TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 11 Juillet 2025

N°R.G. : 24/00698 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZJV6

N° Minute :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, M. [C] [D]

c/

S.A.S. HIVORY

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, M. [C] [D]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Reynald BRONZONI de l’AARPI ANTES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R250

DEFENDERESSE

S.A.S. HIVORY

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Stéphanie LAMORA de l’AARPI BDSL AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 46, avocat postulant et Maître Emmanuelle BON-JULIEN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffiers: Philippe GOUTON, lors des plaidoiries

Flavie GROSJEAN, lors de la mise à disposition

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 03 avril 2025, avons mis au 23 mai 2025 l’affaire en délibéré, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 mars 2024, le « syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, Monsieur [C] [D], demeurant [Adresse 4], nommé à cette fonction par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 mai 2022,

Représenté(s) par la société VALOCIME, société par actions simplifiée (SAS) au capital de 117.446 € dont le siège social est situé [Adresse 9], immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n°831 070 503, agissant poursuites et diligences de son président domicilié en cette qualité audit siège, dûment mandatée à cet effet » (le SDC) a assigné devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant en référé, la société HIVORY aux fins :

D’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, de la terrasse en toiture de l’immeuble situé [Adresse 1] et cadastré Section AK numéro [Cadastre 5] à [Localité 8], et ce avec l’assistance d’un serrurier, du Commissaire de Police et de la [Localité 10] Armée, si besoin est, sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard à compter du 8e jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,De condamner la société HIVORY ci enlever tous biens, infrastructures et équipements de l’emplacement, et à le remettre en son état d’origine, sous la même astreinte de 500 € par jour de retard ci compter du 8e jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,De condamner la société HIVORY à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] une somme mensuelle de MILLE SIX CENT SOIXANTE SIX (1666) € à titre de provision sur indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux,De débouter la défenderesse de l’ensemble de ces prétentions et de la condamner aux entiers dépens d’instance et à payer à la société VALOCIME la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 26 juin 2024 a été renvoyée à l’audience du 13 novembre 2024 puis du 3 avril 2024.

À cette audience, le conseil du demandeur a soutenu oralement ses conclusions en répliques n°2 par lesquelles il reprend les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Le conseil de la société HIVORY a soutenu oralement ses conclusions en défense récapitulatives par lesquelles il sollicite :

A titre principal, de prononcer la nullité de l’assignation introductive d’instance du 13 mars 2024,A titre subsidiaire, de dire n’y avoir lieu à référé,A titre infiniment subsidiaire de lui octroyer un délai de six mois pour la remise en état de l’emplacement,En tout état de cause, de débouter le demandeur de ses prétentions, de le condamner reconventionnellement à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

Sur la nullité de l’acte introductif d’instance

En vertu de l’article 117 du code de procédure civile : « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

(…)

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice ».

Selon l’article 119 dudit code : « Les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse » et selon l’article 121 : « Dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ».

La société HIVORY soutient que le syndic détient un monopole de la représentation en justice du syndicat des copropriétaires de sorte que la société VALOCIME n’a pas le pouvoir de le représenter. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires n’a pas consenti à son syndic une telle délégation de pouvoir et que le syndic ne pouvait y procéder d’autorité.

Le SDC rétorque que le syndicat des copropriétaires est bien représenté par son syndic et qu’il importe peu que celui-ci soit représenté par la société VALOCIME au titre du mandat qui lui a été conféré. Il relève en outre que le syndic peut agir en référé sans avoir besoin de requérir l’accord des copropriétaires en assemblée.

Sur ce, l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : (…) de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ».

Ces dispositions sont, conformément à l’article 43 de la loi, impératives et impliquent que le syndic ne peut se faire substituer par un tiers pour l’exercice de la mission qui lui a été confiée intuitu personae.

En l’espèce, le SDC est bien in fine représenté par la société VALOCIME, qui formule d’ailleurs à son profit une demande au titre des frais irrépétibles.

La Cour de cassation relève cependant que si la loi du 10 juillet 1965 exclue toute substitution du syndic, c’est sous réserve toutefois d’un « vote explicite de l’assemblée générale des copropriétaires » (Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 30 mai 2000, 97-18.457, Publié au bulletin).

En effet, l’article 18 précité prévoit expressément que « Seul responsable de sa gestion, [le syndic] ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée ».

Il s’agit d’une hypothèse distincte de l’action directe du syndic, permise en effet pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

Il convient donc d’examiner en l’espèce si l’assemblée générale a délivré une telle autorisation.

Il est produit d’abord un « mandat irrévocable » figurant en « annexe 4 » d’un document non précisé (et pas davantage par le bordereau) par lequel le syndicat des copropriétaires « dûment habilité par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 05/05/2022 » donne mandat à la société VALOCIME pour « intenter toute action en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de cette dernière, ou de tout occupant de son chef ».

Il s’agit bien délégation de pouvoir à une fin déterminée, quand bien même « cette dernière » n’est pas identifiée, de sorte qu’il convient de vérifier si elle a été autorisée par « un vote explicite » de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le procès-verbal de l’assemblée général des copropriétaires du 5 mai 2022 est produit.

Il prévoit notamment comme résolution mise aux voix une « proposition de signature d’une convention d’occupation de l’emplacement en toiture terrasse de l’immeuble », intitulée « location SFR ». Elle prévoit que « L’assemblée mandate spécialement le syndic pour finaliser et signer ledit bail ».

Même à supposer que l’annexe précitée soit une annexe dudit bail, force est de constater qu’aucun vote explicite n’a été réalisé sur la substitution, le texte prévoyant même qu’il s’agit d’un vote à la « majorité simple de l’article 24 » de sorte qu’il n’a, à l’évidence, jamais été envisager par l’assemblée générale des copropriétaires, dans les conditions rappelées ci-avant, d’autoriser une délégation de pouvoir.

Il n’est pas argué que cette irrégularité de fond aurait été couverte par une autorisation postérieure.

La nullité de l’assignation délivrée sera donc prononcée. S’agissant de l’acte introductif d’instance, son anéantissement rétroactif met fin à la procédure.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner le SDC, qui a vu ses prétentions rejetées, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la défenderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner le SDC à lui payer la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Annulons l’assignation dirigée à l’encontre de la société HIVORY,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, Monsieur [C] [D], demeurant [Adresse 4], nommé à cette fonction par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 mai 2022, représenté par la société VALOCIME, aux dépens,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, Monsieur [C] [D], demeurant [Adresse 4], nommé à cette fonction par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 mai 2022, représenté par la société VALOCIME à payer à la société HIVORY la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT À [Localité 11], le 11 Juillet 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

David MAYEL, Vice-président