TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02605 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IYV

Minute : 25/00178

OPH EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 18]

Représentant : M. [S] [G] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [T] [R] [U]

Madame [P] [V]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Mars 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 18]

[Adresse 3]

[Localité 13]

représenté par Monsieur [S] [G] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [R] [U]

[Adresse 6]

[Adresse 17]

[Localité 11]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [V]

[Adresse 6]

[Adresse 17]

[Localité 11]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 07 Février 2025 présidée par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 15 février 2019, l’OPH de [Localité 14] aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a donné à bail à M. [D] [F] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 9].

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a demandé à un commissaire de justice de faire signifier à M. [D] [F] [Z] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer, dans le délai de deux mois, la somme en principal de 1 674,62 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges impayés.

Par courriel du 16 septembre 2024, le commissaire de justice a informé le bailleur que, suite à la réception de son avis de passage pour délivrer le commandement de payer le 12 septembre 2024, le neveu du locataire en titre, M. [T] [R] [U], s’était présenté à l’étude et avait indiqué que son oncle était décédé et qu’il pensait devoir attendre un an avant de demander le transfert du bail à son nom. Il a fourni un acte de décès dont il ressort que M. [D] [F] [Z] est décédé le [Date décès 5] 2023.

Le 18 septembre 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait délivrer par commissaire de justice une sommation interpellative aux occupants du logement n°[Adresse 4], d’avoir à " indiquer et à justifier en vertu de quel titre [ils] occup[ent] les lieux ". Il lui a été répondu par Mme [C] [V] " je suis hébergée par M. [T] [R] [U] et sa famille, à titre gracieux dans l’attente de trouver un logement. "

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait sommation à M. [T] [R] [U] et à Mme [C] [V] de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, à l’audience du 7 février 2025 au visa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de location du 15 février 2019 entre l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT et M. [D] [F] [Z] à la suite de son décès,

En conséquence,

Constater que M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V] occupent sans droit ni titre le logement n°21 situé au 2ème étage du [Adresse 7],

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [T] [R] [U] et de Mme [C] [V] du logement n°21, situé au 2ème étage du [Adresse 7], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir,

Dire et juger que l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT pourra procéder à ces expulsions au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

Ordonner la séquestration des meubles et effets personnel pouvant se trouver dans les lieux au choix du demandeur, et ce aux frais, risques et périls des occupants dans un garde-meubles, soit sur place,

Condamner solidairement M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 1 746,24 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues au 30 octobre 2024,

Condamner solidairement M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V] à payer par provision à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers et charges qui auraient été quittancés en l’absence de résiliation de bail, et ce à compter de la date de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à restitution des lieux,

Condamner solidairement M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V] à payer à 'OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les défendeurs aux entiers dépens, qui comprendront les frais de la présente assignation, ceux afférents à la signification et à l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

A l’audience du 7 février 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, qui s’est fait représenter par M. [S] [G], muni d’un pouvoir régulier, a maintenu les termes de son assignation.

M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V] tous deux régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025, par mise à disposition.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 835 du même code ajoute que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. "

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. "

Sur la demande principale

Sur la résiliation de plein droit du bail et l’occupation sans droit ni titre

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de décès du locataire le contrat de location est transféré au conjoint survivant, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, concubin notoire ou aux personnes à charge vivant avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personne remplissant ces conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

En l’espèce, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a versé aux débats l’acte de décès de M. [D] [F] [Z], dont il résulte que celui-ci est décédé le [Date décès 5] 2023.

Il n’est pas rapporté la preuve de l’existence d’une personne remplissant les conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Dès lors il convient de constater que le bail du 15 février 2019 est résilié de plein droit depuis le [Date décès 5] 2023.

Il résulte du courriel du commissaire de justice du 16 septembre 2024 et de la sommation interpellative du 18 septembre 2024 que l’appartement n°21, situé [Adresse 7] est occupé par M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V].

Il n’est pas démontré que ceux-ci justifient d’un droit ou d’un titre pour occuper les lieux. L’atteinte au droit de propriété de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT est caractérisée et constitue un trouble manifestement illicite, qui l’empêche de pouvoir jouir pleinement de ses prérogatives de propriétaire, mais également d’octroyer le bien à des familles inscrites sur la liste d’attente des logements sociaux.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner à M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V] de quitter les lieux. A défaut d’exécution volontaire, leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef sera autorisée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande d’astreinte

L’article L. 421-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « par exception aux deuxième et troisième alinéas de l’article L. 131-2, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée. » L’article L. 421-2 du même code précise que « par exception au premier alinéa de l’article L. 131-2, le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. »

En l’espèce, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V] de quitter les lieux puisque la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le demandeur doit démontrer la faute, le préjudice et le lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, en occupant les lieux sans droit ni titre, M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V] causent un préjudice au propriétaire résultant de l’indisponibilité des lieux et de la perte des loyers et des charges qu’il aurait pu tirer de la mise en location du bien.

En l’absence d’autres éléments de preuve, la première date certaine de l’occupation des lieux par les défendeurs est la date de la sommation interpellative soit le 18 septembre 2024. L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT sera donc débouté de sa demande de condamnation à payer une indemnité d’occupation du [Date décès 5] 2023 au 17 septembre 2024.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT évalue son préjudice au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en l’absence de résiliation du bail, il convient de retenir cette évaluation.

En conséquence, M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V] seront condamnés in solidum à payer la somme provisionnelle de 653,10 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période du 18 septembre 2024 au 30 octobre 2024.

M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V] seront également condamnés in sodium à payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent aux loyers et charges qui auraient été perçus en l’absence de résiliation de bail conclu avec M. [D] [F] [Z], et ce à compter de la date de la présente ordonnance et jusqu’à restitution des lieux, manifestée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il sera relevé que l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT ne sollicite pas la condamnation des défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation pour la période du 31 octobre 2024 au jour de l’ordonnance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du même code, il y a lieu de condamner M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V] qui succombent aux dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût de l’assignation du 7 novembre 2024 et de la signification de la présente ordonnance, mais ne comprendront pas les frais d’exécution de cette ordonnance. En effet, la liste des frais compris dans les dépens de l’article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’exécution de la décision.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les frais d’exécution de la décision seront compris dans les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V] seront condamnés in solidum à verser à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 200 euros au titre des frais engagés dans la procédure et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, Renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate que le bail en date du 15 février 2019, conclu entre l’OPH de [Localité 14] aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT et M. [D] [A] est résilié de plein droit depuis le [Date décès 5] 2023, date du décès de ce dernier,

Constate que M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V] sont occupants sans droit ni titre du logement n°21 situé [Adresse 8],

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V] des lieux, [Adresse 9], ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [T] [R] [U] et Mme [C] [K] au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat de bail conclu avec M. [D] [A] s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V] à payer la somme provisionnelle de 653,10 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 18 septembre 2024 au 30 octobre 2024,

Déboute l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande de condamnation à une indemnité d’occupation pour la période du [Date décès 5] 2023 au 17 septembre 2024,

Condamne in solidum par provision, M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V] à payer l’indemnités d’occupation fixée ci-dessus à compter de la présente ordonnance et jusqu’à la libération définitive des lieux, manifestée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Condamne M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V] au paiement des entiers dépens de la procédure comprenant le coût de l’assignation du 7 novembre 2024 et de la signification de la présente ordonnance, mais ne comprenant pas les frais d’exécution de cette ordonnance,

Condamne in solidum M. [T] [R] [U] et Mme [C] [V] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 mars 2025.

Le Greffier Le Juge