TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 6]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/00213

RG n° : N° RG 24/00202 – N° Portalis DBZD-W-B7I-COV6

S.C.I. FFMS,

C/

[F]

ORDONNANCE DE REFERE DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. FFMS,

représenté par son gérant en éxercice pour ce domicilié audit siège.

RCS de [Localité 9] N°378 493 860

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [F]

né le 29 Février 1984 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant

Madame [R] [F]

née le 25 Décembre 1990 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 22 avril 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Alain MORHANGE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 02 août 2019 ayant pris effet le 1er septembre 2019, la société civile immobilière FFMS (ci-après la SCI FFMS) a donné à bail à Monsieur [U] [F] et Madame [R] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 780 euros payable d’avance.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré aux locataires le 03 avril 2024 pour la somme de 3 367,99 euros dont 3 216,53 euros en principal.

— oOo-

Par actes d’huissier de justice en date du 08 novembre 2024, dénoncés par voie dématérialisée au représentant de l’État le 12 novembre 2024, la SCI FFMS a fait assigner Monsieur [U] [F] et Madame [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, statuant en référé, aux fins de :

renvoyer les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront,

Mais, d’ores et déjà,

constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 03 juin 2024,

En conséquence,

constater la résiliation du bail,

ordonner l’évacuation des locataires et de tout occupant de leur chef dans les délais prévus au Livre IV du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique,

condamner provisionnellement et solidairement les défendeurs en application de l’article 835 du code de procédure civile, à payer à la demanderesse la somme de 3 951,97 euros correspondant à l’arriéré et/ou indemnités d’occupation échues depuis la résiliation du bail, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure signifiée par commissaire de justice le 03 avril 2024,

condamner en outre solidairement les défendeurs à payer à la demanderesse une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 783,28 euros à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et des charges selon régularisation annuelle,

dire et juger que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié et ce, tel que prévu dans la convention de location initiale (indice INSEE du coût de la construction),

condamner solidairement les défendeurs à payer à la demanderesse une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

les condamner solidairement aux dépens, y compris le coût du commandement de payer délivré par commissaire de justice en date du 03 avril 2024.

— oOo-

Un bordereau de carence a été établi le 10 janvier 2025 par la DDETS de Meurthe-et-Moselle.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025.

A cette audience, la SCI FFMS, représentée par son conseil, a réclamé la somme actualisée de 3 952,03 euros selon décompte du 10 janvier 2025 et a maintenu le surplus de ses demandes.

Monsieur [U] [F] a reconnu devoir la somme réclamée. Il a expliqué qu’il souhaitait déménager mais que cela n’était pas possible financièrement. Il a manifesté l’intention de verser en procédure un dossier de non-décence du logement et a indiqué avoir pris contact avec un huissier de justice et l’ADIL à cette fin.

Madame [R] [F], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a avisé Monsieur [U] [F] de la nécessité de produire l’ensemble de ses demandes et pièces justificatives à l’audience de renvoi et d’en adresser une copie au conseil de la société bailleresse.

A l’audience du 11 mars 2025, la SCI FFMS, représentée par son conseil, a réclamé la somme actualisée de 4 842,58 euros selon décompte du 1er mars 2025 et a maintenu le surplus de ses demandes.

Madame [R] [F] a expliqué qu’elle était en train de formaliser ses demandes et de constituer son dossier de pièces. Elle a indiqué avoir effectué récemment un versement de 200 euros en plus du loyer.

A l’audience du 22 avril 2025, la SCI FFMS, représentée par son conseil, a maintenu ses prétentions et moyens, assurant qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif serait transmis au greffe de la juridiction.

Madame [R] [F] a reconnu également devoir la somme réclamée, ajoutant qu’elle avait repris le paiement du loyer courant. Elle a indiqué travailler en CDI et percevoir un salaire mensuel d’environ 2 700 euros. Elle a précisé que son époux travaillait également en CDI pour un salaire mensuel de 1 400 euros et que le couple avait deux enfants à charge. Elle a ajouté qu’elle recherchait un nouveau logement. Elle a expliqué que cela faisait trois ans qu’elle attendait que des travaux soient réalisés dans le logement ; que la terrasse avait été réduite mais pas le loyer et que la chaudière était en panne, ce qui engendrait des problèmes d’humidité.

Monsieur [U] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 02 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Par courrier reçu au greffe le 28 avril 2025, la SCI FFMS a produit un décompte actualisé de créance arrêté au 11 avril 2025, faisant apparaître un solde restant dû de 3 869,34 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties ayant été présentes ou représentées, il sera statué par ordonnance contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, la SCI FFMS justifie avoir saisi la CCAPEX le 03 avril 2024 de la situation d’impayés concernant Monsieur [U] [F] et Madame [R] [F], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par la voie électronique le 12 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande est par conséquent recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du bail

Selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Par actes d’huissier de justice en date du 03 avril 2024, la SCI FFMS a fait délivrer à Monsieur [U] [F] et Madame [R] [F] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 3 216,53 euros visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Il ressort des débats que l’arriéré locatif n’a pas été apuré dans les deux mois de la délivrance du commandement.

A l’audience, les défendeurs ont font valoir le caractère non-décent du logement pour justifier le non-paiement des loyers.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire ne peut refuser de payer le loyer en invoquant l’exception d’inexécution liée à l’insalubrité ou l’indécence du logement que lorsqu’il se heurte à une impossibilité totale d’utiliser les lieux.

En l’espèce, si Monsieur [U] [F] et Madame [R] [F] mentionnent des travaux à effectuer par la société bailleresse ainsi que des problèmes d’humidité dans le logement, ils ne produisent aucune pièce de nature à corroborer leurs déclarations, outre le fait que l’état des lieux d’entrée n’est pas versé aux débats.

Force est de constater qu’il n’est ainsi produit aucun élément permettant pas de démontrer avec l’évidence requise en référé que le logement est inhabitable, seule condition permettant aux locataires de revendiquer l’exception d’inexécution.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 04 juin 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l’espèce, il convient de constater que Monsieur [U] [F] et Madame [R] [F] sont devenus occupants sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande d’expulsion.

Dès lors, il sera dit qu’à défaut par Monsieur [U] [F] et Madame [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 5], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation non sérieusement contestable doit être fixée à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 783,28 euros selon les décomptes produits et non contestés.

En conséquence, Monsieur [U] [F] et Madame [R] [F] seront condamnés solidairement à payer à titre provisionnel à la SCI FFMS, à compter du 04 juin 2024, une indemnité d’occupation mensuelle de 783,28 euros qui sera revalorisée selon les conditions du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la provision au titre des sommes dues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 4 p) de cette loi, est réputée non écrite la clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ainsi, il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant, et la condamnation provisionnelle que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, la SCI FFMS fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers ainsi qu’un décompte de créance actualisé.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 11 avril 2025, que Monsieur [U] [F] et Madame [R] [F] restent devoir la somme de 3 824,34 euros à cette date au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (terme d’avril 2025 inclus), déduction faite de la somme de 45 euros incluse dans le décompte au titre des frais de relance.

Les défendeurs ne justifient d’aucun paiement libératoire.

En application des articles 1310 et 220 du code civil, les dettes locatives relatives au logement des époux s’analysent comme des dettes ménagères, auxquelles les époux sont tenus solidairement

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [U] [F] et Madame [R] [F] seront condamnés solidairement à payer à titre provisionnel à la SCI FFMS la somme de 3 824,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [F] et Madame [R] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré par commissaire de justice en date du 03 avril 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FFMS les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS la demande de la SCI FFMS recevable ;

CONSTATONS que le contrat signé le 02 août 2019 concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 5], s’est trouvé de plein droit résilié le 04 juin 2024 par application de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à défaut par Monsieur [U] [F] et Madame [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 5], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants et R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [U] [F] et Madame [R] [F] à la somme de 783,28 euros (sept cent quatre-vingt-trois euros et vingt-huit centimes) qui sera revalorisée selon les conditions du bail et CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [R] [F] à payer à la SCI FFMS cette indemnité d’occupation provisionnelle, à compter du 04 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DISONS que toute indemnité d’occupation non payée se verra augmentée de fait des intérêts au taux légal ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [R] [F] à payer à la SCI FFMS, à titre provisionnel, la somme de 3 824,34 euros (trois mille huit cent vingt-quatre euros et trente-quatre centimes) selon décompte arrêté au 11 avril 2025 (terme d’avril 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [F] et Madame [R] [F] à payer à la SCI FFMS la somme de 600 euros (six cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [F] et Madame [R] [F] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 03 avril 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente ordonnance sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier, à [Localité 10], le 02 juin 2025.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT