DOSSIER N° : N° RG 24/10438 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZVEV

AFFAIRE : [Localité 13] des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], / La société DALTONS

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 16 MAI 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Amélie DRZAZGA

GREFFIER : Marie-Christine YATIM

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3],

représenté par le Cabinet JOURDAN

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par Maître Blaise GUICHON de la SELEURL HORES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 573

DEFENDERESSE

La société DALTONS

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par Maître Ibrahim CEKICI de la SELARL OZ & IZ, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E2072

Le Tribunal après avoir entendu les parties et/ou leurs avocats en leurs conclusions à l’audience du 04 Avril 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu le 16 Mai 2025, par mise à disposition au Greffe.

FAITS ET PROCÉDURE

Par ordonnance en date du 18 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de NANTERRE a notamment enjoint à la société DALTONS de procéder, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et sous astreinte de cinquante euros par jour de retard, à la remise dans son état antérieur aux travaux de juillet 2020 de la façade du local dont elle est propriétaire [Adresse 4] à Courbevoie (92).

Cette ordonnance a été signifiée à la SCI DALTONS le 1er mars 2022.

Par arrêt en date du 10 novembre 2022, l’ordonnance de référé a été partiellement réformé et la Cour d’appel de [Localité 15], statuant à nouveau du chef de l’astreinte ordonnée et y ajoutant, a notamment enjoint à la société DALTONS à supprimer le jour de souffrance de la fenêtre de droite et à le remplacer par une allège en maçonnerie, sur la façade du local dont elle est propriétaire [Adresse 4] à [Localité 12] (92), dans un délai de 45 jours à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 15 euros par jour de retard passé ce délai et dit que l’astreinte courra pendant trois mois.

Cette décision a été signifiée à la SCI DALTONS le 2 décembre 2022.

Se prévalant de l’inexécution de son obligation par la SCI DALTONS, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Courbevoie, l’a fait assigner devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de NANTERRE par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, aux fins de liquidation de l’astreinte.

L’affaire a été retenue, après deux renvois à la demande des parties, à l’audience du 4 avril 2025, lors de laquelle les parties étaient représentées par leurs avocats respectifs.

Aux termes de ses dernières écrites visées à l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, sollicite du juge de l’exécution de :

— JUGER que l’assignation adressée à la SCI DALTONS par exploit d’huissier en date du 23 juillet 2024 est régulière,

— SE DECLARER compétent pour statuer de la demande formulée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2],

— JUGER la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], recevable et bien fondée,

— JUGER que la SCI DALTONS n’a pas exécuté les condamnations lui incombant au titre de l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de Versailles en date du 10 novembre 2022,

En conséquence,

— DEBOUTER la SCI DALTONS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— LIQUIDER l’astreinte provisoire prononcée par l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de Versailles en date du 10 novembre 2022 contre la SCI DALTONS à un montant de 1.350 euros ;

— CONDAMNER la SCI DALTONS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 1.350 euros ;

— CONDAMNER la SCI DALTONS à verser une astreinte définitive de 1.000 € par jour de retard et pour une durée de 12 mois à compter du jour de son prononcé,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER la SCI DALTONS à verser au Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI DALTONS aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires précise à l’audience renoncer à sa demande d’astreinte définitive, les travaux ayant finalement été réalisé récemment.

La SCI DALTONS, représentée par son Conseil, par conclusions visées à l’audience et développées oralement, demande au juge de l’exécution de :

— DÉCLARER la SCI DALTONS recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6],

Sur la nullité de l’assignation,

— PRONONCER la nullité de l’assignation pour défaut d’habilitation à agir du SDC de l’immeuble du [Adresse 6],

— PRONONCER la nullité de l’assignation pour la tenue illégale de l’Assemblée Générale Spéciale du 20 février 2025 du SDC de l’immeuble du [Adresse 6],

— Si par extraordinaire, Madame le Juge de l’exécution déclare son incompétence pour trancher la question de la validité de l’Assemblée Générale Spéciale du 20 février 2025, il lui est demandé de SURSEOIR À STATUER le temps de permettre à la SCI DALTONS de saisir le Tribunal compétent pour y statuer.

Sur l’irrecevabilité,

— DÉCLARER irrecevables les demandes, fins et conclusions du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] pour défaut d’intérêt à agir,

— DÉCLARER irrecevables les conclusions du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] pour avoir commis un estoppel,

Sur la liquidation de l’astreinte provisoire et de l’astreinte définitive,

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de toutes ses demandes de liquidation de l’astreinte provisoire et de l’astreinte définitive dans la mesure où la SCI DALTONS a réalisé l’allège maçonnée,

En tout état de cause,

— ORDONNER la dispense de la SCI DALTONS de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] –

[Localité 11],

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]

Courbevoie à payer à la SCI DALTONS la somme de 3.500 euros pour procédure abusive,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à la SCI DALTONS la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du

Code de procédure civile,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]

[Localité 12] aux entiers dépens.

Pour un exposé complet du litige il convient de se reporter aux écritures des parties visées par le greffe à l’audience, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation

La nullité des actes de commissaire de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure en vertu de l’article 649 du code de procédure civile, qui conduit à distinguer les nullités pour vice de forme (articles112 et suivants du code de procédure civile) et les nullités pour irrégularité de fond (articles 117 et suivants du code de procédure civile).

Les premières doivent être soulevées in limine litis (art. 74 du même code) et n’entraînent la nullité de l’acte qu’en cas de démonstration d’un grief, et ce, même s’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public conformément à l’article 114 du même code, alors que les secondes (à savoir le défaut de capacité d’ester en justice, le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice et le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice) peuvent être proposées en tout état de cause (article 118).

Par ailleurs, aux termes de l’article 55 du décret numéro 67-223 du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires (…).

En application de ces dispositions, il est constant que l’action en liquidation d’astreinte ne constitue pas une mise en œuvre de voies d’exécution forcée permettant au syndic d’agir sans autorisation préalable de l’assemblée (Civ. 3e, 20 déc. 2000, no 99-15.236). En outre, l’assemblée générale peut ratifier postérieurement les actions intentées par le syndic sans autorisation (Civ. 3e, 15 mars 2006).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 20 février 2025, au terme de laquelle « l’assemblée générale habilite le syndic à engager au nom du syndicat toutes actions judiciaires devant le juge de l’exécution à l’encontre de la SCI DALTONS aux fins d’obtenir la liquidation de l’astreinte provisoire fixée par l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles, en date du 10 novembre 2022, à savoir 1.350 euros et la fixation d’une astreinte définitive, selon assignation du 23 juillet 2024 ».

La SCI DALTONS argue de l’illégalité de cette résolution en ce qu’elle a été votée par l’ensemble des copropriétaires alors qu’elle estime que la résolution aurait dû être mise au vote des seuls copropriétaires du bâtiment concerné, le litige portant sur des parties communes restreintes.

Il résulte du règlement de copropriété versé aux débats que sont, effectivement, distinguées les charges communes à tous les copropriétaires et les charges communes aux seuls copropriétaires des lots situés dans un même bâtiment. En son article 12, le règlement de copropriété énumère les charges communes à tous les copropriétaires comprenant notamment la rémunération du syndic et les frais afférents au fonctionnement du syndicat des copropriétaires ainsi que toutes dépenses qui auraient été faites dans un intérêt général. Le règlement énumère ensuite les charges communes aux seuls copropriétaires des lots situés dans un même bâtiment qui comprennent notamment, pour chaque bâtiment, les frais nécessaires au maintien en bon état, à la réparation et à la réfection des choses et des parties communes à chaque bâtiment, les frais de ravalement général des façades sur rue et sur cour et de l’escalier, y compris ceux des parties privées telles que fenêtres, persiennes, portes palières qui seraient compris dans une telle opération d’ensemble, ainsi que toutes les dépenses non comprises dans l’énumération qui précède qui auraient été faites dans l’intérêt seulement des co-propriétaires de lors se trouvant dans un même bâtiment.

S’agissant, en l’espèce, d’une action en liquidation d’astreinte, ladite astreinte ayant été ordonnée pour obtenir des travaux de remise en état rendus nécessaires par des modifications opérées irrégulièrement sur la façade du bâtiment par la SCI DALTONS, il y a lieu de considérer que la présente procédure est diligentée dans l’intérêt général de l’ensemble des copropriétaires. En effet, ces derniers ont tous un intérêt à s’assurer du respect du règlement de copropriété par l’ensemble des copropriétaires.

En conséquence, la dernière assemblée générale du 20 février 2025 ayant valablement régularisé l’habilitation du syndic à agir au nom du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure, la demande de nullité de l’assignation délivrée le 23 juillet 2024 sera rejetée.

Sur la liquidation de l’astreinte

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, et en application de ces dispositions, il est constant que la seule circonstance qu’une partie se contredise au détriment d’autrui n’emporte pas nécessairement fin de non-recevoir (Cass. AP, 27 février 2009).

Il n’y a pas lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables comme apparaissant contradictoires au détriment de son adversaire puisque le demandeur s’est contenté de contester la nullité invoquée tout en accomplissant les démarches nécessaires à son éventuelle régularisation, dans l’hypothèse où l’exception de nullité viendrait à être retenue.

Par ailleurs, la SCI DALTONS produit une facture et des photos de l’allège maçonnée qu’elle indique avoir fait réaliser pour se conformer à la décision de la Cour d’appel. Ces éléments viennent accréditer le fait que la SCI DALTONS a fait réaliser les travaux, mais il s’agit d’éléments de fait qui peuvent être produits dans le cadre de l’examen de l’affaire au fond. Peu importe, à ce stade, que les travaux aient ou non été réalisés, le syndicat des copropriétaires conserve, en tout état de cause, un intérêt à agir et à arguer du fait que les travaux n’ont pas été réalisés ou qu’ils ne l’ont pas été dans les temps impartis.

Les fins de non-recevoir soulevées par la SCI DALTONS seront donc rejetées et les demandes du syndicat des copropriétaires seront donc déclarées recevables.

Sur le bienfondé de la demande

Selon l’article L.131-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte est indépendante des dommages et intérêts. L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif.

Aux termes de l’article L.131-3 du code précité, l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir. L’article L.131-4 du même code précise que le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Ainsi, l’astreinte est une menace de condamnation pécuniaire virtuelle qui ne se concrétise qu’en cas d’inexécution ou d’exécution tardive d’une décision de justice exécutoire puisque sa finalité est précisément d’obtenir l’exécution de cette décision.

Par définition dissuasive et comminatoire, l’astreinte n’est pas fonction du préjudice subi par le créancier mais de la capacité de résistance du débiteur. La liquidation de l’astreinte, c’est-à-dire l’évaluation du montant dû par le débiteur récalcitrant, qui nécessite une nouvelle saisine du juge, ne consiste pas à simplement procéder à un calcul mathématique en multipliant son taux par le nombre d’infractions constatées ou de jours sans exécution mais à apprécier les circonstances qui ont entouré l’inexécution, notamment la bonne ou la mauvaise volonté du débiteur. Pour obtenir la liquidation de l’astreinte, il suffit au créancier de démontrer par tout moyen la non-exécution de la décision exécutoire.

La preuve de l’exécution des obligations de faire ou donner incombe au débiteur de l’obligation. La preuve de l’irrespect d’une obligation de ne pas faire incombe au contraire au créancier de cette obligation.

En l’espèce, par arrêt en date du 10 novembre 2022, la Cour d’appel de [Localité 15] a notamment enjoint à la société DALTONS de supprimer le jour de souffrance de la fenêtre de droite et de le remplacer par une allège en maçonnerie, sur la façade du local dont elle est propriétaire [Adresse 4] à [Localité 12] (92), dans un délai de 45 jours à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 15 euros par jour de retard passé ce délai et dit que l’astreinte courra pendant trois mois.

Cette décision a été signifiée à la SCI DALTONS le 10 novembre 20222, de sorte que l’astreinte a commencé à courir à compter du 26 décembre 2022.

Le SCI DALTONS ne conteste pas ne pas avoir exécuté l’obligation qui lui a été impartie par la Cour d’appel mais elle indique en avoir été empêchée en raison d’une cause étrangère à sa volonté, l’exécution de l’obligation n’étant plus exigée par les copropriétaires à la suite d’une assemblée générale tenue le 5 septembre 2023.

Or, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale invoqué par la SCI DALTONS que ladite assemblée n’a voté aucune résolution par laquelle elle aurait renoncé à toute forme de procédure à l’encontre de la SCI ou par laquelle elle aurait renoncé à l’exécution par la SCI de l’obligation mise à sa charge par l’arrêt de la cour d’appel. En effet, la résolution invoquée se contente de ne pas autoriser le syndic à agir en justice contre la SCI pour obtenir communication de documents.

Ainsi, cette résolution rejetée par l’assemblée générale du 5 septembre 2023 ne constitue pas une cause étrangère ayant empêché l’exécution par la SCI DALTONS de l’obligation qui était mise à sa charge.

Par ailleurs, les autorisations administratives dont la SCI DALTONS indique qu’elle les avait obtenues avant réalisation des travaux litigieux demeurent indifférentes dans le cadre de la présente procédure en liquidation d’astreinte.

Enfin, la SCI DALTONS invoque avoir finalement procédé aux travaux, produisant des photos ainsi qu’une facture datée du 19 mars 2025. Cette date est bien ultérieure au délai imparti dans le cadre de l’astreinte.

Ainsi, la SCI DALTONS ne démontre pas que l’inexécution de son obligation dans les délais impartis résulte d’une cause étrangère.

Dès lors, il apparaît pleinement justifié de liquider l’astreinte dans les termes de l’arrêt, à hauteur de la somme de 1.350 euros et de condamner la SCI DALTONS au paiement de cette somme.

En conséquence, la demande de la SCI DALTONS de condamnation du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Les dépens sont à la charge de la partie perdante, à savoir la SCI DALTONS.

Enfin, il est équitable de faire participer cette dernière à hauteur de 2.000 euros aux frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires.

Il sera enfin rappelé que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire en application de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

REJETTE la demande de nullité de l’assignation délivrée le 23 juillet 2024 ;

DECLARE recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 12] ;

CONDAMNE la SCI DALTONS à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Courbevoie, la somme de 1.350 euros représentant la liquidation pour la période du 26 décembre 2022 au 26 mars 2023, de l’astreinte fixée par arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 10 novembre 2022 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SCI DALTONS à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Courbevoie la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DALTONS aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé le 16 mai 2025, à [Localité 14].

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXÉCUTION