, Copie des contrats d’assurance en cours, ainsi que l’historique de la sinistralité des quatre dernières années,Derniers procès-verbaux des assemblées générales de l’AFUL, Echanges avec l’AFUL relatifs à la sécurisation des façades (courriels et mises en demeure), Liste et emplacement des extincteurs, ainsi que le rapport de la dernière visite de contrôle, Identification des points de Livraison (PDL) de l’installation électrique, Compte rendu de la 2eme réunion de médiation SCA des peupliers / SEQENS, La correspondance entre SEQENS et ASTRAE concernant la sécurisation de la façade (voir paragraphe 2.4), Permis de construire et autorisation d’urbanisme, DOE, comprenant les factures relatives à la construction de l’immeuble, DIUO, Factures des travaux réalisés pendant la durée du bail à construction, Attestations d’assurance du bien et relevé de sinistralité sur les 10 dernières années, Carnet d’information du logement comprenant la liste des équipements, Le règlement de copropriété et les états descriptif de division, Les procès-verbaux d’assemblée générale sur les 10 dernières années, Les attestations d’entretien des équipements (extracteurs fumées, ascenseurs, VMC, porte télécommandée de l’accès aux parkings en sous-sol, etc.) des deux dernières années, Les diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, etc.),débouter la société SEQENS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,à titre subsidiaire, si un administrateur ad hoc devait être désigné, condamner la SA SEQENS au règlement de ses honoraires,condamner la société SEQENS à payer à la SCA DES PEUPLIERS la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner la société SEQENS aux entiers dépens de la présente instance.

La SCA DES PEUPLIERS soutient qu’il est de l’intérêt d’une bonne justice de joindre le dossier n°24-00650 au présent dossier en raison de l’échec de la médiation et de l’ancienneté du dossier.

Elle conteste l’existence du transfert de propriété en raison de la présence de locataires dans l’immeuble, et soutient qu’il n’est nul besoin d’un mandataire ad hoc car elle souhaite récupérer au plus vite la pleine propriété de son bien, dès que l’expert judiciaire aura réalisé l’ensemble des constats ; qu’un administrateur ad hoc serait susceptible de modifier l’état des lieux ce qui fausserait l’expertise judiciaire ; qu’il n’existe aucune contestation sérieuse concernant les obligations contractuelles de la SA SEQENS au regard des articles L251-6 du Code Construction et Habitation applicable à la signature du bail et des clauses contractuelles ; que la remise en état du bien présente un caractère urgent , l’expert [E] [P] ayant conclu contradictoirement dès le 23 novembre 2023 que le bien représente un danger pour ses habitants qui pourrait entrainer des conséquences dramatiques notamment au regard des normes sécurité incendie, et qu’il faut reloger immédiatement les locataires ; que lors d’une visite le 6 novembre 2024 l’expert a constaté que l’état du bien s’est encore aggravé rien n’ayant été fait par SEQENS ; qu’elle a donc convoqué la société SEQENS a une réunion avec la société VERITAS le 25 mars 2025 afin de permettre l’accès à la totalité de l’immeuble pour un audit incendie et électricité mais que SEQENS ne s’est pas présentée , ce qui n’a pas empêché VERITAS de détecter 9 non conformités dont certaines générant un risque d’incendie ; qu’elle subit, depuis le 25 novembre 2023, un préjudice de jouissance non contestable pour perte des loyers , la société SEQENS ne l’ayant informée que le 22 novembre 2023 qu’elle avait échoué à reloger ses locataires ; que selon l’article 1138 du code civil en vigueur à la signature du bail , les risques liés au bail à construction restent à la charge de la société SEQENS ; que la SA SEQENS n’a pas satisfait à son obligation de lui transmettre les documents contractuels et techniques permettant l’exploitation du bien.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

SUR CE,

Il sera tout d‘abord observé que l’instance RG n° 24 650 ayant été renvoyée au 14 janvier 2026, aucune jonction de cette instance avec la présente instance n’est possible à ce stade.

Sur l’envoi en audience de règlement amiable

L’article 774-1 du code de procédure civile dispose :

« Le juge saisi d’un litige portant sur des droits dont les parties ont la libre disposition peut, à la demande de l’une des parties ou d’office après avoir recueilli leur avis, décider qu’elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement dans les cas prévus par la loi.

Cette décision est une mesure d’administration judiciaire. Elle ne dessaisit pas le juge. »

En l’espèce,

après examen des écritures et des pièces, il apparait tout à fait conforme à l’intérêt des parties d’envoyer cette affaire en audience de règlement amiable afin de tenter de trouver un accord, et ce d’autant plus que les deux parties ont déploré dans leurs écritures l’arrêt prématuré de la médiation.

Conformément à l’article ci-dessus visé, l’avis des conseils des parties a été recueilli.

L’affaire est renvoyée en audience de règlement amiable devant Monsieur Benjamin DEPARIS, président du tribunal judiciaire de Nanterre et juge de l’ARA, vendredi 5 septembre 2025 à 9h au tribunal judiciaire de Nanterre [Adresse 4] , en salle 321.

Conformément à l’article 774-3 du code de procédure civile, les parties doivent comparaitre en personne assistées de leur avocat.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé après débats publics, par mesure d’administration judiciaire non susceptible de recours,

Réouvrons les débats,

Convoquons les parties en personne assistées de leurs avocats à l’audience de règlement amiable en chambre du conseil devant Monsieur Benjamin DEPARIS, président du tribunal judiciaire de Nanterre et juge de l’ARA :

vendredi 5 septembre 2025 à 9h

au tribunal judiciaire de Nanterre [Adresse 4] en salle 321.

Rappelons que le juge des référés n’est pas dessaisi.

FAIT À NANTERRE, le 31 Juillet 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

Karine THOUATI, Vice-présidente