TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT PRIX

N° F.I. : N° RG 24/00049 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZYCT

Minute N° :

Date : 24 Février 2025

OPERATION : Exercice du droit de préemption sur la commune de [Localité 8]

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 1185

et

Monsieur [K] [I]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Alexandre HALFON, avocat au barreau de PARIS

En présence de Madame [T] [W], commissaire du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 24 février 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire de saisine visé par le greffe le 19 août 2024, l’établissement public foncier d’Île-de-France (Epfif) a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer au montant de 110 000 € le prix dû à [K] [I] au titre de la préemption des lots n°1181 et 1184 de la copropriété dénommée Le Zodiaque situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 7] à Courbevoie sur les parcelles AI [Cadastre 2] et AI [Cadastre 4].

Par ordonnance du 26 novembre 2024 n°24/178, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 22 janvier 2025 et le 24 février 2025. Un procès-verbal contradictoire a été établi et mentionne les éléments suivants :

« I/ Environnement

Les lots sont situés dans un secteur mixte d’habitations et de commerces, relativement proche du quartier d’affaires de la Défense. Ils bénéficient d’un réseau de bus dense, la gare de [Localité 8] est accessible à pied en moins de 10 min.

II/ Intérieur

Local n°1

Le local se situe à l’intérieur de la galerie marchande et possède une devanture vitrée. Il y a un espace d’acceuil de la clientèle, en un bloc carré ainsi qu’une réserve accessible par une porte. Le tout est en très bon état et a une superficie d’environ 44 m². Il y a du crépi aux murs et un faux plafond. La réserve est tout en longueur, n’occupe que quelques mètres carrés à usage de stockage de marchandises. A côté se trouvent des sanitaires composés de matériaux bruts.

Le propriétaire précise que les câblages électriques ont été refaits.

Local n°2

Cette boutique bénéficie d’un accès direct à l’extérieur. Deux murs sur quatre sont vitrés avec une porte d’accès, l’espace est constitué d’un bloc acceuil de la clientèle et de réalisation des prestations. Le tout est dans un état global très bon. Des toilettes exigues sont accessibles par une porte, tandis qu’une autre porte donne accès à un petit espace de stockage.

Le préempteur et le commissaire du Gouvernement n’ont pas d’observation, le préempté signale que 13 nouvelles boutiques ont ouvert récemment frappées de baux précaires pour faire vivre les lieux. »

Par mémoire récapitulatif et en réplique visé par le greffe le 24 février 2025, l’Epfif sollicite la fixation du prix à 110 000 €.

Par conclusions avant transport visées par le greffe le 16 janvier 2025, le Commissaire du gouvernement a retenu un prix de 154 741 €.

Par mémoire en réplique n°3 visé par le greffe le 24 février 2025, [K] [I] sollicite la fixation du prix à 245 000 €.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le 24 février 2025, les parties ont plaidé conformément à leurs écritures.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Sur la date de référence :

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le plan local d’urbanisme approuvé par délibération du conseil municipal du 27 septembre 2010 a fait l’objet d’une modification arrêtée par le conseil territorial le 29 septembre 2020.

Ainsi, la date de référence est le 29 septembre 2020.

La fixation du prix :

L’article R. 311-22 du code de l’expropriation dispose que le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose ».

A titre liminaire, il convient de relever que les parties s’opposent sur la méthode à appliquer pour valoriser le bien.

L’autorité préemptrice utilise la méthode comparative alors que le préempté applique la méthode par rentabilité locative.

La méthode par rentabilité locative doit être écartée en ce que l’expert technique amiable, Sas Avignon Expertise ne cite pas les sources dont elle extrait les données techniques essentielles à ses calculs et notamment aux niveaux de rentabilité des commerces dans la zone géographique considérée.

Néanmoins, la rentabilité locative des deux lots constitue un élément de valorisation après identification du spectre de marché pertinent.

Il convient d’écarter le terme 3 du commissaire du gouvernement en ce qu’il a pour objet une surface sans rapport avec les deux lots préemptés.

Ainsi, il convient de retenir les termes suivants situés dans le même centre commercial :

2023P10075 du 8 juin 2023 : 1 630 €/m², libre,2024P16593 du 23 octobre 2024 : 2 325 €/m², libre,Ainsi, le spectre du marché oscille de 1 630 €/m² à 2 325 €/m² avec une moyenne de 1 977,50 €/m².

Il résulte des débats que la situation libre ou occupée n’est pas de nature à influer la valeur du bien sur le marché. A ce titre, il convient même de relever que dans un centre commercial essentiellement déserté, ces deux locaux commerciaux, récemment rénovés, bénéficient d’une rentabilité établie en ce qu’ils génèrent des revenus locatifs importants, 23 000 €/an, provenant de preneurs à bail stables.

Ainsi, il convient de retenir une assiette de 2 100 €/m².

2 300 x 74,61 = 171 603

Le prix du bien préempté est fixé à 171 603 €.

Les décisions de fin de jugement :

Il convient de condamner l’autorité préemptrice, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aucune demande n’ayant été formée à ce titre par [K] [I], l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE à 171 603 € le prix des lots n°1181 et 1184 de la copropriété dénommée Le Zodiaque située dans l’ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 8] sur les parcelles AI [Cadastre 2] et AI [Cadastre 4] ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE l’établissement public foncier d’Île-de-France aux dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

Fait à [Localité 9], le 17 mars 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION