TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 13 MAI 2025

N° RG 23/02770 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y7UV

N° de minute :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son syndic le cabinet LOISELET & [Y]

c/

S.N.C. ZOLA FRANCE PROPERTIES

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son syndic le cabinet LOISELET & [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 22

DEFENDERESSE

S.N.C. ZOLA FRANCE PROPERTIES

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Maître Diane DELUME de l’AARPI 186 Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0010

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Céline PADIOLLEAU, Juge placée, près le premier président de la Cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal judiciaire de Nanterre par ordonnance du 19 décembre 2024, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 23 janvier 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 06 mars 2025 et prorogé à ce jour :

Par assignation du 21 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à [Adresse 7] [Localité 1], représenté par son syndic le cabinet LOISELET père, fils et [Y] (ci-après le SDC), a attrait la SNC FRANCE PROPERTIES, en sa qualité de propriétaire de trois appartements de la copropriété (lots 6, 60 et 3061).

L’affaire, appelée à l’audience du 11 octobre 2023, a été radiée. Rétablie à l’audience du 6 mars 2024, elle a été renvoyée, à la demande du SDC, à l’audience du 4 septembre 2024 puis, toujours à la demande du SDC, à celle du 23 janvier 2025.

À l’audience du 23 janvier 2025, le conseil du SDC a soutenu oralement les termes de son acte introductif d’instance visant à :

—  Ordonner au défendeur de remettre dans leur état d’origine les lots 6, 60 et 3061, dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard au-delà de ce délai.

—  Condamner le défendeur au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

—  Condamner le défendeur aux dépens qui comprendront le cout des constats en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Le conseil de la SNC FRANCE PROPERTIES, soutenant oralement ses conclusions responsives déposée à l’audience, a demandé de :

In limine litis

— Juger nulle l’assignation délivrée le 21 septembre 2023, motif pris du défaut d’habilitation du syndic,

A titre subsidiaire, sur le fond

— Débouter le SDC de sa demande de remise en état,

A titre reconventionnel

— Condamner le SDC à la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

En tout état de cause

—  Condamner le SDC à la somme provisionnelle de 7 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande de nullité

Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

Conformément à l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

Dès lors, le syndic ne nécessite pas d’autorisation préalable par décision de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires pour les actions en justice qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

Par conséquent, le moyen tiré du défaut d’habilitation du syndic sera donc rejeté.

Sur le trouble manifestement illicite

Conformément à l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constatée avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser ou dont la survenance et la réalité sont certaines.

En l’espèce, par actes notariés en date des 14 décembre 2022, 9 et 29 mars 2023, la SNC FRANCE PROPERTIES a fait l’acquisition des trois appartements au sein de la Résidence [10] correspondant aux lots 6, 60 et 3061. A la suite de ces acquisitions, elle a fait réaliser, par l’intermédiaire de son mandataire chargé de la mise en location, la société COLONIES, des travaux d’aménagement intérieur pour chaque appartement afin de les louer en meublés en vertu d’un bail de colocation.

Par sommation de faire délivrée par exploit de commissaire de justice en date du 19 juin 2023, le SDC a sommé la SNC FRANCE PROPERTIES et la société COLONIES de remettre en état les locaux et arrêter l’occupation des lieux au titre de chambres meublées en colocation, au motif que les travaux réalisés et le mode d’exploitation des lots contrevenaient aux articles 8.a 4eme alinéa et 8.c dernier alinéa du règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété produit, daté du 29 juin 1976, prévoit, dans son article 8.a 4eme alinéa et 8.c, que :

« La location en meublé d’appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. »

« Il est interdit d’obstruer les orifices intérieurs de VMC ou de prises d’air en façade sous peine de déséquilibrage de l’installation (en particulier les séchoirs). »

Il ressort des procès-verbal de constat de commissaire de justice du 9 mai 2023, dressés à la demande du SDC, que chaque chambre des appartements comporte un numéro et est équipée d’une serrure individuelle. Chaque locataire a choisi sa chambre sur un site dédié et verse en propre un loyer correspondant à la chambre louée.

Ces constatations démontrent que les appartements ont été transformés en chambres meublées destinées à être louées individuellement à des personnes distinctes. L’argument du défendeur selon lequel il s’agirait de location par un bail unique à plusieurs colocataires n’est pas plus fondé en fait qu’il n’a de pertinence en droit dans la mesure où le règlement de copropriété interdit la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes, le caractère unique ou pluriel du contrat de bail étant indifférent.

Cette clause du règlement de copropriété est claire et non équivoque. En tout état de cause, il n’appartient pas au juge des référés de modifier la destination bourgeoise de l’immeuble inscrite au règlement de copropriété ou de déclarer une de ses clauses non écrite, toutes demandes de ce chef relevant de la compétence du juge du fond.

Le constat de commissaire de justice établit en outre que la cuisine ouverte sur le salon du lot 6 ne présente pas de VMC ni d’aération. Les plans des travaux versés aux débats démontrent également que des orifices VMC ont été obstrués.

Il suffit de constater que des travaux ont été réalisés par les défendeurs, en violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et des stipulations du règlement de copropriété, et que ce dernier n’a pas donné suite à la sommation de faire lui ayant été adressée le19 juin 2023 de remettre les lieux dans leur état d’origine.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la réalité du trouble invoqué par le syndicat des copropriétaires et son caractère manifestement illicite sont suffisamment établis.

Pour y mettre fin, il convient en conséquence d’ordonner au défendeur de remettre les lieux dans leur état antérieur, à leurs frais. Pour assurer l’efficacité de ces injonctions, il convient de les assortir d’une astreinte dans les termes précisés au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 32-1 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, la SNC FRANCE PROPERTIES sollicite la condamnation du SDC au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive faisant notamment valoir l’absence de justification d’un dommage imminent ou trouble manifestement illicite.

Les éléments précités contredisent cette assertion et la teneur du courrier adressé par la SNC FRANCE PROPERTIES en réponse à la sommation de faire ne démontre pas une volonté de sa part de s’inscrire dans une résolution amiable du litige.

Par conséquent, l’exercice d’une action contre la SNC FRANCE PROPERTIES ne dégénère pas, au cas présent, en abus du droit d’agir en justice.

Par conséquent, sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner les défendeurs, qui succombent, aux dépens dont la liste est limitativement énumérée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner le défendeur à lui payer la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Rejetons le moyen tiré de la nullité de l’action,

DECLARONS recevable le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à [Localité 8], représenté par son syndic le cabinet LOISELET père, fils et [Y] en son action,

Condamnons la SNC FRANCE PROPERTIES à remettre à ses frais dans leur état d’origine les trois appartements de la copropriété [Adresse 11], située [Adresse 3] à [Localité 8], correspondant aux lots 6, 60 et 3061, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision,

Disons que faute pour la SNC FRANCE PROPERTIES d’y procéder, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 1 000 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois,

Rejetons la demande reconventionnelle de la SNC FRANCE PROPERTIES,

Condamnons la SNC FRANCE PROPERTIES à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à [Adresse 7] [Localité 1], représenté par son syndic le cabinet LOISELET père, fils et [Y], la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons la SNC FRANCE PROPERTIES aux dépens,

REJETONS les demandes plus amples ou contraires.

FAIT À [Localité 9], le 13 mai 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Céline PADIOLLEAU, Juge placée