TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Février 2025

N° RG 23/00415 – N° Portalis DB3R-W-B7H-X5QU

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1-3 avenue de Verdun 92320 CHATILLON représenté par son syndic :

C/

SCI [C] [K], [M] [L] épouse [D], [W] [D], [E] [D], [V] [D]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1-3 avenue de Verdun 92320 CHATILLON représenté par son syndic :

Cabinet DODIM

116 avenue du Général Leclerc

75014 PARIS

représentée par M^e Anne LEFORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0547

DEFENDEURS

SCI [C] [K]

10 allée des Champs Elysée

91080 EVRY-COURCOURONNES

défaillant

Madame [M] [L] épouse [D]

10 allée des Champs Elysées

91080 EVRY-COURCOURONNES

défaillant

Monsieur [W] [D]

10 allée des Champs Elysées

91080 EVRY-COURCOURONNES

représenté par M^e Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1959

Monsieur [E] [D]

10 allée des Champs Elysées

91080 EVRY-COURCOURONNES

défaillant

Monsieur [V] [D]

10 allée des Champs Elysées

91080 EVRY-COURCOURONNES

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2024 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte du 2 janvier 2003, Monsieur [W] [D], Madame [M] [L] épouse [D] et leurs enfants, Monsieur [E] [D] et Monsieur [U] [D] ont établi les statuts d’une société civile immobilière devant exister entre eux, la SCI [C] [K]. Mme [L] a été désignée comme gérante.

La SCI [C] [K] a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 29 janvier 2003.

Elle est propriétaire des lots n°38 et 106 au sein de l’immeuble sis 1-3 avenue de Verdun à Chatillon (92320), soumis au statut de la copropriété.

Suivant jugement du tribunal d’instance de Vanves en date du 11 décembre 2014, la SCI [C] [K] a été notamment condamnée au paiement de la somme de 1.919,30 euros au titre de l’arriéré de charges impayées arrêté au 2ème trimestre 2014 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 11 août 2014.

Par jugement du 10 août 2016 le tribunal d’instance de Vanves a condamné les associés de la SCI [C] [K], Mme [M] [L], M. [W] [D], M. [U] [D] et M. [E] [D] au paiement de la somme de 3.106,95 euros à proportion de leur part respective dans le capital social, outre 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La SCI [C] [K] a été radiée d’office du registre du commerce et des sociétés le 10 août 2021 pour cessation d’activité à l’adresse déclarée.

Suivant actes en date des 29 novembre, 14, 15 et 21 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1-3 avenue de Verdun à Chatillon (92320) a fait assigner la SCI [C] [K] ainsi que ses associés, Mme [M] [L], M. [W] [D], M. [U] [D] et M. [E] [D] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Aux termes de l’assignation délivrée, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1-3 avenue de Verdun à Chatillon (92320) en ses demandes et l’y déclarer bien fondé ;

Y faisant droit :

— Condamner conjointement et solidairement la SCI [C] [K] et ses quatre associés Madame [M] [L] épouse [D], Monsieur [W] [D], Monsieur [E] [D] et Monsieur [U] [D], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1-3 avenue de Verdun à Chatillon (92320) :

o Une somme de 25.136,32 euros correspondant à l’arriéré de charges de copropriété pour la période du 3ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2022, sauf à parfaire ;

o Une somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner conjointement et solidairement la SCI [C] [K] et ses quatre associés Madame [M] [L] épouse [D], Monsieur [W] [D], Monsieur [E] [D] et Monsieur [U] [D], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1-3 avenue de Verdun à Chatillon (92320) la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner conjointement et solidairement la SCI [C] [K] et ses quatre associés Madame [M] [L] épouse [D], Monsieur [W] [D], Monsieur [E] [D] et Monsieur [U] [D] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris, le coût des mises en demeure et des sommations de payer ;

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

Régulièrement cités, la SCI [C] [K], Mme [M] [L], M. [U] [D] et M. [E] [D] n’ont pas constitué avocat. Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 17 décembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 3 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation conjointe et solidaire des associés

En application de l’article 1857 du code civil, à l’égard des tiers, les associés d’une société civile répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. Toutefois, en application de l’article 1858 du même code, les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.

Par ailleurs, la radiation d’office effectuée par le greffier du tribunal de commerce à titre de sanction n’est pas opposable aux tiers et n’a pas pour effet de faire disparaître l’existence de la personne morale.

En l’espèce, la SCI [C] [K] a été radiée d’office du registre du commerce et des sociétés le 10 août 2021. Il n’est pas démontré qu’elle a été dissoute ou qu’elle a fait l’objet d’une procédure collective. Elle a donc conservé sa personnalité morale postérieurement au 10 août 2021.

Or, Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de vaines poursuites à l’encontre de la SCI [C] [K] pour les charges dont il est réclamé paiement dans la présente instance.

Les demandes du syndicat des copropriétaires, qui agit dans le cadre d’une instance unique dirigée simultanément à l’encontre de la personne morale et de ses associés, tendent, aux termes du dispositif de son assignation, à l’obtention d’un seul titre visant une condamnation conjointe et solidaire de la SCI [C] [K] et de ses quatre associés, l’autorisant ainsi à poursuivre son exécution en totalité à l’encontre de l’une quelconque des parties condamnées.

Cette situation porte atteinte au principe de subsidiarité prévu par l’article 1858 précité.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation conjointe et solidaire des associés de la SCI [C] [K], à savoir de Mme [M] [L] épouse [D], M. [W] [D], M. [U] [D] et M. [E] [D].

Sur la demande principale en paiement

— Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale de 2013 que la SCI [C] [K] est propriétaire des lots n°38 et 106 de l’immeuble en copropriété sis 1 avenue de Verdun à Chatillon (92320).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 décembre 2014, 14 décembre 2015, 14 décembre 2016, 5 mars 2018, 7 janvier 2019, 5 octobre 2020, 4 octobre 2021 et 10 octobre 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er juillet 2013 au 30 juin 2022, fixé les budgets prévisionnels du 1er juillet 2015 au 30 juin 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours des assemblées générales tenues le 5 octobre 2020, 4 octobre 2021 et 10 octobre 2022 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 29 septembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges, déduction faite des frais de recouvrement, d’un montant de 15.650,47 euros.

Etant précisé que :

— les charges afférentes aux lots n°68 et 109 n’ont pas été prises en compte, la preuve de la propriété de la SCI sur lesdits lots n’étant pas rapportée ;

— le syndicat des copropriétaires, bien que produisant des appels de fonds et un décompte postérieurs, ne sollicite, aux termes du dispositif de son assignation, qu’une condamnation au titre d’un arriéré de charges arrêté au 4ème trimestre 2022. Les charges appelées au titre de l’exercice 2023 ont en conséquence été exclues de la créance.

La SCI [C] [K], qui ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 15.650,47 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 31 décembre 2022.

Le syndicat des copropriétaires ne reprenant pas dans le dispositif de son assignation sa demande d’intérêts au taux légal, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

— Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne distingue pas, aux termes des motifs comme du dispositif de son assignation, entre charges de copropriété et frais exposés pour le recouvrement de sa créance, sollicitant le paiement d’une somme globale.

Il ressort des pièces produites que le syndicat des copropriétaires a, dans son calcul global, retenu sur la période du 3ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2022, outre les charges de copropriété proprement dites, les sommes suivantes :

Date

Somme (€)

Libellé

19/05/2014

435,60

Transmission dossier avocat

19/08/2014

185,87

[N] huissier Aff SDC/[C] [K]

05/01/2015

700,00

Art 700 JUG du 11/12/2014

03/12/2015

286,10

Venezia Aff SDC c/ [C] [K]

10/09/2016

2.000,00

Dommages et intérêts suite jugement 10/08/16

10/09/2016

1.500,00

Frais Art 700 Suite JUGT du 10/08/2016

13/12/2017

121,81

Vac Suivi ctx et recouvr. Priv.

13/02/2018

151,61

Venezia Aff SDC c/ [L] SCI

14/02/2018

758,33

Venezia Aff SDC c/ [L] SCI

18/06/2018

120, 00

Suivi procédure recouvrement

23/08/2018

181,40

Venezia Aff SDC c/ [D]

Ces frais, dont il n’est pas justifié, ne constituent en toute hypothèse pas des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété impayées au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande de condamnation au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi à hauteur de 4.000,00 euros.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI [C] [K] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété au moins depuis 2014.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la SCI [C] [K] a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal d’instance de Vanves du 11 décembre 2014, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI [C] [K] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI [C] [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [C] [K], partie perdante au procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Ceux-ci ne comprendront pas le coût des mises en demeure et des sommations de payer, dont les dates ne sont pas précisées et qui, si elles étaient afférentes aux sommes réclamées sur la période considérée, ne constitueraient pas des dépens mais devraient être examinées au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenue aux dépens, la SCI [C] [K] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1-3 avenue de Verdun à Chatillon (92320) de ses demandes dirigées à l’encontre de Mme [M] [L] épouse [D], M. [W] [D], M. [U] [D] et M. [E] [D] ;

CONDAMNE la SCI [C] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1-3 avenue de Verdun à Chatillon (92320) les sommes de :

—  15.650,47 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 3ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2022 ;

—  2.000,00 à titre de dommages et intérêts ;

—  3.000,00 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1-3 avenue de Verdun à Chatillon (92320) de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI [C] [K] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT