TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° RG 24/00179 – N° Portalis DBZZ-W-B7I-EZZ6

JUGEMENT 22 Septembre 2025

Minute:

[C] [M] [J]

C/

S.C.I. SAINT [U]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 04 Juillet 2025, sous la présidence de Jean-Charles MEDES, Juge des contentieux de la protection, assisté de Hélène CROSSE, adjointe administrative faisant fonction de greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [C] [M] [J]

née le 06 Juin 1976 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Raphaële MARTINUZZO, avocate au barreau d’ARRAS

ET :

DEFENDEUR :

S.C.I. SAINT [U],

dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Christian DELEVACQUE,substitué par M^e Ambroise LECOCQ, avocats au barreau d’ARRAS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 23 novembre 2021, la société civile immobilière SCI SAINT [U] donnait à bail à [C] [J] une maison d’habitation sise [Adresse 1] à SAINT POL SUR TERNOISE avec prise d’effet au 1er décembre 2021 avec un loyer mensuel de 480,00 euros.

Par lettre recommandée distribuée le 02 décembre 2022, [C] [J] adressait à la société civile immobilière SCI SAINT [U] une mise en demeure aux fins de réaliser différents travaux et faisait grief à sa bailleresse de ne jamais lui avoir remis les documents relatifs au diagnostic de performance énergétique.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne morale le 12 avril 2024, représentée par Maître Raphaël [V], du barreau d’ARRAS, elle faisait assigner la société civile immobilière SAINT [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ARRAS aux fins de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte et de paiement de diverses sommes.

Initialement appelée à l’audience du 07 juin 2024, l’affaire a fait l’objet de multiples renvois à la demande des parties, la société civile immobilière SAINT-[U] ayant constitué Maître Christian DELEVACQUE, du barreau d’ARRAS, pour défendre ses intérêts. Elle était finalement retenue à l’audience du 04 juillet 2025.

Lors de celle-ci, [C] [J], représentée par Maître [A] [V], indique avoir quitté les lieux, de sorte que les demandes de travaux formulées dans l’acte introductif d’instance sont devenus sans objet. En revanche, elle sollicite la condamnation de la société civile immobilière SCI SAINT-[U] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1.500,00 euros en raison de la non-remise du diagnostic de performance énergétique lors de la signature du bail ;

— la somme de 9.408,00 euros au titre du préjudice subi du fait de l’indécence du logement ;

— la somme de 689,00 euros au titre du préjudice matériel engendré par la destruction ou dégradations de biens à la suite de l’humidité présente dans le logement.

Elle demande par ailleurs la condamnation de la défenderesse aux entiers frais et dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Elle fonde ses demandes sur la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et notamment l’article 3-3 relatif à la décence du logement. Elle fait grief à la société SCI SAINT [U] de ne lui avoir remis le document faisant état du diagnostic de performance énergétique au moment de la conclusion du contrat de bail mais après plusieurs mois et à sa demande. Elle indique que si elle avait eu le diagnostic avant de signer le contrat de bail, elle aurait cherché un autre logement au regard de la faible isolation du logement et du côut énergétique important. Elle estime donc avoir subi un préjudice résultant d’une perte de chance de ne pas avoir conclu le contrat.

Concernant la non-décent du logement, elle produit les relevés d’observations de la Direction départementale des territoires et de la mer et de la Caisse d’Allocations Familiales du Pas-de-Calais pour caractériser cette indécence qui réside, selon elle, en l’absence d’aération du logement dans les pièces sèches, l’absence de main courante pour l’accès au second étage, le défaut de sécurisation des fenêtres et la hauteur des gardes corps. Ces manquements ont notamment engendré, selon ses dires, de la condensation, de la moisissures et des fuites. Elle estime que ce préjudice a duré tout au long de sa présence dans les lieux, à savoir 28 mois, et estime que la somme doit représenter 70% du loyer mensuel, soit 9.408,00 euros.

Enfin, au niveau du préjudice matériel, elle invoque le rapport d’expertise du cabinet SARETEC qui retient que le dégât des eaux a entraîné la dégradation de biens lui appartenant pour un montant de 689,00 euros.

Relativement à la demande reconventionnelle de la société civile immobilière SAINT-[U] concernant le paiement des loyers, elle en demande la réduction à la somme de 798,74 euros dans la mesure où la défenderesse a perçu des sommes de la Caisse d’Allocations Familiales au titre de l’allocation personnalisée logement et des sommes versées en surplus par ses soins.

Elle demande, par ailleurs, la compensation judiciaire des créances réciproques.

La société civile immobilière SCI SAINT [U], représentée par Maitre [P] [D], substituant Maître [R] [F], demande à la juridiction de :

— débouter [C] [J] de l’ensemble de ses demandes ;

— reconventionnellement, la condamner au paiement de la somme de 2.167,74 euros au titre des loyers impayés, dont à déduire le montant du dépôt de garantie de 480,00 euros ;

— le cas échéant, ordonner la compensation judiciaire des créances réciproques ;

— la condamner au paiement d’une indemnité de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Au titre du préjudice invoqué du fait de l’absence de remise du diagnostic de performance énergétique, elle renvoie aux documents contractuels signés au moment de la formation du contrat de bail où il est notamment indiqué que ce diagnostic a été joint au contrat et que [C] [O] a signé et coché une case indiquant qu’elle avait bien pris connaissance dudit diagnostic.

S’agissant du préjudice allégué de jouissance, la société défenderesse renvoie au contenu de l’état des lieux de sortie où il n’est fait état d’aucune difficulté liée à la décence du logement, notamment concernant les infiltrations et les moisissures et au fait que le bien a été rapidement reloué. Par ailleurs, elle retient que [C] [O] n’adresse de courrier qu’en novembre 2022, donc bien après son entrée dans les lieux, et que le rapport de la DDTM n’a pas constaté elle-même les désordres évoqués par l’ancienne locataire. Elle réfute également la valeur probatoire des rapports de la CAF et du cabinet SARETEC.

Au surplus, elle soutient avoir réalisé des travaux de remplacement de la toiture et du puits de lumière en mars 2023 mais n’avoir obtenu de devis qu’au mois d’avril 2023 avec des travaux qui se sont terminés le 12 mai 2023.

A titre subsidiaire, elle sollicite la réduction de l’éventuelle somme accordée au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 5 mois et pour une valeur correspondant à 20% du loyer mensuel.

Enfin, le préjudice matériel résultant de la dégradation ou de la destruction de biens est, selon elle, insuffisamment prouvé, le rapport du cabinet SARETEC n’ayant pas été réalisé de manière contradictoire et n’étant corroboré par aucune autre pièce produite par la demanderesse.

A titre reconventionnel, elle sollicite le paiement des loyers de février et mars 2023, de mars et avril 2024 et sur la période du 1er au 16 mai 2024, soit une somme de 2.167,74 euros. Elle conteste avoir perçu directement l’allocation personnalisée logement. En revanche, elle admet la déduction du dépôt de garantie.

L’affaire est mise en délibéré au 22 septembre 2025, par jugement mis à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes de [C] [J]

A. Au titre du défaut de délivrance du diagnostic de performance énergétique (DPE)

L’article L.126-26 du Code de la construction et de l’habitation dispose que “en cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière. Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative”.

L’article 3-3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit la même obligation reposant sur le bailleur.

En l’espèce, [C] [J] fait grief à la société civile immobilière de ne pas lui avoir communiqué au moment de la conclusion du contrat de bail le diagnostic de performance énergétique, ce qui a engendré un préjudice de perte de chance de conclure un contrat de bail avec un logement mieux isolé.

Si elle produit des courriers rédigés par ses soins où elle invoque la non-communication de ce document, elle assure également la production du contrat de bail signé le 23 novembre 2021. Ce dernier comporte notamment une clause “XI-ANNEXES”, stipulée en ces termes : “sont annexées et jointes au contrat de location les pièces suivantes (…) le diagnostic de performance énergétique” avec la mention “oui” cochée et la signature de [C] [J] avec la mention “lu et approuvé”.

Au visa de l’article 1103 du Code civil, qui dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”, la formulation de la clause et la signature de la demanderesse établissent que cette dernière, malgré ses dires, a reçu communication du diagnostic de performance énergétique. Les éléments qu’elle apporte pour venir contredire le contenu du contrat ne sont que des courriers qu’elle a elle-même rédigés, de sorte qu’ils ne permettent pas de renforcer la force obligatoire du contrat.

En conséquence, il n’y a pas de manquement imputable à la société civile immobilière SCI [U] au titre de la non-remise du diagnostic de performance énergétique.

Cette demande sera donc rejetée.

B. Sur la demande formée au titre du préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. (…)

“Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;”.

En l’espèce, [C] [J] se prévaut d’un manquement aux obligations légales du bailleur de garantir la décence et la jouissance paisible des lieux loués. Pour démontrer ce manquement, elle produit tout d’abord un courrier de mise en demeure par lettre recommandé avec accusé de réception du 02 décembre 2022 dans lequel elle relate diverses difficultés, à savoir :

— une fuite de gaz ;

— des fuites par condensation au niveau du puits de lumière et d’autres pièces avec des traces de moisissures et du robinet de la cuisine ;

— des dysfonctionnements du thermostat du chauffage, de la VMC et de la hotte de la cuisine ;

— la présence de nuisibles dans le faux plafond et sous les plaintes du carrelage ;

— l’absence d’antenne télévision et des fils dénudés dans la salle de bains.

Elle produit également des échanges téléphoniques écrits à partir de novembre 2022 avec [X] [G] et un courrier adressé le 10 janvier 2023 par la Direction départementale des territoires de la mer. Toutefois, à l’image de ce qui est indiqué par la défenderesse, ce courrier ne relate que les doléances de [C] [J] et ne fait nullement état de leurs propres contestations.

Concernant les pièces produites et provenant de la Caisse d’Allocations Familiales, un premier courrier du 03 avril 2023 adressée par celle-ci à la demanderesse explique avoir réalisé un diagnostic permettant de relever des non-conformités à l’exigence de décence du logement, d’où une décision de suspension du versement de l’aide au logement. [C] [J] produit également le rappport accompagné de photographies peu claires en noir et blanc à l’issue d’une visite du logement faite le 30 juin 2023 où il est constaté une absence d’amenée d’air neuf sur les ouvrants des pièces sèches et des défauts de sécurité au niveau du logement avec un manque de sécurité au niveau de l’escalier permettant d’accès au 2ème étage, au niveau des fenêtres du premier étage et au niuveau du garde corps du 2ème étage.

Ces pièces viennent corroborer les difficultés relatives au manque d’aération du logement et au défaut de fonctionnement de la VMC, ce défaut de fonctionnement étant également en lien avec le dégat des eaux survenu le 10 novembre 2022 selon le rapport du cabinet SARETEC. Là encore, si ce rapport n’a pas été réalisé contradictoirement, il vient étayer les mises en demeure réalisées par [C] [J].

Le défaut d’aération du logement occupé par la demanderesse en vertu du contrat de bail litigieux est établi a minima sur la période allant du 10 novembre 2022, date du dégat des eaux, jusqu’au rapport de la Caisse d’Allocations Familiales à la suite de la visite du 30 juin 2022.

Or, l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit, concernant les critères de décence, notamment que “le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements”.

Or, en l’espèce, il est bien établi que sur la période susvisée, le logement ne permettait pas une aéaration suffisante et a entraîné des dégradations du bien occupé sous la forme d’un dégat des eaux et de traces d’humidité et de moisissures. Ces éléments caractérisent donc bien un manquement du bailleur à ses obligations d’assurer un logement décent.

Le principe du préjudice de jouissance est donc acquis, avec l’engagement de la responsabiité de la société civile immobilière.

Toutefois, il n’est pas possible, d’une part, de faire remonter la durée du préjudice de jouissance à l’entrée dans les lieux de l’ancienne locataire, dans la mesure où aucune pièce ne permet de dater des difficultés antérieures au 10 novembre 2022 et où l’état des lieux d’entrée ne fait apparaître aucune difficulté. Sur ce point, [C] [J] ne procède que par allégations pour soutenir que les difficultés remontent à son arrivée dans les lieux anciennement loués.

De même, à l’issue du 30 juin 2022, aucun élément ne permet d’établir la persistance du trouble de jouissance, d’autant que la société civile immobilière SCI [U] démontre, à l’inverse, avoir fait réaliser des devis notamment auprès de la société [Adresse 7]. Au surplus, l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement avec la demanderesse le 16 mai 2024 ne fait apparaître aucune difficulté liée à l’aération du bien.

Ainsi, il convient de retenir un préjudice de jouissance du 10 novembre 2022 au 30 juin 2023, soit une durée de 7,62 mois. Par ailleurs, il convient de ramener l’ampleur du préjudice de jouissance des lieux à un taux de 50% du loyer, notamment eu égard aux pièces médicales mentionnant que l’ancienne locataire a un état de sante qui l’amène à ne pas être exposée aux moisissures et à l’humidité.

Le préjudice de jouissance sera donc évalué à hauteur de 7,62 x (480x0,5) = 1.828,80 euros. La société civile immobilière sera donc condamnée au paiement de cette somme au titre du préjudice de jouissance.

C. Sur la demande au titre du préjudice matériel

Au titre de la responsabilité du bailleur prévue en cas de non-respect de son obligation de jouissance paisible des lieux, [C] [J] sollicite la condamnation de la société civile immobilière SCI SAINT [U] au paiement d’une somme de 689,00 euros. Pour appuyer sa demande, elle se fonde sur le rapport d’expertise amiable réalisé par le cabinet SARETEC du 03 janvier 2023.

Celles-ci relèvent l’existence de dommages non couverts par l’assurance en donnant le détail de ceux-ci, à savoir des embellissements d’origine concernant les peintures de la cuisine, de la salle et la chambre de l’état, du mobilier à savoir les “colones” CD (3x159 euros : 4 ans) et le dressing (100 euros :1 ans), ainsi que le temps de nettoyage et de réaliser des machines.

Toutefois, une première difficulté réside dans l’absence de détail de l’évaluation de 689,00 euros, le rapport d’expertise amiable ne précisant pas à quoi cette estimation correspond réellement. En outre, les explications concernant les dommages constatés sont peu clairs, la juridiction ne pouvant déterminer ce que sont “des colones CD”. Le seul élément clair est le dressing, estimé à 100,00 euros.

La seconde difficulté est le caractère non contradictoire de ce rapport, qui, pour la plupart des éléments, n’est corroboré par aucune autre pièce à l’exception du dressing, que [C] [J] évoque dans la mise en demeure du 02 décembre 2022.

En conséquence, le seul préjudice matériel caractérisé par [C] [J] en lien avec le non-respect des obligations du bailleur réside dans ce dressing estimé à une valeur de 100,00 euros.

La société civile immobilière SCI SAINT [U] sera donc condamnée à payer la somme de 100,00 euros au titre de son préjudice.

II. Sur la demande reconventionnelle de la société civile immobilière SCI SAINT [U]

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”.

En l’espèce, il convient de constater que les parties ne contestent pas le principe de l’impayé locatif imputable à [C] [J], le litige portant davantage sur la teneur de cet impayé locatif. En effet, la société civile immobilière SCI SAINT [U] produit un décompte faisant figurer des impayés de loyer pour les mois de février et mars 2023 et du 1er mars au 16 mai 2024, date de l’état des lieux de sortie et un total de 1.687,74 euros après déduction du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du contrat de bail.

Pour la période de février et mars 2023, la demanderesse indique que la société civile immobilière a perçu directement l’allocation de logement à hauteur de 75,00 euros. Or, l’attestation de droits de la Caisse d’allocations familiales en date du 07 mars 2025 indique que si elle a effectivement perçu 75,00 euros au titre de cette allocation durant ces deux mois, rien ne permet d’établir que cette somme a été directement perçue par la bailleresse, la Caisse d’Allocations Familiales précisant habituellement la perception directe de l’allocation par le propriétaire. Ce moyen ne peut donc prospérer, de sorte que la somme de 480,00 euros sur ces deux mois est due par l’ancienne locataire.

Pour les mois de mars à mai 2024, [C] [J] justifie d’un courrier de la Caisse d’Allocations Familiales lui indiquant que le versement de l’allocation personnalisée de logement était suspendu le temps de la mise en conformité des lieux loués avec l’exigence de décence du logement et qu’elle était “toujours dans l’obligation de payer votre loyer, mais uniquement la différence entre votre loyer et le montant de l’allocation logement”.

Ainsi, [C] [J] n’était, de ce fait, redevable que de la somme de 280,00 euros pour le mois de mars 2024, l’APL étant estimée à 200,00 euros, à la somme de 360,00 euros pour le mois d’avril 2024, l’APL étant de 120,00 euros, et la somme de 183,00 euros pour le mois de mai 2024.

Ainsi, sur les périodes invoquées, [C] [J] était redevable de loyers à hauteur de 1.783,00 euros. Il faut toutefois en déduire le dépôt de garantie de 480,00 euros. En revanche, [C] [J] ne peut prétendre à la restitution des sommes qu’elle aurait trop versées pour le mois de février 2024, d’avril 2024 ou de mai 2023 : en effet, si la Caisse d’Allocations Familiales lui indiquait qu’en effet, elle n’était pas tenue de régler l’intégralité du loyer, elle ne peut se fonder sur ce seul courrier pour considérer que le loyer versé dans son intégralité sur ses trois mois ait un caractère indu, d’autant qu’elle ne donne pas le fondement légal à cette demande de restitution.

En conséquence, après déduction du dépôt de garantie, [C] [J] sera condamnée à payer la somme de 1.303,00 euros à la société civile immobilière SCI SAINT [U] au titre de la dette locative.

III. Sur la demande de compensation judiciaire

L’article 1347 du Code civil dispose que “la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies”.

L’article 1348 du même code poursuit en ces termes : “La compensation peut être prononcée justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision”.

En l’espèce, il est établi que les créances des parties sont connexes car ayant pour fondement le même contrat de bail, de la créance de 1.928,80 euros au titre des préjudices subis par [C] [J] et de la créance de 1.303,00 euros de la défenderesse au titre de la dette locative.

Ainsi, la compensation judiciaire sera ordonnée

IV. Sur les demandes réciproques

La demande formée par la société civile immobilière SAINT [U] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Chaque partie gardera la charge de ses dépens, les dépens engagés par [C] [J] devant être recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

L’exécution provisoire du présent jugement sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Arras, statuant après débats tenus en audience publique par jugement contradictoire, public, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société civile immobilière SCI SAINT [U] à payer la somme de 1.928,80 euros à [C] [J] au titre de ses préjudices ;

CONDAMNE [C] [J] à payer à la société civile immobilière SAINT [U] la somme de 1.303,00 euros au titre de la dette locative ;

ORDONNE la compensation judiciaire entre les créances des parties issues des condamnations prononcées par le présent jugement ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

LAISSE aux parties la charge des dépens qu’elles ont personnellement engagés, ceux de [C] [J] devant être recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22/09/2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge,