TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00295 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZIWW

N° de Minute : 25/00065

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 26 Mai 2025

[I] [U]

C/

[H] [N]

[E] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 26 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [I] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [N] demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Mme [E] [D], demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Avril 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 25/00295 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 31 décembre 2020 avec effet immédiat, M. [I] [U] a donné en location à M. [H] [N] et Mme [E] [D] une maison à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 1 550 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, M. [U] a fait délivrer à M. [N] et Mme [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le règlement d’une somme de 3 328,02 euros dont 3 174 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 12 juin 2024.

Par courrier du 1er août 2024, Mme [D] a notifié à M. [U] son congé et elle l’a informé de son départ du logement le 2 septembre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 15 janvier 2025 et 10 février 2025, M. [U] a fait assigner M. [N] et Mme [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, au visa de l’article 1240 du code civil, 873 du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989, notamment les dispositions de son article 29 et 8-1 VI :

constater la résiliation de plein droit du bail litigieux,

ordonner l’expulsion de M. [N] et de Mme [D] des lieux et de tout occupant de son chef, et cela au besoin avec le concours de la force publique,

dire qu’à défaut pour M. [N] et Mme [D] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous les occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tels garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls de M. [N] et de Mme [D],

condamner solidairement M. [N] et Mme [D] au paiement de la somme provisionnelle de 9 218 euros arrêtée au 31 décembre 2024 avec intérêts judiciaires à compter du 30 mai 2024 sur la somme de 3 174 euros (date du commandement de payer) et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation valant sommation,

condamner solidairement M. [N] et Mme [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité de loyer et charges actuellement exigible,

condamner solidairement M. [N] et Mme [D] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement M. [N] et Mme [D] aux frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 11 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 avril 2025.

M. [U], représenté par son conseil, s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette à la somme de 15 698 euros au 7 avril 2025.

M. [N] a comparu et il a sollicité des délais de paiement mais non la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail, en précisant qu’il pouvait régler une somme de 300 euros par mois pour apurer la dette et qu’il avait trouvé un nouveau logement.

Il a précisé que Mme [D] est solidaire de la dette et qu’il quittera les lieux en mai 2025, ayant trouvé un nouveau logement ; que jusqu’en novembre 2024, il versait la moitié du loyer en accord avec le propriétaire, qu’il a retrouvé un travail rémunéré 1 300 euros par mois mais qu’il a dû régler des honoraires d’avocat pour une procédure devant le juge aux affaires familiales ; qu’il verse 300 euros de pension alimentaire au titre de sa contribution à l’entretien et à l’éducation de sa fille.

Mme [D], assignée par remise de l’acte de commissaire de justice suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, les défendeurs n’ont manifestement pas réglé leur loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 31 décembre 2020 entre les parties contient une clause résolutoire suivant laquelle à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance ou à défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs dont le locataire doit répondre et deux mois après un commandement de payer ou un mois après un commandement de s’assurer demeuré infructueux, le contrat de location sera résilié de plein droit.

Le bailleur justifie avoir fait délivrer aux défendeurs, le 30 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le règlement d’une somme de 3 328,02 euros dont 3 174 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

Il ne ressort pas des pièces produites aux débats que les défendeurs auraient justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er juillet 2024.

Depuis cette date, les défendeurs ont donc occupé le logement sans droit ni titre, étant toutefois rappelé que le bailleur ne conteste pas que Mme [D] n’occupe plus les lieux.

La demande d’expulsion présentée à son égard, désormais dépourvue d’objet, sera donc rejetée.

Seule l’expulsion de M. [N] sera ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation indue de son bien immobilier est réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

En l’espèce, l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail sera fixée à une somme équivalente au loyer, charges comprises qui aurait été due en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de 1 620 euros suivant le décompte actualisé produit par le bailleur.

Suivant ce même décompte, la dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est de 15 698 euros, échéance d’avril 2025 incluse. Les taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour 2022, 2023 et 2024 intégrées à ce décompte ne sont pas contestées par M. [N].

Aux termes de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Par ailleurs, en application de l’article 1310 du code civil, la solidarité stipulée entre les deux preneurs d’un local d’habitation ne cesse pas du fait que l’un d’eux donne congé. Par suite, ce preneur reste tenu solidairement des loyers et charges échus après son départ à raison du maintien dans les lieux de l’autre preneur.

En l’espèce, le bail prévoit un délai de préavis de trois mois et contient une clause de solidarité entre les copreneurs qui vise également les indemnités d’occupation.

Mme [D] a délivré son congé le 1er août 2024 qui a donc pris effet le 1er novembre 2024.

Il s’en déduit qu’elle est solidairement tenue au paiement de la dette arrêtée au 7 avril 2025.

M. [N] et Mme [D] seront donc solidairement condamnés à payer à M. [U] la somme provisionnelle de 15 698 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’avril 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024 sur la somme de 3 174 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus.

A compter du mois de mai 2025, M. [N] sera condamné à payer à M. [U] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer convenu dans le bail, charges comprises, soit la somme mensuelle provisionnelle de 1 620 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement de M. [N]

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, M. [N] justifie d’une dette d’un montant de 8 874,68 euros en principal à l’égard de la banque CIC Nord-Ouest et d’une autre d’un montant de 4 486 euros à l’égard du service des impôts des particuliers de [Localité 11] pour laquelle il fait l’objet d’une saisie administrative à tiers détenteur auprès de son employeur.

Il justifie également avoir reçu une réponse positive pour un autre logement dont le loyer est de 1 160 euros hors charges.

Il assume enfin une pension alimentaire d’un montant de 300 euros.

Même si la situation de M. [N] est délicate au regard de ces différentes dettes et de l’amputation de ses revenus par une saisie auprès de son employeur, il y a lieu de considérer que sa situation financière est susceptible de s’améliorer à très court terme dans la mesure où il travaille et que le loyer du logement qu’il a trouvé est inférieur au précédent.

Il sera donc fait droit à sa demande de délais de paiement et il sera autorisé à se libérer de la dette selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] et Mme [D] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 30 mai 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [N] et Mme [D] seront solidairement condamnés à payer à M. [U] la somme de 600 euros.

Enfin, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant en référés à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail signé le 31 décembre 2020 avec effet immédiat entre M. [I] [U], d’une part, et M. [H] [N] et Mme [E] [D], d’autre part, portant sur une maison à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 8], à compter du 1er juillet 2024 ;

REJETONS la demande d’expulsion présentée à l’égard de Mme [E] [D], compte tenu de son départ des lieux ;

DISONS qu’à défaut pour M. [H] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [I] [U] pourra faire procéder à son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux à une somme équivalente au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 1 620 euros;

CONDAMNONS solidairement M. [H] [N] et Mme [E] [D] à payer à M. [I] [U] la somme provisionnelle de 15 698 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’avril 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024 sur la somme de 3 174 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS M. [H] [N] à se libérer de sa dette au moyen de 35 versements mensuels d’un montant de 300 euros, le 36ème devant permettre de solder la dette en principal et intérêts ;

DISONS que ces sommes seront exigibles le 5 de chaque mois suivant la date de signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de paiement à l’échéance du montant ainsi convenu et à la suite d’une mise en demeure adressée à M. [H] [N] et restée infructueuse pendant plus de 15 jours, la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;

CONDAMNONS M. [H] [N] à payer à M. [I] [U] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 1 620 euros, à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS à M. [H] [N] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 6]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS solidairement M. [H] [N] et Mme [E] [D] à payer à M. [I] [U] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [H] [N] et Mme [E] [D] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire contenue au bail du 31 mai 2020 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 11], le 26 mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE