TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 25 JUIN 2025

N° RG 24/01133 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZHKW

N° de minute :

[U] [X]

c/

S.A.R.L. Cabinet GOUTILLE,

DEMANDERESSE

Madame [U] [X]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par M^e Monia ABBES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 400

DEFENDERESSES

S.A.R.L. Cabinet GOUTILLE

[Adresse 5]

[Localité 7]

Non-comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Quentin SIEGRIST, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 12 mai 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 16 juin 2025 et prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Mme [U] [X] est propriétaire des lots n°1, 2, 7 et 8 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 4]. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble (ci-après le SDC) a pour syndic la société Cabinet Goutille.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, Mme [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la société Cabinet Goutille, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre (RG n°24/1133).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, Mme [X] a fait assigner la société Cabinet Goutille devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre (RG n°24/2326).

Par ordonnance du 29 janvier 2025, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a rendu l’ordonnance suivante :

« Ordonnons la jonction entre les instances RG n°24/1133 et RG n°24/2326,

Déclarons irrecevable la demande de désignation d’un administrateur ad hoc formée par Mme [U] [X] en ce qu’elle a été formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], et mettons hors de cause ce dernier pour la suite de la procédure

Ordonnons, s’agissant de la demande de désignation d’un administrateur ad hoc formée par Mme [U] [X] à l’encontre de la société Cabinet Goutille, la réouverture des débats à l’audience de référé du tribunal judiciaire de Nanterre du 12 mai 2025 à 10h, extension du palais de justice, [Adresse 6], aux fins de justification de l’envoi de la mise en demeure prévue par l’article 49 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Condamnons Mme [U] [X] aux dépens exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4],

Condamnons Mme [U] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Réservons le surplus des dépens,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ».

Dans ses dernières écritures déposées et soutenues à l’audience du 12 mai 2025, Mme [X] demande au juge des référés de :

— désigner un mandataire ad hoc avec mission :

1. de reprendre la gestion et la résolution de la situation portant sur les travaux litigieux et proposer des solutions pérennes et définitives,

2. procéder à la vérification des comptes et des résolutions votées de la copropriété sur les 5 dernières années,

3. d’exercer les fonctions de syndic en lieu et place du syndic Cabinet Goutille pendant une durée minimum d’un an,

— dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et laisser à chaque partie la charge de ses dépens respectifs.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La société Cabinet Goutille, assignée conformément à l’article 654 du code de procédure civile, n’a pas comparu. Celle-ci a par ailleurs été informée de la réouverture des débats et de la date de renvoi par Mme [X], qui lui a fait signifier l’ordonnance du 29 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de désignation d’un mandataire ad hoc

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis indique « V.-En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice ».

L’article 49 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énonce :

« Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.

Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.».

En premier lieu, consécutivement à l’ordonnance du 29 janvier 2025, Mme [X] justifie avoir adressé le courrier de mise en demeure (sa pièce n°10) en juin 2023.

En deuxième lieu, Mme [X] démontre, par les pièces qu’elle verse aux débats, que :

— elle a fait réaliser des travaux au sein de son appartement qui requéraient l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, qu’elle n’avait pas sollicitée, et qui ont donc été interrompus (ses pièces 1,2 et 7) ;

— elle n’a pu, après cette interruption, obtenir une régularisation par l’assemblée générale du 21 septembre 2022 qui a refusé les travaux projetés (sa pièce n°5) ;

— le cabinet Betsic a réalisé à la demande du syndicat des copropriétaires un rapport qui a constaté la non conformité des travaux de décaissement et d’ouverture d’une trémie et le syndic a indiqué à Mme [X] qu’il serait sollicité des devis aux fins de mise en conformité des travaux réalisés qui devraient faire l’objet d’un vote en assemblée générale tant pour leur réalisation que leur financement (sa pièce n°8) ;

— l’assemblée générale du 13 février 2023 a pris acte du rapport réalisé par le cabinet Betsic et a mandaté celui-ci pour réaliser une étude technique complète des confortements nécessaires, précisant que le montant de cette étude serait à répartir entre Mme [X] et M. [F], qui avait également réalisé des travaux d’une nature similaire ;

— elle justifie que le prix de l’expertise a été versé entre les mains du syndic par elle-même et par M. [F] (sa pièce n°15) ;

— elle a mis en demeure le syndic en juin 2023 de poursuivre les opérations jusqu’à réalisation des travaux (sa pièce n°10).

Elle indique, au terme de son assignation, que les opérations n’ont pas avancé depuis lors.

La société Cabinet Goutille, syndic, qui n’a pas constitué avocat, ne rapporte pas la preuve des diligences réalisées malgré le vote de l’assemblée générale et du financement de la mesure.

Par conséquent, il y a lieu de nommer un administrateur ad hoc à ce titre afin de poursuivre la mise en œuvre des travaux.

En troisième lieu, Mme [X] justifie que de nombreux travaux ont été votés en assemblée générale sans que les résolutions les votant ne soient mises en œuvre par le syndic, et ce malgré la mise en demeure de juin 2023, ou les rappels de fin des assemblées générales de 2023 et 2022.

Par conséquent, il y a lieu de nommer un administrateur ad hoc à ce titre.

En quatrième lieu, s’agissant des appels de fond, Mme [X] n’évoque qu’une contrariété entre deux appels de charge, qui n’a fait l’objet d’aucune en demeure, et qui ne suffit pas à démontrer pas l’existence d’une carence du syndic dans sa mission de réalisation des appels de charges.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, dès lors que la carence caractérisée ne concerne que la mise à exécution des travaux votés en assemblée générale, il y a lieu, conformément à l’article 49 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de limiter la mission de l’administrateur ad’hoc à ces questions. S’agissant d’une mission délimitée, aucune durée ne sera prévue.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société Goutille aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Désignons M^e Thibaut Martinat

AJRS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Fax : 01 55 62 06 41

Mail : [Courriel 11]

en qualité d’administrateur ad hoc de la copropriété dépendant de l’immeuble situé [Adresse 4] afin d’exercer les missions suivantes :

— recenser et faire réaliser les travaux votés en assemblée générale et non mis à exécution, le cas échéant après avoir procédé aux appels des fonds nécessaires pour procéder à leur exécution,

— faire réaliser l’étude de la société Betsic votée lors de l’assemblée générale du 13 février 2023 puis mettre en œuvre les travaux de mise en conformité résultant de cette étude, le cas échéant après les avoir soumis à l’assemblée générale des copropriétaires,

Disons que l’administrateur ad hoc pourra exercer tous pouvoirs prévus par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 afin de réaliser ses missions,

Fixons à 2 500 euros la provision à valoir sur les honoraires de l’administrateur provisoire et à verser directement entre ses mains, laquelle sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la copropriété ou, à défaut, avancée par Mme [U] [X],

Disons qu’il pourra être pourvu au remplacement de l’administrateur provisoire par le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant sur simple requête, lequel sera chargé du suivi de la mesure,

Disons que l’administrateur provisoire devra rendre compte de sa mission dans un rapport déposé au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre,

Condamnons la société Cabinet Goutille aux dépens.

FAIT À [Localité 10], le 25 juin 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Quentin SIEGRIST, Vice-président