TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 14 AOUT 2025

N° RG 25/00819 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2HFM

N° de minute :

S.C.I. BSD IMMO

c/

S.A.S. BERAT

DEMANDERESSE

S.C.I. BSD IMMO

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Anais AYACHE de la SELARL LE 190 AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D551

DEFENDERESSE

S.A.S. BERAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 12 juin 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 décembre 2000, la SCI DELTA a consenti un bail commercial à la société SARL EPHESE sur un local situé [Adresse 2] à Gennevilliers (92230).

Ce bail a fait l’objet d’un renouvellement le 1er février 2009 au profit de la société ARDA, puis d’un nouveau renouvellement le 09 décembre 2017 au profit de la société ARTOS.

Le 10 octobre 2018, cette dernière a cédé le fonds de commerce à la société SARL LEOPSI, laquelle l’a cédé à son tour le 1er décembre 2022 à la société SAS BERAT.

Le 05 juillet 2023, la SCI DELTA a cédé l’ensemble immobilier à la SCI BSD IMMO.

Par acte du 17 décembre 2024, la SCI BSD IMMO a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 8094,88 euros au titre d’un arriéré locatif.

Par acte du 31 janvier 2025, la SCI BSD IMMO a fait délivrer au preneur un second commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant d’une part sur le paiement de la somme de 11.945,81 euros au titre de l’arriéré locatif et d’autre part sur le fait d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Arguant que la SAS BERAT n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, la SCI BSD IMMO a, par acte du 07 mars 2025, assigné la SAS BERAT devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 5], à compter du 1er mars 2025,

Ordonner l’expulsion de la SAS BERAT des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur,

Condamner la SAS BERAT au paiement de la somme provisionnelle de 15.999,04 euros correspondant aux loyers et charges dus au 07 mars 2025, avec intérêts de retard au taux légal,

Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SAS BERTA au montant du loyer contractuel, soit la somme de 3850,93 euros x 2, soit un montant de 7701,86 euros,

Condamner la SAS BERAT au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle, et ce jusqu’à libération effective des lieux occupés,

Condamner la SAS BERAT au paiement à titre de provision, de la somme de 30.807,44 euros au titre de l’indemnité d’occupation, sur la période du 1er mars 2025 au 30 juin 2025,

Condamner la SAS BERAT au paiement de la somme de 2500 euros du fait de sa résistance abusive,

Condamner la SAS BERAT à payer une somme de 3500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SAS BERAT aux dépens.

Lors de l’audience du 12 juin 2025, la SCI BSD IMMO confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, régulièrement assignée à personne morale, la SAS BERAT n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte notamment une clause de résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs

Il est constant que suivant exploit du 31 janvier 2025, la SCI BSD IMMO a fait signifier à la SAS BERAT un commandement d’avoir à payer la somme de 11.945,81 euros au titre des loyers échus et de justifier, dans le délai d’un mois, d’une assurance contre les risques locatifs en produisant les justificatifs d’assurance.

La SAS BERAT n’ayant pas justifié d’une telle assurance, dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 31 janvier 2025, ce défaut entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 1er mars 2025, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Dès lors, la SAS BERAT est occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 1er mars 2025, ce qui constitue pour la SCI BSD IMMO un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux de la SAS BERAT causant un préjudice à la SCI BSD IMMO, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la provision au titre des loyers impayés

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI BSD IMMO produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 15.999,04 euros à la date du 28 février 2025.

Cette créance n’étant pas contestée, ni sérieusement contestable, la SAS BERAT sera donc condamnée au paiement de ladite somme à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 28 février 2025 – échéance du mois de février 2025 incluse. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter du 07 mars 2025, date de l’assignation.

Sur le paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision.

A cet égard, le doublement du loyer stipulé au contrat de bail s’assimile à une clause pénale.

Or, les clauses pénales étant susceptibles d’être modérées en leur montant par le seul juge du fond, le juge des référés n’a pas le pouvoir d’apprécier leur application. Il s’ensuit qu’une telle demande en paiement formée à ce titre apparaît sérieusement contestable, et il convient donc de la rejeter.

Dès lors, la SAS BERAT sera condamnée, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer (soit la somme de 3850,93 euros) augmenté des charges afférentes, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Au vu du décompte énoncé, elle sera par conséquent condamnée au versement d’une provision de 4000,95 euros à ce titre pour la période du 1er mars au 31 mai 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La SCI BSD IMMO réclame le paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code de procédure civile.

Cependant, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés a seulement le pouvoir d’allouer une provision au créancier, de sorte qu’il ne peut y avoir lieu à référé sur sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la SAS BERAT.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la SAS BERAT à verser à la SCI BSD IMMO la somme de 1500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 1er mars 2025 ;

CONDAMNONS la SAS BERAT à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 5] ;

AUTORISONS, à défaut pour la SAS BERAT d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer (soit la somme de 3850,93 euros), augmenté des charges afférentes ;

CONDAMNONS la SAS BERAT à payer à la SCI BSD IMMO la somme de 15.999,04 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives à la date du 28 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 07 mars 2025 ;

CONDAMNONS la SAS BERAT à payer à la SCI BSD IMMO, à titre de provision, la somme de 4000,95 euros, au titre de l’indemnité d’occupation sur la période du 1er mars au 31 mai 2025 ;

CONDAMNONS la SAS BERAT à payer à la SCI BSD IMMO, à titre de provision,à compter du 1er juin 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SCI BSD IMMO ;

CONDAMNONS la SAS BERAT aux dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS la SAS BERAT à payer à la SCI BSD IMMO une indemnité de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 6], le 14 août 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président