Tribunal Judiciaire de Nanterre, Referes, 16 janvier 2025, n° 24/02196

TJ Nanterre 16 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Validité du commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer était valable et que le locataire n'avait pas respecté ses obligations, justifiant ainsi la constatation de la clause résolutoire et l'expulsion.
Accepté
Existence d'une créance non contestable
La cour a jugé que les preuves fournies par le bailleur établissaient clairement l'arriéré locatif, rendant la demande de paiement fondée.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a convenu que le locataire, après la résiliation du bail, est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution des lieux.
Accepté
Frais exposés pour la défense des intérêts
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner le locataire à rembourser les frais exposés par le bailleur pour la défense de ses intérêts.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, réf., 16 janv. 2025, n° 24/02196
Numéro(s) :	24/02196
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sandra ROBERT
Cabinet(s) :	CSR
Parties :	S.A.S. FONCIERE CRISTAL c/ S.A.S. VIP GHOM

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 16 Janvier 2025

N°R.G. : 24/02196

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZUXQ

N° Minute :

S.A.S. FONCIERE CRISTAL

S.A.S. VIP GHOM

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE CRISTAL

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0017

DEFENDERESSE

S.A.S. VIP GHOM

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 05 décembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 juillet 2019, la société PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 2, aux droits de laquelle vient la société FONCIERE CRISTAL, a donné à bail commercial à la société ORANA HOLDING COMPANY, aux droits de laquelle vient la société VIP GHOM, des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 31 303,80 euros hors charges et hors taxes payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés.

Par acte d’huissier de justice en date du 17 janvier 2024, la société FONCIERE CRISTAL a fait délivrer à la société VIP GHOM un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 22 944,54 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2024.

C’est dans ces conditions que, par acte du 15 juillet 2024, la société FONCIERE CRISTAL a fait délivrer une assignation en référé à la société VIP GHOM devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail au 19 février 2024 et ordonner l’expulsion de la défenderesse au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— condamner la société VIP GHOM au paiement de la somme provisionnelle de 23 969,72 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 17 juin 2024,

— condamner la société VIP GHOM au paiement de la somme provisionnelle de 2 396,97 euros correspondant au montant de la clause indemnitaire contractuellement prévue,

— condamner la société VIP GHOM au paiement de la somme provisionnelle de 311,22 euros correspondant au montant du commandement de payer, frais d’exécution, frais de nantissement, extrait Kbis,

— ordonner que toutes les sommes dues au titre des loyers, charges et accessoires seront assorties d’un intérêt au taux de base bancaire majoré de 4 points,

— condamner la société VIP GHOM à payer une indemnité d’occupation égale à 5 856,26 euros correspondant à 2 fois le montant mensuel du loyer contractuel, outre tous les accessoires du loyer, à compter du 19 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner la société VIP GHOM à payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 5 décembre 2024, la société FONCIERE CRISTAL a maintenu ses demandes.

Régulièrement assignée par remise à personne habilitée, la société VIP GHOM n’a pas comparue à l’audience et ne s’est pas faite représenter.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

• la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 17 janvier 2024 se décompose comme suit :

-22 944,54 euros au titre des loyers et charges impayés,

-25,54 euros au titre des frais d’exécution,

-217,05 euros au titre du coût de l’acte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 22 944,54 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 17 février 2024 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’expulsion de la défenderesse étant ordonnée, il ne paraît pas nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux, aucune preuve d’une quelconque résistance de sa part n’étant rapportée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux.

S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit les décomptes et factures des sommes dues, qui correspondent aux dispositions du bail. Il y a donc lieu de condamner par provision la société VIP GHOM à verser à la société FONCIERE CRISTAL la somme de 23 969,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 juillet 2024.

Par ailleurs, s’agissant de la demande d’octroi d’une somme provisionnelle de 311,22 euros au titre des frais de procédure, il convient de rappeler que ces sommes sont déjà prises en compte au titre des dépens de sorte que cette demande distincte de paiement des frais sera rejetée.

Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le preneur devra payer une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues en cas de défaut de paiement à l’échéance de tout ou partie de ces sommes en principal et accessoires s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause. Il en est de même de la clause du bail qui prévoit que toute somme exigible payée en retard sera productrice d’un intérêt de retard calculé sur le taux de base bancaire majoré de 4 points de sorte qu’il n’y a pas non plus lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société VIP GHOM, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer du 17 janvier 2024.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société VIP GHOM à lui payer la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 17 février 2024 à 24h,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société VIP GHOM ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7],

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte,

Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons à titre provisionnel la société VIP GHOM à payer à la société FONCIERE CRISTAL la somme de 23 969,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 juillet 2024,

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 18 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

Condamnons la société VIP GHOM à payer l’indemnité d’occupation sus-citée,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause indemnitaire prévue dans le bail liant les parties,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’assortir les sommes du taux d’intérêt bancaire de base majoré de 4 points,

Rejetons la demande de paiement de la somme de 311,22 euros correspondant au montant du commandement de payer, des frais d’exécution, des frais de nantissement et de l’extrait Kbis,

Condamnons la société VIP GHOM aux dépens,

Condamnons la société VIP GHOM à payer à la société FONCIERE CRISTAL la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.

FAIT À [Localité 6], le 16 Janvier 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

François PRADIER, 1er Vice-président