TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00901 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2JYX

N° de minute :

Etablissement public HAUTS DE SEINE HABITAT-OPH

c/

[M] [E],

[Z] [I],

[J] [Y]

DEMANDERESSE

Etablissement public HAUTS DE SEINE HABITAT-OPH

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 282

DEFENDEURS

Monsieur [M] [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [Z] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [J] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tous représentés par Maître Emmanuel DE MARCELLUS de la SELAS FOUCAUD TCHEKHOFF POCHET ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0341

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 30 juin 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 août 1994, l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT a consenti un bail professionnel à Monsieur [M] [E], Madame [Z] [I] et Monsieur [R] [V] sur un local n° 6047 situé [Adresse 2], destiné à l’exercice de leur activité de vétérinaire.

Suivant acte sous seing privé en date du 29 août 2001, Monsieur [V] cédait ses droits au profit de Monsieur [M] [E].

Aux termes d’un avenant en date du 30 juin 2012, ce bail était renouvelé au profit de Monsieur [M] [E], Madame [Z] [I] et de Monsieur [J] [Y].

Par acte du 22 novembre 2024, l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT a fait délivrer aux preneurs un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 17.718,80 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] n’auraient pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT a, par actes du 24 mars 2025, assigné Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 2], avec effet au 22 décembre 2024,

Ordonner l’expulsion de Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sous peine d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à parfait délaissement,

Ordonner l’enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs

Condamner solidairement Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] au paiement de la somme provisionnelle de 22.292,61 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, arrêtés au 18 février 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer,

Condamner solidairement Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] au paiement à titre de provision, d’une indemnité d’occupation égale au montant journalier du dernier loyer exigible actuel en vertu du bail, outre tous les accessoires du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamner solidairement Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] à payer une somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] aux dépens, comprenant notamment les frais de commandement de payer.

Lors de l’audience du 30 juin 2025, l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT a confirmé en premier lieu ses demandes. Néanmoins, au cas où la dette locative serait effectivement soldée, elle déclare renoncer à ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion des lieux loués, maintenant seulement sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

En défense, Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] qui ont constitué avocat ont indiqué qu’ils s’étaient acquitté de leur dette. Ils ont demandé que la demande en paiement au titre de l’article 700 du code procédure civile soit rejetée.

Lors de cette même audience, le président a autorisé l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT aux fins de vérification du paiement de sa créance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le dépôt d’une note en délibéré

La présente juridiction n’ayant reçu aucune note en cours de délibéré de la part des parties, il convient dès lors d’examiner les demandes initiales de l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT, telles figurant au dispositif de son assignation.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Suivant l’article 1225, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement d’un seul terme du loyer et de ses accessoires.

Il est constant que l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT a fait signifier à Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 17.718,80 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 22 novembre 2024.

Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] ne justifiant pas avoir, dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 22 novembre 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 22 décembre 2024 à minuit.

Dès lors, Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] sont occupants sans droit ni titre du local depuis le 23 décembre 2024, ce qui constitue pour l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs.

En revanche, l’expulsion des défendeurs étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux de Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] causant un préjudice à l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la provision au titre des loyers impayés

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 22.292,61 euros à la date du 18 février 2025.

De leur côté, les défendeurs ne fournissent aucun justificatif de paiement, étant rappelé qu’il leur incombe de démontrer qu’ils se sont acquittés de cette créance, conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Dès lors, Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] seront condamnés au paiement de la somme de 22.292,61 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 18 février 2025 – échéance du 4ème trimestre 2024 inclus. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter du 22 novembre 2024, date du commandement de payer, à hauteur de la somme 17.718,80 euros , et à compter du 24 mars 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur le paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision.

Dès lors, Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] seront donc condamnés, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d’occupation journalière égale au montant du dernier loyer (soit la somme de 4371,61 € correspondant au dernier trimestre 2024) augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties ne comportant aucune clause de solidarité, il convient de débouter l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT sur ce chef de ses demandes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] à verser à l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT la somme de 1200 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 22 décembre 2024 à minuit ;

CONDAMNONS Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2];

AUTORISONS, à défaut pour Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer (soit la somme de 4371,61 € correspondant au dernier trimestre 2024), augmenté des charges et taxes afférentes ;

CONDAMNONS Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] à payer à l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT la somme de 22.292,61 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 18 février 2025 (échéance du 4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024, à hauteur de la somme 17.718,80 euros, et à compter du 24 mars 2025 pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] à payer à l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT, à titre de provision, à compter du 1er janvier 2025 l’indemnité d’occupation journalière ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT ;

CONDAMNONS Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS Madame [Z] [I], Monsieur [M] [E] et Monsieur [J] [G] à payer à l’OPH HAUTS-DE-SEINE HABITAT une indemnité de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 6], le 16 septembre 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président