TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00790 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2JYU

N° de minute :

Etablissement public HAUTS DE SEINE HABITAT-OPH

c/

[L] [M] [K]

DEMANDERESSE

Etablissement public HAUTS DE SEINE HABITAT-OPH

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 282

DEFENDERESSE

Madame [L] [M] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 30 juin 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2015, l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT a donné à bail à Madame [L] [M] [K] un local commercial n°6002 situé [Adresse 2].

Par acte du 27 novembre 2024, l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 6056,40 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que Madame [L] [M] [K] n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT a, par acte du 04 mars 2025, assigné Madame [L] [M] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 2],

Ordonner l’expulsion de Madame [L] [M] [K] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier sous peine d’une astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un délai de 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

Ordonner l’enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur,

Condamner Madame [L] [M] [K] au paiement de la somme provisionnelle de 8453,66 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au 06 février 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 27 novembre 2023,

Condamner Madame [L] [M] [K] au paiement à titre de provision, d’une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible actuel, outre tous accessoires du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux,

Dire que la bailleresse pourra conserver le dépôt de garantie,

Condamner Madame [L] [M] [K] à payer une somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [L] [M] [K] aux dépens, notamment les frais du commandement de payer.

Lors de l’audience du 30 juin 2025, l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, régulièrement assignée en étude, Madame [L] [M] [K] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer et/ou de ses accessoires.

Il est constant que l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT a fait signifier à Madame [L] [M] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 6056,40 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 27 novembre 2024.

Madame [L] [M] [K] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 27 novembre 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 27 décembre 2024 à minuit, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Dès lors, Madame [L] [M] [K] est occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 28 décembre 2024, ce qui constitue pour l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse.

En revanche, l’expulsion de la défenderesse étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux de Madame [L] [M] [K] causant un préjudice à l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la provision au titre des loyers impayés

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 8453,66 euros à la date du 06 février 2025.

Cette créance n’étant pas contestée, ni sérieusement contestable, Madame [L] [M] [K] sera donc condamnée au paiement de la somme de 8453,66 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 06 février 2025 – échéance du mois de janvier 2025 incluse. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter du 27 novembre 2024, date du commandement de payer, à hauteur de la somme 6056,40 euros, et à compter du 04 mars 2025, date de l’assignation pour le surplus.

Sur le paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision.

Dès lors, Madame [L] [M] [K] sera condamnée, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer (soit la somme de 643,84 €) augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du mois de février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur le dépôt de garantie

La demande de l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT tendant à dire que le montant du dépôt de garantie lui restera acquis s’analyse en une clause pénale.

La clause pénale, même prévue au contrat, étant susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Cette demande sera donc rejetée et les parties seront invitées à mieux se pourvoir sur le fond du litige.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [L] [M] [K].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [L] [M] [K] à verser à l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT la somme de 1000 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 27 décembre 2024 à minuit ;

CONDAMNONS Madame [L] [M] [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [L] [M] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel (soit la somme de 643,84 €), augmenté des charges et taxes afférentes ;

CONDAMNONS Madame [L] [M] [K] à payer à l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT la somme de 8453,66 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 06 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024, à hauteur de la somme de 6056,40 euros, et à compter du 04 mars 2025 pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [L] [M] [K] à payer à l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT, à titre de provision, à compter du mois de février 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT ;

CONDAMNONS Madame [L] [M] [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS Madame [L] [M] [K] à payer à l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT une indemnité de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

FAIT À [Localité 6], le 16 septembre 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président